買房都說要看地段，地段，究竟意味著什麼？
今天，我們來聊一聊地段。
要想理解地段的本質，還需要從小縣城講起。
01
小縣城沒有地段
小縣城的人買房更看重什麼？
牌子夠硬、房子夠大、房子夠新。
先說牌子的問題。
在小縣城裡，建業、碧桂園非常的吃香。
縣城裡的碧桂園
如果你說我住在建業的房子裡，那就是臉上貼著3個字——有錢人。
要比住在縣城實驗小學旁的老房子裡，有面子多了。
碧桂園同樣的道理。
學府名校、中央花園、新風系統、戶戶地暖、人臉識別、指紋密碼、社群WiFi。
所有的賣點都會放大做成噴繪，掛在農村二層小樓的西牆上，讓蹲在門口吃蒜麵條的老鄉，可以瞬間感覺，住了碧桂園的房子，就是成功人士。
關於房子大小問題。
在鄭州，賣的最好的永遠是89㎡小三房。
夠便宜，夠居住。
但是在縣城裡，沒有120㎡，都不好意思跟人說我買了房子。
三室兩廳是標配，兩梯四戶是標配，樓下花園是標配，南北通透是標配，清一色板式樓房，更是標配。
縣城裡的濱河小高層
產品本身的賣點，才是最大的優勢。
第三點，小縣城的二手房是沒有市場的。
所以，新房才是縣城老百姓的首選。
買房結婚，新房子、新傢俱、新汽車，一切都是新的，這才是美好生活的新開始。
買套二手房，就跟買張二手床一樣，會讓人膈應。
新房才是縣城的主力，二手房，只能居住。特別是那些房齡超過15年的老房子，沒有人願意接手，有這些錢，為什麼不買個帶電梯的新房住？
小縣城裡，金二環、CBD、地鐵口這些可以體現地段的名詞，通通沒有用。
反而是產品本身的屬性，更能激發人們購買的慾望。
新中式的氣派售樓部，帶鏡面水景的景觀示範區，還有精心準備的樣板間，這些在鄭州習以為常的東西，對於縣城來說，幾乎是降維打擊。
之所以會出現這樣的情景，原因只有一個：
縣城太小。
縣城谷歌衛星圖
老家縣城，就在許昌的南邊。
東西跨度5。5公里，南北跨度4。5公里。
從東到西，從南到北，15分鐘車程足矣。
即使從老家村裡出發，到縣城新區，15分鐘車程足夠。
只有1路公交車在縣城裡晃盪，站在路邊隨叫隨停，剩下的，都是城鄉公交、城際公交，除了節假日，根本沒啥人。
這樣的城市，根本沒有地段可言，一輛小電電，就可暢行全城。
所以，新城區又大又新的房子，就成為了搶手的香餑餑。
縣城最大溼地公園旁邊的建業、碧桂園，更是遭到追捧，即使那邊有食品廠、電纜廠、飲料廠、製藥廠，但依然阻擋不住人們對於公園的喜愛。
當別人問起：“你房子買哪了？”
標準答案是：“千畝湖旁邊的碧桂園！”
這種自豪與驕傲，源於一套房子。
汽車是另外一種實力的彰顯。
買輛小汽車，從新區開車去老城區上班，見到熟人，車窗一搖，問一聲：
“吃飯了麼？”
這是最為低調奢華的炫耀。
如果房子就買在老城區，就只能步行或者騎著小電電去上班，還會遇到搖下車窗與自己打招呼的同事。
小縣城的新房癌，還有一個重要的體現就是，汽車是人們最看重的個人物品。
縣城裡的人，有錢之後，最先換的八成是汽車。
當“人民路”（每個縣城都會有的一條路）上，寶馬賓士越來越多的時候，你會感嘆：
原來縣城裡的有錢人，真不少。
因為對於他們來說，一輛好車，比一套好房子，更重要。
以上，縣城無地段。
02
早些年的鄭州也不大，人們要麼住在村裡（那時候還不叫城中村），要麼住在家屬院裡。
（此部分已在《地鐵房，究竟意味著什麼？》討論過）
工作單位就在隔壁，甚至商品房都非常少，地段的概念，無從談起。
地段概念，是伴隨著產業升級、房地產的發展，不斷髮展並深入人心的寄生物種。
鄭州的產業升級，最為重要的事件就是，
經開區的成立。
（其它省會城市也都有這個區）
從1993年成立至今，先後建立或引進了國際陸港、富士康、海馬汽車、東風日產、東風風神、金龍魚、中糧集團等幾十個輕重工業，吸引了大批就業人口。
