以案說法｜國有土地上私有房屋拆遷徵收補償利益的分配

序言

國有土地上房屋徵收中的私房徵收往往涉及權利人、繼承人、在冊戶籍人口、實際居住人等各方，有些私房還設有個體工商戶營業執照，私房徵收補償利益涉及各方利益，具體如何分配，筆者結合案例予以分析。

一、案情概要

係爭房屋為私有住房，產權登記在王某甲名下，王某甲與妻李某育有三子女分別是王某乙、王某丙、王某丁，王某甲、李某在徵收前均已去世，生前均未留有遺囑。王某乙與鍾某系夫妻，婚姻關係存續期間，鍾某利用係爭房屋設立了個體工商戶營業執照並開店經營，雙方因感情不合於2010年離婚，離婚後鍾某繼續持有該個體工商戶營業執照，徵收時該證照處理經營期限內。係爭房屋在冊戶籍人員為王某乙、王某丙、鍾某以及張某一家三口共六人，王某丁的戶籍不在係爭房屋。王某甲和李某生前與王某丁共同生活，王某甲、李某去世後，係爭房屋由張某一家三口居住至徵收。

係爭房屋徵收補償利益包括房屋價值補償款300餘萬元，非居住部分房屋價值補償款280餘萬元，簽約獎勵費、搬遷獎勵費等獎勵補貼350餘萬元，另有與經營相關的證照補貼等200餘萬元、閣樓搭建補貼200餘萬元，徵收補償總額1330餘萬元。

經徵收部門稽核，認定本案被徵收戶不符合居住困難戶條件。

各方當事人對補償款的分配無法協商一致，訴至法院。

二、各方意見

原告鍾某認為，係爭房屋的個體工商戶營業執照由其持有並實際經營至徵收，故非居住部分房屋價值補償款280餘萬元以及與經營相關的證照補貼等200餘萬元，共計480萬元應歸鍾某所有。

被告張某一家認為，係爭房屋由其一家三口居住至徵收，故簽約獎勵費、搬遷獎勵費等獎勵補貼350餘萬元應歸張某一家所有。

被告王某乙、王某丙認為，係爭房屋為私房，產權人為其父，父親去世後，未留有遺囑，故全部徵收補償款應當作為遺產，由繼承人按照法定繼承，王某乙、王某丙各得補償總額的1/3。

被告王某丁認為，係爭房屋的閣樓由其出資搭建，故閣樓搭建補貼200萬元應歸其所有，其餘的補償款應當按照遺產處理，由其與王某乙、王某丙各得補償總額的1/3。

三、審判實踐中私房徵收補償利益分配的裁判原則

在私有房屋徵收中，一般只有房屋產權人才是被安置人。對於房屋實際使用人，除非徵收部門將其認定為被安置人，否則不屬於徵收補償法律關係主體。而房屋實際使用人基於何種法律關係居住使用被徵收房屋，不因徵收關係而發生改變，即原房屋居住使用關係平移至安置房屋。因此，徵收補償關係中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割徵收補償利益，其居住問題可基於原來法律關係如扶養、贍養等進行主張。

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十四條規定，徵收私有居住房屋的，被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人。第五十一條規定，本細則中的被徵收人，是指被徵收房屋的所有權人。故私有住房的徵收應以產權平移為基本原則，被安置人範圍一般僅限於房屋產權人。對於房屋實際使用人，除非徵收部門將其認定為被安置人，否則不屬於徵收補償法律關係主體。而房屋實際使用人基於何種法律關係居住使用被徵收房屋，不因徵收關係而發生改變，即原房屋居住使用關係平移至安置房屋。故私房徵收過程中，所有權人以外的房屋使用人不能主張分割徵收補償利益，其居住問題可基於原來法律關係如扶養、贍養等另行主張。審判實踐中應該嚴格依照法律和徵收補償政策認定被安置人範圍，不能隨意擴大。徵收補償利益原則上應在產權人之間按照產權份額分割。

四、本案爭議焦點

對前述案情分析，本案的爭議焦點為：與經營相關的非居住補償補貼如何分配？非權利人（繼承人）的在冊戶籍實際居住人能否分得與搬遷相關的獎勵補貼？私房徵收補償利益在權利人（繼承人）之間如何分配？

