【普法課堂】地役權or相鄰關係？如何認定地役權糾紛？一文讀懂
山亭司法行政線上
以案說“典”
條文+案例+解讀，讓民法典從法律文字走向你我他
第三章 用益物權
第六節 地役權
法言俗語
生活中，常有為了自己使用土地的便利而需要別人土地的情形。譬如，甲乙兩工廠相鄰，甲為了解決本工廠職工通行的方便，欲另行開門，但須借用乙工廠的道路通行，於是兩家工廠便籤訂了書面協議，約定乙允許甲工廠的職工在自己的土地上通行，但甲需要交納使用費，此時，便涉及地役權的問題。乙方的土地稱為供役地，而甲地稱為需役地。
所謂地役權，是指土地上的權利人（土地所有權人、土地使用權人）為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，透過約定而得以利用他人土地的一種用益物權。地役權一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分別屬於兩個所有權人或者使用權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊則稱為供役地；需役地土地所有權人或者使用權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，供役地土地所有權人或者使用權人被認為負有供役的義務，稱為地役人，因此，從需役地角度看，地役權是一種權利，而從供役地的角度看則是一種負擔或者義務。
設立地役權必須透過簽訂書面合同的形式。所謂地役權設立合同，是指需役地權利人和供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的協議。地役權設立合同應當採取書面形式訂立，否則不能產生地役權設立的法律後果。法律之所以規定地役權設立合同要採用書面形式，主要在於地役權是一種用益物權，在現實生活中，地役權法律關係非常複雜，採取書面形式可以有效避免當事人之間爭議的發生，同時，地役權設立合同也是辦理不動產物權登記的重要基礎資料，也應當要求設立地役權合同採用書面形式。
地役權是一種獨立的用益物權，且是定限物權，與宅基地使用權不同，它有存續的期限，該期限由雙方當事人，即供役地人和需役地人透過合同進行約定，只要不違反法律的強制性規定，當事人約定期限應當認定為有效。地役權存續的期限不得超過建設用地使用權和土地承包經營權等用益物權剩餘的期限。
地役權是否登記由當事人自願選擇，如果當事人申請登記，則可以到登記機關進行登記，當事人未申請登記不影響地役權的設立。但當事人設定地役權時，如果未經登記不得對抗善意第三人。鑑於目前我國的土地資源越來越稀缺，在同一地塊上設定兩個或者兩個以上地役權的情況將會越來越普遍，地役權人為了維護自己的利益，最好進行地役權登記。
已經登記的地役權在發生變更、轉讓或者消滅等物權變動的情況下，應當及時辦理變更登記或者登出登記等手續，這是地役權人的法定義務，沒有辦理地役權設立登記的，無須辦理變更或者登出登記，但不得對抗善意第三人。如果地役權當事人在地役權設定時辦理了登記手續，而變更、轉讓或者消滅時未及時辦理變更或者登出登記手續，從而給第三人造成損失的，應當承擔賠償責任。
以案釋法
如何判斷案件中是否存在地役權？從最高人民法院的生效民事判決可管中窺豹。
2010年9月30日，華德匯公司與現代服飾物流公司、匯美公司、匯通公司、國投公司等簽訂《承包經營合作合同書》，合作開發某商業用地，後發生訴訟糾紛，爭議焦點之一即是該合同書及補充協議是否是包含國有土地使用權轉讓關係和地役權關係等的混合合同。最高人民法院經審理後認為，《物權法》第156條規定：地役權人有權按照合同約定以提高自己的不動產的效益。第157條規定：設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。
地役權合同一般包括下列條款：（1）名稱和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）費用及其支付方式；（6）解決爭議的方法。
因此判斷本案中是否存在地役權，應考察《承包經營合作合同書》及其補充協議對現代服飾物流公司、匯通公司的另81畝土地作出了何種限制或需求。根據原審法院查明的事實，《承包經營合作合同書》中涉及另81畝土地的約定僅存在於第1條，即：現代服飾物流公司另外成立Ｂ公司（即匯通公司）獨立經營上述168畝土地中另外的81畝物流用地，與乙方（華德匯公司）無關。該約定與地役權的設定無關。如將義務主體擴至現代服飾物流公司或匯通公司，根據華德匯公司的主張，主要是《承包經營合作合同書》的第6條“87畝商住用地的設計應與現代服飾物流公司的用地（81畝）一起進行整體設計”，以及第7條“現代服飾物流公司與華德匯公司共同負責專案整體規劃報批，報批後Ａ公司地塊專案可以單獨報建，單獨驗收”。上述第6條實質是對華德匯公司及其87畝土地進行了限制，並非是對現代服飾物流公司、匯通公司的限制。而上述第7條中約定的“共同負責專案整體規劃報批”，也不能得出因此產生了地役權。《補充協議》主要就87畝土地的規劃條件和可建容積率面積，以及現代服飾物流公司後補徵16。5畝土地進行約定，亦不涉及地役權問題。因此，華德匯公司主張涉案《承包經營合作合同書》及其補充協議存在地役權關係、屬於混合合同，沒有事實依據，法院不予支援。（廣東華德匯實業有限公司因與株洲現代服飾倉儲物流有限公司、株洲市匯通置業有限公司、株洲蘆淞國有資產投資發展集團有限公司、樓洪劍以及原審原告株洲匯美實業控股有限公司國有土地使用權轉讓糾紛案，詳見最高人民法院（2019）最高法民終323號民事判決書）
法官說法