經開區分佈廣泛的製造業
但是，這些企業，都屬於製造業，一個城市要想高階起來，只有製造業是不夠的，必須有足夠的第三產業。
金融、IT、服務業，才是高階城市的標配。
所以，進入21世紀之後，全國各地的CBD轟轟烈烈的上馬建設。
成都高新區、南京河西、合肥濱湖、西安高新、重慶兩江、蘇州金雞湖，一時間幾乎所有的省會城市，都開始CBD的建設。
鄭州怎麼會缺席。
黑川紀章一紙鄭東新區的藍圖，讓鄭州一舉成為二線城市中的翹楚。
鄭州CBD
CBD與經濟開發區最大的不同就是，更多的發展現代金融、IT、服務業。
各種高容積率的商務辦公大樓圍繞著如意湖拔地而起。
各種世界五百強、全國五百強、銀行、國企、央企進駐其中，CBD一躍就成為了鄭州商務中心。
CBD之中，誕生了無數鄭州牛逼的公司，牛逼的企業。
同時也締造了無數的財富。企業主、企業高管、職業經理人。（當然，還有各種投機倒把、賣房炒房富起來的一批人。）
不用管他們是怎麼富起來的，結果都是他們成為了最早的CBD地段受益者。
因為他們在東區買了房。
當年東區的房價還不過萬，20多萬首付就能在鄭東新區買套房，還能首付分期。
而後，隨著越來越多的人湧入CBD，湧入高鐵站，CBD片區、高鐵站片區的房價水漲船高。
房價就是篩選精英的過程，有錢了就住的近一點，沒錢就住的遠一點。
這個遠近與小城市的“遠近”概念完全不同。
CBD上班，綠城百合買房，通勤距離4公里，通勤時間15分鐘。
CBD上班，南三環買房，通勤距離15公里，中州大道正常堵車情況下，實際通勤時間，40分鐘以上。
所以，地段的定義很簡單：
好的地段，就是擁有汽車也無法彌補的步行距離。
通俗一點就是，不用開車，走路就能到單位。
（好像又回到了家屬院時代）
為什麼在大城市無法用汽車彌補距離？
因為堵車！
大城市的堵車幾乎是每天都會發生的事情，所以，汽車有時候不是“炫耀的資本”，而是“累贅”。
多少堵在小劉橋的人，想把車放路上，坐地鐵上班；多少堵在中州大道上的人，心急如焚，口吐芬芳。
無論你開的是比亞迪，還是賓利，大家都一樣，插翅難飛。
所以步行能到達的通達性，在此時就顯得無比優越。
CBD、龍子湖、東站片區，包括未來的北龍湖，周邊的房子一定很貴。
綠地雙子塔
第一，這裡人多。
第二，這裡有錢人多。
當大家都希望住的距離單位近一點的時候，就變成了“錢的競爭”。
能夠支付房價，就可以住的很近。
沒錢的“剛需”，就只能遠離東區，去到更遠的三環外、四環外；
剛剛脫離剛需，又稱不上富豪的，就只能找一個類似“濱河”的“改善片區”，安放自己剛剛建立起的“優越感”。
03
與CBD相伴而生的，還有地鐵。
當一個城市匯聚了足夠多的頂層資源，擁有了相對發達的現代服務業之後，才會產生CBD、地鐵，才會有“地段”的概念，破土而出，深入人心。
地鐵是地段的另一個重要體現因素。
為什麼是地鐵？
因為越是發達的城市，對於時間的把控、對於效率的要求，就會越苛刻。
上文已經說過，汽車會堵車。
至於小電電與腳踏車，西裝革履要去見客戶談一個大幾百萬的單子，怎麼也不能騎著小電電去吧，髮型還要不要了？形象還要不要了？（中介小哥除外）
腳踏車更不會，滿頭大汗的見客戶，你確定是談業務的？
所以，地鐵就成為了最為準時，最為可靠，價效比最高的選擇。
好的地段，一定離不開地鐵口。
CBD，一定是城市地鐵交會最為頻繁的地方。
鄭州的地鐵1/4/5/6/8/12，6條地鐵線在CBD、北龍湖交會，還有未來要修建的如意單軌線、龍湖單軌線等。
CBD、北龍湖地鐵規劃示意圖
通往CBD的地鐵，遍佈鄭州東西南北。
CBD也一定是擁有城市最好的公共服務設施，高階的寫字樓、少有的高階汽車4S店、屈指可數的地標大樓、五星級酒店。