爭議焦點1：與經營相關的補償補貼分配

根據規定，私有房屋因徵收所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸私有房屋產權人所有，非居住房屋用於經營的，對於因非居而增加的補償部分，應歸經營者所有。被徵收房屋屬於居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經明確區分居住補償和非居住補償份額的，對非居住補償部分應當歸利用該房屋進行經營的人。

本案中，原告鍾某持有的個體工商戶營業執照經營場所為本系爭房屋，徵收時營業執照登記狀態為存續。被告王某乙在庭審中辯稱係爭房屋並非鍾某經營，實際由案外人錢某經營，然案外人錢某拒絕出庭作證，被告王某乙亦無其他證據足以證明其主張，故應由被告王某乙承擔不利後果，對於被告王某乙的辯解應當不予採信。

筆者認為，本案徵收補償款中已經明確區分了居住補償和非居住補償的份額，故與非居住經營相關的補償款應當歸原告鍾某所有，但與非居住房屋價值補償相關的部分，可以歸權利人（繼承人）所有。

爭議焦點2：非產權人（繼承人）的在冊戶籍實際居住人能否主張補償利益？

根據審判實踐中的裁判原則，在私有房屋徵收中，一般只有房屋產權人才是被安置人。對於房屋實際使用人，除非徵收部門將其認定為被安置人，否則不屬於徵收補償法律關係主體。

本案係爭房屋未被認定為居住困難戶，在冊戶籍人員張某一家未被認定為被安置人，故不屬於徵收補償法律關係主體，不能基於其房屋使用人不能主張分割徵收補償利益，其居住問題可基於原來法律關係如扶養、贍養等進行主張。張某系王某丁的兒子，王某丁戶籍不在係爭房屋，但王某丁作為繼承人而享有係爭房屋徵收補償利益，張某系基於與王某丁的母子關係而在係爭房屋居住，故張某在係爭房屋被徵收後可以向王某丁主張安置或者要求給予補償。

爭議焦點3：私房徵收補償利益在權利人（繼承人）之間如何分配？

本案係爭房屋徵收時，係爭房屋登記的權利人王某甲已經去世，係爭房屋屬於王某甲與其妻李某的夫妻共同財產，王某甲、李某生前均未留有遺囑，故係爭房屋徵收補償利益，應當作為王某甲、李某的遺產處理，按照法定繼承，由繼承人王某乙、王某丙、王某丁依法繼承。

問題1：繼承人之間的份額如何確定？

筆者認為，按照遺產處理的私房徵收補償利益，在分配時應依照原《繼承法》，現《民法典》中有關繼承的法律規定來處理。原則上，在繼承人之間應當一人一份，平均分配。但是，若繼承人在私房原權利人生前盡了主要贍養義務的，則可以適當多分，而有能力贍養卻未盡贍養義務的，可以不分或者適當少分。

問題2：簽約、搬遷、搭建等相關的獎勵補貼如何分配？

徵收補償中除了房屋價值補償款，另有諸如簽約獎勵費、搬遷獎勵費、特殊困難補貼等補償專案，這些獎勵補貼如何分配？

筆者認為，徵收補償房屋價值款之外的獎勵補貼，若具有特定指向性質的，則應當歸特定人所有，沒有特定指向性質的，應當在權利人（繼承人）之間分配。搬遷獎勵費，若實際居住人是權利人（繼承人）的，該部分獎勵補貼可歸其所有。搭建補貼，若有充分證據證明確系權利人（繼承人）出資搭建的，但由於其並未取得產權，故不能全部歸其所有，但考慮到實際出資，對搭建有所貢獻，故在分配搭建補貼時可以適當多分。

問題3：權利人之間如何分配？

因本案係爭房屋權利人已經去世，徵收時係爭房屋仍登記在原權利人名下，產權登記未作變更，故應先按繼承處理，確定各自份額。如果原權利人去世後，徵收前繼承人已對係爭房屋的不動產登記進行了變更，房屋登記在了各繼承人名下，此時，又應當如何分配？

筆者認為，因之前已經就房屋的繼承問題進行處理，亦變更登記了房屋的權利人，在此種情形下，不應按照原《繼承法》現《民法典》中有關繼承的規定來處理徵收補償利益。在被徵收戶無應安置人口的情況下，徵收補償利益原則上應在產權人之間按照產權份額分割，如產權人對係爭房屋是共同共有的，則一般均分。對於簽約、搬遷、搭建等獎勵補貼的分配，仍應當結合具體情形而定，不宜簡單均分。