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實務中，有些法律從業者或當事人對地役權與相鄰關係的概念區分不清。相鄰關係和地役權是兩種彼此獨立的物權法制度，二者各自具有不同的內涵，其共同之處在於均以調和不動產利用過程中權利人衝突為目的，在規範目的與制度構成上具有相似之處，涉及的內容諸如排水、通風、通行、採光等權利的擴張、限制和容忍，或有所重疊，或有所交叉。但兩者之間具有很重要的區別：一是權利性質不同。相鄰關係不屬於一項獨立的民事權利，更不是一種獨立的物權型別，而是屬於所有權的內容，即基於所有權內容而產生的效力的擴張和限制；而地役權則是一項獨立的物權，屬於他物權的範疇。二是產生的依據不同。相鄰關係是基於法律的直接規定而產生，是法律要求一方必須為另一方提供便利，是維持正常生產生活的最低需要，而地役權則基於當事人之間的合同而產生，是透過利用他人的不動產而使自己的不動產獲得更大的效益。三是相鄰關係以相鄰不動產為條件，而地役權關係中需役地和供役地則不以相鄰為限。四是經濟效益不同，設立相鄰權通常都是無償的，而設立地役權需要需役地人和供役地人協商確定支付相關費用，通常都是有償的。
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關於供役地權利人的權利和義務。地役權合同是雙務合同，當事人各自的權利義務是對等的、相對的，對供役地權利人而言，主要負有以下義務：第一，供役地權利人容忍的義務，即允許地役權人利用其土地。地役權存在的目的和價值就在於以供役地提供給需役地便利之用，一旦地役權設立，供役地權利人便負有提供供役地並給予地役權人便利的義務和負擔。容忍義務具體包括以下內容：一是根據合同約定的對供役地的使用方法、範圍及使用程度，保證地役權人對供役地的使用權；二是允許地役權人為實現設立地役權的目的，在供役地上進行必要的附隨行為，如為排水開挖溝渠等；三是允許地役權人設定附屬設施，並取得該設施的所有權，如地下取水、鋪設管線等。上述負擔和容忍義務一般是在合同中明確約定的，而且地役權人需要支付一定的對價。第二，供役地權利人不得妨害地役權人行使權利，即供役地權利人負有不作為的義務。供役地權利人不得違反合同約定在供役地上從事妨害地役權人行使權利的行為，如供役地權利人不得建設合同約定之外的建築物、不得排放廢棄物等。總之，法律規定地役權制度的目的在於最大限度地發揮土地的效用，提升土地的利用價值和經濟價值，協調土地所有權人之間、土地使用權人之間以及土地所有權人與使用權人之間的利益關係，平衡各方權利人之間的利益衝突。
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關於地役權人的權利義務。地役權人設定地役權的目的在於為自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效益，提高土地的利用價值。地役權人在取得地役權的同時，應當履行以下義務：第一，按照合同的目的和方法使用供役地，不得超過或者變更當事人約定的範圍和使用程度。根據誠實信用原則，地役權人行使地役權時，負有合理使用供役地的義務，應當在自身土地便利的範圍內，選擇對供役地損害最小的方法行使權利，如約定地役權為通行權，地役權人只能從事通行原則上不得從事其他的行為。在履行地役權合同過程中，如果發生地役權人不適當使用供役地，供役地權利人要求保護其合法權益的，應當予以支援。第二，儘量減少供役地權利人物權的限制。地役權的實現是供役地權利人為了需役地的便利而承受的負擔，因此，地役權人在行使地役權時不要過分損害其利益，如地役權人修建附屬設施，應當採取適當的方法，儘量減少對供役地權利人造成的損失。對於地役權人在供役地上進行的附隨行為要以必要加以判斷，如為通行安裝路燈、為取水安裝管道等。第三，支付費用的義務，即按照地役權設立合同的約定，地役權人向供役地權利人支付必要的費用。
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地役權不得單獨轉讓。這是由地役權的從屬性，所決定的。所謂地役權的從屬性，是指需役地所有權或者使用權與地役權具有主從關係，地役權應當依附於需役地所有權或者使用權而存在。地役權作為一種用益物權，與建設用地使用權等用益物權是不同的，建設用地使用權等用益物權是基於所有權而派生的，其一經設定就具有獨立性，不依附於其他權利而存在。而地役權設定目的在於便於需役地所有權人或者使用權人利用需役地，故地役權不具有獨立性。地役權的設定多數是在他人的用益物權上，故必須從屬於其他用益物權而存在。所以，根據《民法典》規定，土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權轉讓的，地役權一併轉讓，目的是使物權關係變得簡約明確。
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地役權的享有具有不可分性，就需役地而言，在地役權存續期間，需役地上的所有權或者使用權分割歸屬於不同主體，地役權仍然存續於原先的需役地上，各個新的需役地所有權人或者使用權人繼續有權行使該地役權。依照這個原理，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分所涉及的地役權也同時轉移給受讓人，即受讓人同時享有地役權。地役權與需役地分割時具有不可分離的關係，那麼地役權與供役地之間也同樣具有不可分離的關係，即使供役地被分割，地役權在分離後的供役地的各個部分上依然存在。按照這一原理，供役地及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分涉及地役權的，受讓人對轉讓部分的地役權具有負擔和義務，即受讓人仍要繼續負擔在轉讓前設定的地役權，這是法律的強制性規定，當事人不能透過私自約定而改變。
