從象徵主義出發，摩天大樓就是“一個能使土地物有所值的機器”
引言
美國人過分喜歡推測一般人對於一般人之看法，這個民族性弱點，亦表現於證券市場。據說美國人極少為所得而投資（目前許多英國人還是如此）；除非他希望以後會有資本增值，否則他不會十分願意購買一投資品。這就是說，當美國人購買一件投資品時，希望所寄，主要倒不在該投資之未來收益，而在該投資之市價（因循成規的市價）波動於他有利；換句話說，他就是以上所謂投機者。投機而僅為企業洪流中之一點小波，也許沒有什麼害處，但設企業而為投機旋渦中之水泡，情形就嚴重了。設一國之資本發展變成遊戲賭博之副產品，這件事情大概不會做得好。如果認為華爾街之正當社會功用，乃在引導新投資入於最有利（以投資之未來收益為標準）途徑，則華爾街之成就，不能算是自由放任式資本主義之輝煌勝利。這亦不足為怪，因為——假使我的看法是對的——華爾街之最佳智力，事實上也志不在此，而用在另一方面。
——約翰·梅納德·凱恩斯，《就業、利息和貨幣通論》
幾乎所有的摩天大樓都是透過一種新式的、將抵押貸款證券化的債券融資而建成。
不同於銀行持有抵押貸款，美國的房地產金融家想出了直接從散戶投資者手中借錢的方法
。20世紀20年代的美國投資者至少和一種債券“墜入了愛河”，那就是摩天大樓債券。
這種債券採取瞭如下的運作方式：開發商成立一個公司，借入建造建築物所需的大部分資金。由一個抵押貸款公司承銷債券，利用戰爭債券的分銷系統將債券以零售方式賣給小投資者。這家抵押貸款公司將買下未能出售的債券，承擔借款人潛在的違約風險；然而，房地產市場的大部分風險由個人投資者承擔，這些人購買的是面額小至100美元的債券。
對於那些太過謹慎而不敢投身於20世紀股市泡沫的投資者來說，
摩天大樓債券似乎是審慎和現代性之間的完美平衡。
畢竟，即使開發商違約，債券持有人也不會損失什麼，貸款人將獲得這份資產：一個鉅額的、公共的、可以轉售的實體資產。公司的資產似乎是完全透明的：你可以步行到市中心，看看支援你債券的實際建築。
它們也是面向美國城市的新技術的投資：建築物將美國大都市改變成三維的體系結構，不久將由人行橫道、飛機和飛船連線。超過1 000種新式抵押貸款債券被髮行，票面價值超過40億美元。1922—1931年，被建成的高於200英尺的建築物數量空前絕後。1925年，建築業收入佔國民收入的1/8。
電梯的發明、鋼架結構的發展，以及對密集的特定位置商業運營的需求使得建築物向上發展成為可能。摩天大樓使主要的大都市得到了迅速的複製。
這些大樓成為當地的標誌性建築。
偉大的建築物，例如由卡斯·吉爾伯特設計的哥特式風格的伍爾沃斯大樓，成為自己的活廣告。
摩天大樓為公司聲譽建立了新的度量標準：令人眩暈的高度和極佳的視野。最後，用吉爾伯特的話說，從象徵主義和肖像角度出發，摩天大樓就是“一個能使土地物有所值的機器”。事實也確實如此。每一座新的摩天大樓都是一個用於出租的巨大的“夾心蛋糕”。
隨著商業在像紐約、芝加哥和底特律這樣的城市蓬勃發展，租戶選擇長期租賃這些鋼筋水泥機器間的樓層。因此，
每個建築都是由承租人承諾的長期未來現金流的組合
。抵押貸款證券將這些現金流入轉化成債券的利息，然後支付給投資者。摩天大樓抵押債券將新型的“空中租金”轉化為貨幣資產。
當然，摩天大樓債券並非憑空出現。20世紀20年代之前，抵押貸款證券就有悠久的歷史，芝加哥的S。 W。 施特勞斯公司宣稱已經於1909年開發和完善了單體建築的抵押貸款證券化。S。W。施特勞斯最開始是一家中西部的抵押債券公司，但它後來成為摩天大樓債券的主要發行商。20世紀20年代的高峰期，摩天大樓債券市場被三家公司主導：芝加哥的S。W。 施特勞斯公司、紐約的美國債券和抵押貸款公司以及同樣在紐約的G。 L。米勒公司。
債券公司在證券化過程中發揮了核心作用。它們不僅設計債券條款、支付時間表、票面利率和抵押要求來發行債券，也向公眾出售債券並提供相關服務。
它們向借款人收取租金，並向投資者支付債券利息。安全是它們的標誌
。例如，S。 W。 施特勞斯公司就突出宣傳其連續32年發行抵押債券的歷史。如今為建造建築物發行債券被認為是一種創新。如果20年前想購買以芝加哥的約翰·漢考克中心作為支援的債券，我無法做到。只是在最近，金融工程師才恢復了摩天大樓的證券化市場。
在20世紀20年代，這個龐大的單體建築債券市場究竟發生了什麼事？這樣的市場為什麼會消失了幾十年？奇怪的是，
美國抵押貸款債券市場是其自身成功的受害者
。早在20世紀20年代之前，這個新時代的抵押融資方式的弱點就暴露出來。