問題4：他處有福利住房是否影響私房徵收補償利益？

本案中，王某乙名下有按房改政策取得的售後公房，王某丙認為王某乙他處有房，應當少分。

筆者認為，根據相關規定，他處福利住房僅影響公房徵收補償利益的取得，故在私房徵收中，權利人不因他處福利性質住房而影響私房徵收補償利益的取得。

五、法院審理

法院經審理後認為，根據相關規定，私有房屋因徵收所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸私有房屋產權人所有，非居住房屋用於經營的，對於因非居而增加的補償部分，應歸經營者所有。本案中，原告鍾某訴訟請求僅主張非居住部分補償利益。經查，原告鍾某於涉案房屋上設立個體工商戶營業執照經營香菸類零售，營業執照存續至今。涉案房屋也基於該營業執照額外給予了非居住部分徵收補償款共計480餘萬元（含非居住房屋價值補償款）。據此，認定原告鍾某對非居部分補償的增值有貢獻。庭審中，被告方辯稱涉案房屋內實際經營人系案外人錢某而非原告鍾某，但因被告未提交相關證據加以證明，對此不予採信。綜合考慮涉案房屋來源、原告之所以能設立營業執照與被告方讓渡居住面積有關的事實以及被告方對後續徵收工作作出的貢獻等因素，酌情確認原告鍾某享有徵收補償數額。

關於被告張某一家主張係爭房屋由其一家三口居住至徵收，故簽約獎勵費、搬遷獎勵費等獎勵補貼350餘萬元應歸張某一家所有。法院認為，私有住房的徵收以產權平移為基本原則，被安置人範圍僅限於房屋產權人，張某一家並非係爭房屋的產權人，對房屋來源亦無貢獻，基於實際居住而要求補償，於法無據，不予支援。

本案係爭房屋為系私房，登記在王某甲的名下，屬於王某甲與李某的共同財產。因王某甲、李某在徵收前已去世，兩人生前均未留有遺囑，兩人的父母均先於兩人去世，故係爭房屋應由王某乙、王某丙、王某丁繼承。王某甲和李某生前與王某丁共同生活，故王某丁可以適當多分，法院酌情確定王某乙、王某丙、王某丁分別享有32%、32%、36%的產權份額。王某乙、王某丙、王某丁為係爭房屋的共有人即被徵收人，有權分得係爭房屋的徵收補償利益，王某乙他處福利分房的情況，並不影響其作為係爭房屋的產權人對係爭房屋徵收補償利益的分配。

根據在案證據、當事人陳述及證人證言，可以認定係爭房屋的搭建確由王某丁出資，但係爭房屋仍登記在王某甲名下，王某丁並未因其搭建行為獲得係爭房屋的產權，考慮到王某丁對搭建有所貢獻，故可以適當多分。

係爭房屋徵收前由王某丁之子張某一家居住，故與居住和搬遷相關的獎勵補貼，王某丁可酌情多分。

法院綜合考慮房屋性質來源、各方對房屋的貢獻程度、私房徵收補償利益分配原則和各方實際情況，酌情確認王某乙、王某丙、王某丁以及鍾某各自可分得的徵收補償利益，對於張某一家三口主張分得徵收補償款的請求不予支援。

六、筆者觀點

私房與公有住房徵收補償利益的分配有根本區別。現實中，普遍認為私房徵收應當在權利人（繼承人）之間均分，還有觀點認為，即使實際居住人不是權利人（繼承人），但與居住和搬遷相關的獎勵補貼應當歸實際居住人所有，若被認定為居住困難戶的，私房徵收補償款應當在居住人員之間分配。

筆者認為，私房徵收補償應當優先保障權利人（繼承人）的利益。私房被徵收後所得的補償針對的是權利人（繼承人），而非實際居住人。非權利人（繼承人）的實際居住人居住在他人所有的私房，本質上是權利人（繼承人）的讓渡行為，並非當然享有私房的居住權利和徵補利益。即便被認定為居困戶，在保護權利人利益不受影響的前提下，居困人員也僅能分得因被認定為居困戶而增加的補償部分，除此之外，非產權人（繼承人）無權主張其他補償利益。

筆者需要特別指出的是，私房徵收補償所得，在權利人（繼承人）之間，並非完全按照一人一份均等分配來處理，具體到分配補償利益時，仍需根據房屋來源情況，結合分配原則以及權利人（繼承人）對房屋的貢獻程度，酌情而定。

作者：陳宏偉 上海正策律師事務所合夥人律師

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