投拓乾貨：專案選擇與勘察看地注意事項

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最近，經常有一些新入行的投拓朋友問我專案選擇與勘察看地的一些問題，今天說哥就結合自己之前的工作經驗給大家做一個詳細的科普，下面我就結合圖文為大家做一個系統的分析。

一、專案選擇

01城市概況

目的：各房企新進某城市必然要做城市進入性研究，透過對城市潛力的分析，可以初步瞭解該地的經濟發展狀況以及對人口的吸引力，進而判斷市場的需求。

關注要點：

①城市規劃

：與大型城市圈的聯動；本城市的未來規劃（新城區、老城區）； 基建、棚改等情況；

②經濟水平：

GDP、人均可支配收入、人口的消費能力（透過商業繁華度體現）；

③人口：

常住、戶籍人口，在校小學生人數等，關注城市對人口是否有吸附力；

④產業

：城市的支柱產業。

02區位價值

目的：區位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關係；從投資的角度看，房地產專案很大程度上依賴於其產生利潤和租金的能力，而這往往取決於區位。

關注要點：

①區位規劃

：政府對專案所在區位的未來規劃（居住生活區、商業區、產業區等）；

②區位交通：

與交通要點的距離（地鐵站、高鐵站、飛機場等）；

③區位配套：

購物中心、重點小學、三甲醫院、旅遊景點等優質資源。

03專案概況

目的：專案概況著眼於微觀層面，收集專案的實時基礎資訊，暴露專案存在的隱患，為初步判斷專案的投入產出做基礎。

關注要點：如下圖

專案區位及規劃的基本分析：如下圖

區域土地及房地產市場基本情況：如下圖

04 專案獲取機率評估及獲取策略分析

1、專案評估

專案自身體量、保證金金額、地價水平（總價和單價）、競買資質、限制性條件、板塊成熟度、市場基本面、房企認可度、專案基本招標及產品可塑空間等……。

2、公司匹配度評估

公司就專案的理解、對產品的思考、有無相關溢價能力、以及是否屬於公司戓略型區域、對市場的預期……

3、競爭摸排

前期競爭性摸排、歷史及近期土地價格評估、房企的合作洽談……

綜合：戓略型or機會型or保持關注or放棄

二、勘察看地

01 常見誤區

理念誤區

：“看地”就是轉一轉位置，站在地塊邊上望一望，有沒有拆遷，有沒有高壓線。然後去看下週邊樓盤賣什麼價。

行為誤區

：看地是投資營銷的事，特殊地塊設計來看看。成本運營基本均未參與。

“看地”要回答的問題

熟悉城市

：城市基礎資料，城市規劃、區域及周邊規劃、交通及配套

勘察地塊

：結合出讓檔案中的規劃設計條件、以及出讓檔案中就地塊的特殊要求，瞭解地塊屬性及不利因素等。

02 勘察地塊注意事項

地塊屬性

：用地屬性，出讓檔案中限制性條件的解讀及突破

地塊的不利因素

：對銷售造成抗性的因素（電廠焚燒站汙染、墳墓、高壓線等）

03 常見線索聯想

線索：從常見的一些事物聯想到的影響

線索：從常見的一些事物聯想到的影響

線索：從常見的一些事物聯想到的影響

充分聯想、大膽懷疑（以看到機場展開聯想為例）

04 勘地影響分析

勘查中，如何分析影響

勘察後，如何解決問題

最後總結一下，看地是熟悉城市，瞭解規劃與規範的過程，勘察地塊不是簡單的看地轉轉，需要將專案限制性條件帶入，並結合地塊的實際情況進行延展分析和問題解決。

專案選擇與勘察看地是每一個投拓必須熟悉掌握的基本功，大家如果還有其它觀點與意見，歡迎留言討論~~