哈里·S。布萊克是一家參與新澤西州發展建設的主要公司的總裁，他曾在1911年指出：紐約下城區的摩天大樓問題吸引了更多的關注……市政廳下的眾多大型辦公室建築很難取得合理回報的問題，加上最近一兩年新建建築引發的激烈競爭昭示著，就寫字樓、劇院和酒店而言，紐約已經過度建設了。
20世紀20年代，戰前的金融問題有所緩解，辦公樓宇的建設恢復了繁榮。很多新發行的債券都是小面額的，以吸引相對保守的小額投資者，其絕對數量甚至震驚了房地產行業的領導者。李·湯普森·史密斯，建築業主和經理人協會會長，曾這樣抱怨1926年由於債券發行而非基本需求導致的寫字樓市場的完全投機和市場泡沫：不管是否需要，建築物的建設完全為了方便投資商行發行債券……
由於有投機者不顧投資回報而借入全部的建設成本，造成了產品過剩。
然後，他們賣出建築物獲利並繼續在另一個地方重新開始……我譴責那些建設成本全部依賴於借貸、投資商行本身只佔有極少部分股權的融資方案。這是不科學的，而且十分危險。史密斯當然是對的。
整個美國的證券市場已經主次顛倒
。這方面的一個極端例子，是1926年7月G。L。米勒公司面向火車司機兄弟會控制的財團的一次銷售。
勞工們牽扯其中的原因是什麼？
是將房地產債券直接銷售給工會成員的潛在可能性
。社會大眾對抵押貸款債券的需求是如此之大，以至債券發行商本身被認為是金錢機器。1926年8月6日，發生了一件奇怪的事情。G。L。米勒公司承擔了571公園大道公司的債券發行任務，儘管證券銷售非常成功，卻未能使米勒公司繼續發展下去。恰恰相反，它宣告破產了。G。 L。 米勒公司已將發行所得款項用於其他事項，比如向早期的債券持有人支付利息。正如金融史學家、債券市場評論員、《心靈的金錢》的小編詹姆斯·格蘭特所說：“米勒公司的行為是一種龐氏騙局。”
在20世紀20年代同期發生的還有1925年佛羅里達州土地泡沫的破滅。直到今天，當有人提出購買佛羅里達州的沼澤地時我們依然會發笑。我們應該認真考慮，
也許曼哈頓建造的摩天大樓才是真正的泡沫，它是由對債券的需求驅動的，而不是由對摩天大樓這個讓土地升值的驚人的新機器的需求驅動的。
S。 W。 施特勞斯公司直到1932年才破產。事實證明，它最終也使出了拆東牆補西牆的招數。即使在大量債券違約之後，S。 W。 施特勞斯公司仍然陷入了代表抵押債券持有人的利益而呼籲取消違約借款人的抵押品贖回權的反常境地。S。 W。 施特勞斯公司本身持有建築公司的股票，
因而當它試圖犧牲放款人的利益補償借款人時，會存在巨大的利益衝突
。該公司的行為令人震驚，進而引發了新成立的證券交易委員會的第一次重大欺詐調查。
如果建築價值的崩潰和廣泛的違約沒有完全摧毀抵押貸款債券市場的話，對信心的全面侵蝕則完成了最後一擊。數以百萬計的小投資者憑藉他們對市場的信念從S。 W。 施特勞斯、G。 L。 米勒以及其他公司購買了債券。
他們對毫無瑕疵的交易記錄和抵押品的價值抱有充足的信心
。這些公司的破產，同樣推倒了對“法律制度可以保護投資者”的信仰。
美國證券交易委員會在1936年釋出了題為“房地產債券持有人委員會”的調查報告，
明確指出了廣大抵押貸款投資者一直被愚弄和欺騙的多樣化手段。
例如，位於中央公園西街附近的大華公寓是一座雄偉而充滿裝飾藝術的大廈，由著名建築設計師歐文·S。沙南於1930年設計完成。公寓坐落在第72街和第73街之間，由S。 W。 施特勞斯公司在1930年6月為其發行債券。S。 W。 施特勞斯公司認購了其中6%的債券，價值共計940萬美元。
儘管該公司透過團隊競賽的方式促銷，但到當年10月時仍有超過200萬美元的債券未被售出。一份由S。W。 施特勞斯公司紐約負責人在美國證券交易委員會的證詞揭露了未被售出的建設債券究竟被做了怎樣的處理：它們被S。 W。 施特勞斯公司重新包裝為名為“施特勞斯–曼哈頓”的短期票據。
這是典型的新瓶裝舊酒式的欺詐，債券被投入市場，但投資者不知道債券是以可能無法變現的未建成的商品房的產權為擔保。
大華公寓的債務在1931年12月出現違約，“施特勞斯–曼哈頓”債券於1933年步其後塵。美國證券交易委員會的報告利用一個個詳細案例揭露了S。 W。 施特勞斯公司和其他幾個主要公司是如何只顧自身利益而不顧投資者權益的。當調查塵埃落定後，美國證券交易委員會得出的結論是：
破產程式中的根本缺陷導致公債持有人遭受了剝削。
結語
制度失靈的陰雲籠罩在了經濟崩潰的上空。奧基弗對摩天大樓的興趣也隨著大崩盤而消退。1929年之後，奧基弗放棄了摩天大樓，轉向她標誌性的牛頭骨和花卉畫，併成為一位更加著名的西方藝術家，一位較於城市喧鬧更喜歡美國西南部簡單生活的智者。話說回來，
也許她認識到了美國至少暫時結束了與摩天大樓的悲劇戀情。
