複式、躍層、Loft你都搞清楚概念了嗎，可別被銷售搞混淆了
我是章哥，房地產投資專家。北京房地產圈從業二十年，通曉業內的一切門道，用二十年的經驗幫大家答疑解惑並分享投資方法論。
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提問1：
章哥您好，我最近正在看房，看上了**專案的一套小複式房，房本面積50平，單價3。8萬。但因為是兩層，所以應該有100㎡，我覺得還挺划算的。請問這種房子能投資嗎？
回答1：
1、 首先說這個專案的性質是商住公寓，並不是住宅。而公寓在2017年“326新政”後一直被嚴控，沒有任何鬆動的跡象，所以不建議投資。雖然租金收益不錯，但因為在交易環節的稅費很高，所以漲幅如果達不到50%的話，基本沒有利潤。最好放棄。
2、 而且，這也不是複式房，只能算作Loft。所謂的複式是當時開發商拉大旗作虎皮，往自己臉上貼金，利用買房人分不清各種產品的區別，來自抬身價。這就相當於明明是低層洋房，卻非說自己是別墅，其實就是借個名詞而已，並沒有實際意義。
3、 你看上的這種房其實應該算Loft，英文名詞就是閣樓的意思。也就是說，本來這應該是一間層高較高的房間，但是打了隔斷，成了一層半或者兩層。
這種隔斷有的是開發商直接打好，有的是買房人自己裝修。如果是開發商打的，那二層的層高就肯定不能超過2。2米，否則就要按照兩層計價了，這是國家規定。
所以說，這種二層其實就相當於閣樓。因為層高低，如果生活的話很壓抑，所以只能是睡覺為主，頂多當個書房也就到頭了。居住體驗和正規的房子是不能比的。
而且，這種房因為刻意的做出兩層，所以使用面積更小，因為樓梯就至少佔走了三五㎡，導致利用率更低。
而且，這種樓本來就是開發商的噱頭。因為如果一棟樓都是小戶型的話，得房率會很低，一般不會超過65%，甚至更低。所以開發商才弄出這麼個產品，用所謂的概念來忽悠人。
建議不要買這種戶型，並不划算，而且長期居住的體驗並不好。尤其不適合家庭，並不舒服。就算這不是公寓，在將來出手的時候都費勁，買家太少。何況這還就是商住公寓呢，會導致掛牌時間會更長，套現困難。
4、 如果真的喜歡複式，建議還是購買正規的商品房，層高達標的那種。
所謂複式其實是個寬泛的概念。其本意是指在一套層高較高的房間內，做出錯落的空間。可以是打個半層隔斷的Loft，也可以做成錯層，還包括了真正上下兩層樓的躍層。
5、 現在人們一般把戶型大的叫複式，比如天通苑的頂復就很出名。把戶型小的叫躍層，也就是Loft，一層半形式。其實從標準概念上卻正好搞反了。
應該是標準的兩層樓，以樓梯相連的才是躍層。而那些不是標準兩層樓的，才是複式。但通俗的名詞已經被百姓們接受，所以也就沒必要較真，大家都理解是什麼產品就行了。
6、 複式（躍層）也是有面積標準的。一般來說，房本160㎡以上的兩層，居住體驗才好，如果有贈送的露臺就更好了。
這主要就是因為樓梯的佔地原因，正規的商品房樓梯都寬，佔用面積更大，5㎡都算小的。而且，在房間裡很顯眼，周邊也很難佈置，容易浪費更多的面積。而如果單層小於80㎡，本身就是個狹長的兩居室，再被樓梯佔走面積，甚至還有遮光的問題，那就顯得房間會很侷促，有緊迫感，傢俱也不好佈置。
所以，購買複式最好選擇單層戶型大的，100㎡以上為宜。
7、 總結：不建議投資商住公寓，也不建議投資小戶型的複式。這類產品在出手時都會比較困難，收益率也有可能低於普通二手房。
提問2：
章哥好，現在我們孩子剛出生，目前有兩個方案請幫忙參考一下。第一，賣掉現在劉家窯的兩居室，400萬，加上手中的200多萬現金，購入西城學區房佔坑。但這麼做就沒房住了，學區房只能租出去，我們搬到父母家或租房住。第二，不賣掉房子，抵押出280萬，籌足500萬買入更小的學區房或學區一般的。第三，就用現在這220萬做首付，貸款買入360萬的小戶型，純粹投資。請問哪個方案合適？謝謝。
回答2：
1、 第一個不合適。你們孩子剛出生，現在預備學區房太早了。北京的招生政策年年改革，誰也不知道第二年怎麼變。買早了，如果政策變動，那就很有可能不僅投資受損，還耽誤了孩子上學。
2、 第二個也不合適。你的房子價值400萬，未必能抵押出280萬。評估公司一般都是要打折評估的，而且銀行也未必都給70%的額度，60%的居多。那也就是說，很有可能是200萬。那再減去稅費和中介費，你也就能買400萬的房。這在西城幾乎買不到什麼學區房。
3、 建議用第三個方案，最穩妥，也最實際。如果需要學區房，可以在孩子五歲左右時，賣掉投資房產，現有住房或抵押或賣房的進行操作。
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