服務業機構扎堆聚集，大量的會議、洽談在這裡發生，擁擠的白領們互相溝通著行業資訊並創造著無數商務合作機會。
回看21世紀過去的20年，正是CBD發力建設，地鐵成網的時期，也是鄭州在各個省會城市中，脫穎而出的時期。
04
地段的另外一個因素，商圈。
鄭州最好的商圈，一個在二七，一個在花園路。
二七商圈作為鄭州老牌商圈，周邊是真的沒有地了。
二七商圈
一個華潤悅府，2017年毛坯均價1。8萬/㎡。
雖然容積率是6。2，雖然周邊每天都堵車，但是，依然阻擋不了商圈+地鐵帶來的誘惑。
或者反過來說，只有高容積率，才能帶來商圈與地鐵，造就好地段。
花園路商圈，國貿360、丹尼斯、正弘城、建業凱旋廣場，數個商業綜合體讓花園路商圈繁華至今。
花園路上的正弘城
商圈周邊，容積率高，配套齊全，人潮如織。
有了人之後，各種配套應運而生，帶來了地鐵，造就了地段。
透過高密度、高強度的建設，商圈和CBD會被固定下來，這種用高容積率錨定的中心是很難轉移的。
這種地方就是一座城市的地標、門面以及中心。
它代表了城市的高度，承載了更多的就業人口，是深度城市化，資源高度集中的產物。
低容積率，一般只存在於郊區，到處都是洋房別墅、綠樹成蔭、鳥語花香、小橋流水，社群還擁有大面積的綠地、湖泊、公園，甚至高爾夫球場。
鄭州北區某樓盤
這種區域儘管宣傳的“詩與遠方”，但終究是人氣慘淡的荒郊野外，永遠無法成為真正的市中心。即使是十年二十年之後，也不會有太大的起色，逐漸被人遺忘。
低容積率的建設，說明這裡的土地是廉價的，是不集約化，不匯聚資源的，是用來休閒而不是商務用途的，這裡離鄉村很近，離城市很遠，是低階城市化的表現。
我們放眼四環外，全都是三開間朝南、龍頭開發商、高品質物業、容積率不超過4的優質樓盤。
但是，價格依然在1。4萬元/㎡以下。
主城區內，樓盤的容積率大都超過5，甚至超過7，但是，依然無法阻礙它們賣到1。8萬/㎡。
市區內某樓盤
而且，往往主城區的樓盤，賣的更快。
主城區別看容積率！
主城區樓盤，就應該是高容積率，才能錨定市中心地段的價值。
所以鑫苑金水觀城7。58的高容積率，並不影響去化。
和昌優地3。39的低容積率，才能成為最大的賣點。
05
一個城市，地鐵成網是一個重要的標誌。（對於鄭州來說，地鐵3。4號線通車運營，通車裡程超過200公里，就是一個重要的節點。）
地鐵一旦成網，城市的地段差異就會愈發顯著，顯著到再高的樓盤品質，都無法彌補地段的差異。
人們才願意花更多的錢，買市中心的高容積率樓盤。
更多沒錢的剛需如何要想彌補地段的差異，只有一個辦法。
靠地鐵。
所以，越來越多的人願意買到管南，甚至南龍湖，因為這裡有地鐵，準時準點，不會遲到。
二七新城近幾年依然賣不過管南，就是因為，管南有2號線，二七新城的7號線，不知要等到何年何月。
一個城市越發達，剛需願意接受的通勤時間就會越長。
目前鄭州能夠接受的通勤時間極限，大概在40分鐘-1個小時，地鐵3分鐘一站，再加上走路時間，大約在10站-15站。
以CBD為錨點，基本可以覆蓋四環之內。
如果四環外的專案近期無地鐵規劃、或者距離地鐵較遠，那麼通勤時間，將會直接影響剛需的購房決策。
CBD、商圈、地鐵、人口，四個因素交織匯聚成為地段。
好的地段，擁有汽車無法彌補的時間效率，即使拋棄汽車，依然能夠擁有步行或地鐵的通達性。
再過5-10年，一線城市的地段價格差與地段固化的經驗，將會逐漸傳導到鄭州。
剛需，被房價逐漸的逼到了四環之外，通勤時間忍受極限，會越拉越長。
同時，新房癌將被逐漸拉長的通勤時間治癒，地段混亂的現象很快會結束，越來越多的剛需開始關注市區內的二手房。
即使小區物業不好，品質不好，形象不好，甚至單氣，也無所謂，因為長時間通勤必然會產生迴歸主城區的想法與實踐。