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地役權不得單獨抵押。地役權的抵押屬於擔保物權的範疇，地役權可以作為抵押權的標的物，但地役權不能單獨設定抵押權，它只有與建設用地使用權、土地承包經營權一併抵押才能產生擔保物權的效力。在建設用地使用權、土地承包經營權被抵押的情況下，如果抵押權人實現這兩種抵押權時，地役權也一併轉讓給抵押權人。但這裡值得注意的，《民法典》沒有規定宅基地使用權與地役權轉讓的關係，主要考慮宅基地使用權按照我國現行法律的規定不允許抵押，自然也談不上地役權抵押的問題。
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地役權可以撤銷。所謂地役權的撤銷，是指在發生特定的事由或者出現法定的情形時，地役權當事人撤銷地役權，使既存的地役權歸於消滅。撤銷為地役權消滅的原因之一，造成地役權消滅的其他原因還有期限屆滿、目的不能、拋棄、混同、徵收、土地滅失等。地役權的撤銷又分為法定撤銷和約定撤銷兩種情形。所謂地役權法定撤銷，是指在地役權合同的履行中出現法定的可以撤銷地役權的情形時，地役權當事人方可撤銷地役權，使既存的地役權歸於消滅。行使地役權法定撤銷權的只能是供役地權利人，需役地權利人無權行使撤銷權，而且撤銷權的條件由法律規定，只要出現法律規定的撤銷事由時，供役地權利人才能行使該項權利。根據《民法典》的規定，供役地權利人可以申請撤銷地役權的情形主要有兩種：一是地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權的，主要包括：地役權人不按土地用途使用土地，並且導致了土地的永久損害；地役權人不按土地的約定用途使用土地，經供役地權利人多次警告仍不改正的。二是有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限內經兩次催告仍未支付費用的。在因地役權人違反合同約定拖欠費用而行使撤銷權的，要滿足以下條件：約定的付款期限已經屆滿；供役地權利人在合理期限內進行了兩次催告；地役權人沒有可以減免費用的合理理由。《民法典》規定供役地權利人在符合法律規定的條件時可以行使地役權撤銷權，並給予必要的限制，一方面符合設定地役權的目的，可以有效地防止地役權人濫用地役權；另一方面也可以限制供役地權利人隨意限制地役權人行使權利。如果供役地權利人與需役地權利人在地役權合同中明確約定撤銷的條件的，可視為地役權合同附有解除條件，當合同約定的條件成就時，當事人可以按照合同的約定行使撤銷權。實務中適用該規定時要注意以下問題：一是違反法律規定濫用地役權的，不僅包括《民法典》，而且包括我國現行的其他有關法律和行政法規，如《土地管理法》《農村土地承包法》《城市房地產管理法》《森林法》等，如地役權人違反公共秩序和善良風俗在供役地上堆放垃圾、排放有毒物質，或者在供役地上進行違法犯罪活動等，至於哪些行為屬於地役權人濫用權利的行為，還需要在實踐中不斷完善和充實。二是供役地權利人的催告應當設定一個合理期限，但對合理期限，《民法典》沒有規定，實踐中一般掌握兩次催告的時間不能間隔過近，如一天一催告，顯然不在合理期限內。三是撤銷權的行使方式，供役地權利人慾撤銷地役權的，應當透過向法院提起訴訟方式來實現，而不能自行實現撤銷。但地役權的撤銷不同於一般民事合同的撤銷，所產生的法律後果是不同的，地役權的撤銷實質上是地役權的消滅，即地役權合同權利義務的終止。
《民法典》條文
第三百七十二條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
第三百七十三條 設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役權期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
第三百七十四條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第三百七十五條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。
第三百七十六條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制。
第三百七十七條 地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。
第三百七十八條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。
第三百七十九條 土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第三百八十條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但是合同另有約定的除外。
第三百八十一條 地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。
第三百八十二條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第三百八十三條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。
第三百八十四條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第三百八十五條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記。
原標題：《【普法課堂】地役權or相鄰關係？如何認定地役權糾紛？一文讀懂》
