房地產銷售收入會計核算方法
概要
一、房地產銷售收入定義
二、房地產銷售收入的確認與計量
三、房地產銷售收入的賬務處理
一、
房地產銷售收入定義
1。老企業會計準則第14號—收入（2006）
定義：是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括週轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。
二、房地產銷售收入的確認與計量
在開發產品已經完工並驗收合格（取得竣工驗收報告），簽訂了銷售合同並履行了合同規定的義務，且同時滿足以下條件時確認銷售收入：
1、開發產品所有權的主要風險和報酬轉移給買方（簽訂了商品房銷售合同，且該銷售合同已在政府職能部門予以備案）
2、公司不再保留與所有權相聯絡的繼續管理權和對外售出的開發產品實施有效控制。（公司應嚴格遵照銷售合同中約定的接房通知方式，公開登報或者向業主寄送交房通知書，或者可以根據銷售合同約定的條件視同客戶接房時）
3、收入的金額能夠可靠地計量（具體指該商品房已取得各地方商品房面積測量機構關於商品房的實測面積，銷售合同中的單位銷售價格已經鎖定）
4、相關的經濟利益很可能流入，即取得了買方付款證明（通常以收到銷售合同首期款及已確認餘下房款的付款安排為依據）；
在判斷經濟利益是否可能流入時，應遵照以下會計專業判斷：
（1）銀行按揭方式銷售（包括公積金按揭貸款）
買方按銷售合同付款條款支付了約定的購房首期款項，銀行按揭貸款審批流程在服務程序銀行審批透過以及之後的，認定為經濟利益很可能流入。對於服務程序在銀行按揭貸款審批透過之前的，因為收到按揭貸款的不確定性大，故不能認定為經濟利益很可能流入公司。
（2）分期收款方式銷售
買方嚴格按照商品房銷售合同約定的付款時間安排，在該商品房具備交房條件時及以前，買方不存在到期應付未付房款的違約情形。同時，沒有資料和資訊表明該業主經濟狀態發生重大變故的，認定為經濟利益很可能流入企業。
5、 相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時（成本大部分已實際發生且少部分待發生成本能夠合理預估）
流程圖：
三、 房地產銷售收入的會計處理
1、房地產開發企業中的一般納稅人計稅模式分類：
（1）簡易計稅的專案（徵收率為5%）
（2）一般計稅專案（稅率為11%或10%或9%）：2016。05。01-2018。04。30稅率為11%，2018。5。1-2019。3。31執行稅率10%，2019。04。01開始執行稅率9%。
（3）簡易計稅專案+一般計稅專案（兩者兼有）
2、 賬戶設定
（1）預收賬款：本科目核算因房屋銷售向客戶收取的款項，包括定金，房款，按揭款部分。
（2）應收賬款款-結轉房款收入：本科目核算應收客戶房款欠款金額。
適用情形：商品房達到收入確認條件時，經實測面積的合同金額與原實收金額存在差額的
（3） 主營業務收入：房地產銷售收入透過主營業務收入科目核算，核算達到接房條件並符合公司收入確認原則的房屋合同金額，採用數量金額式核算，按照分期分物業形態輔助核算。
3、賬務處理
收到房款
（1） 收到預收款-簡易計稅模式或未一體化的混合計稅專案
借：銀行存款
貸：預收賬款-現金房款（含稅金額）
預收賬款-按揭房款
月度價稅分離：
借：預收賬款-房款（貸方負數）
貸：應交增值稅—銷項稅—採用計稅方法—稅率—預交（3%）
暫估銷項稅—地產—稅率 （2%或8%或7%或6%）
結轉收入
（1）達到結轉收入條件（產權金額等於或者小於預收房款）
借：預收賬款—結轉房款收入
貸：主營業務收入
（2）達到結轉收入條件（產權金額大於預收房款，面積補差款尚未收回或是按照合約安排，已經達到收入確認條件，但款項未收到-透過應收賬款-結轉房款收入科目核算）
借：預收賬款—結轉房款收入
應收賬款—結轉房款收入
貸：主營業務收入
（2） 每月或是每季度末，梳理前期已結轉收入本期收回的應收賬款，進行沖銷
借：預收賬款—結轉房款收入
貸：應收賬款—結轉房款收入
勾稽關係檢查：
a、主營業務收入取數=收入臺賬不含稅產權總價（混合計稅=營業稅房款+不含增值稅房款）
主營業務收入面積＝臺帳已確認收入的產權面積（賬表關係）
b、 應收賬款（借方）＝臺賬確認收入的正數累計欠款（賬表關係）
c、預收賬款餘額（現金+按揭+營業稅房款）＝未確認收入的累計收款數+已確認收入負數累計欠款（賬表關係）
結轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
勾稽關係檢查：
a、主營業務成本面積＝臺帳已確認收入的產權面積（賬表關係）
b、開發產品（借方）=臺賬已交房面積數（賬表核對）
c、開發產品（貸方）=臺賬已確認收入產權面積=主營業務收入面積（賬表核對）
d、 開發產品餘額=臺賬已交房但未確認收入面積（賬表核對）
結轉稅金
借：稅金及附加-營業稅（一般計稅不結轉增值稅）
稅金及附加-城建稅
稅金及附加-教育費附加
稅金及附加-地方教育費附加
稅金及附加-土地增值稅
貸：應交稅費-預繳稅費-預繳營業稅-預收賬款（一般計稅不結轉增值稅）
應交稅費-預繳稅費-預繳城建稅-預收賬款
應交稅費-預繳稅費-預繳教育費附加-預收賬款
應交稅費-預繳稅費-預繳地方教育費附加-預收賬款
應交稅費-預繳稅費-預繳土地增值稅
勾稽關係檢查：
a、營業稅金及附加-營業稅=結轉收入的營業稅合同價*5%
b、 營業稅金及附加-附加稅=（結轉收入的營業稅合同價*5%+結轉收入的增值稅不含稅價*5%//11%/10%/9）*適用稅率（若為一般計稅專案，預計銷售收入-預計進項稅-可抵扣土地成本進項，負稅率）
c、營業稅金及附加-土地增值稅（普通住宅=臺賬當月結轉收入的 住宅收款*1%/非普通住宅=臺賬當月結轉收入的 非住宅收款*3。5%）（附土地增值稅稅率分段表）
