城市更新的主要流程是什麼？廣州、深圳的做法值得借鑑

我國各地因城市更新組織方式的不同，其主要流程呈現不同的情形。以廣州、深圳等城市更新走在前列的城市為例，城市更新的流程基本涵蓋四個階段

:計劃立項、專項規劃、確認實施主體和獲取土地證。

1.計劃立項

計劃立項是指在專案徵得各權利主體意願，並達到申報計劃合法權屬比例後，經過區更新主管部門審議該更新單元，最終列入城市更新單元計劃的專案。

簡單來說就是向有關部門申請專案立項，滿足相關條件後登記備案，最後進行公示。

做計劃立項的目的是為了讓政府能更好地進行管理，讓城市更新專案能有序地、規範地進行;同時滿足利益相關方的知情權，減少後續工作的阻礙，減低不可預見的一些風險;最終公示則是向社會公眾宣佈該專案可以做了，也標誌著城市更新管理部門對權利主體申報專案的認可，可以推動進行下一步專項規劃設計。

對於深圳來講，計劃立項需要符合相關條件：

（1） 滿足規模，原則上拆除範圍的用地面積不少於1萬平方米；

（2） 為民生做出貢獻，無償移交政府用於各種公眾性的用地面積不少於3000平方米，且不小於拆除範圍用地面積的15%，例項中的專案基本遠遠大於這個貢獻率；

（3） 五類合法用地比例不少於60%，包括具有合法手續的用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留處理用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地等；

（4） 符合意願，單一地塊：①單一權利主體，同意。②按份共有，三分之二以上共有人同意。③共同所有，全體共有人同意。④建築物區分所有，專有部分佔建築物總面積三分之二以上，且佔總人數三分之二以上權利人同意。多個地塊：符合上述規定的地塊總用地面積應當不少於拆除範圍的80%：

（5）達到相應年限，舊住宅需20年以上，舊廠房、商區需15年以上。

2.專項規劃

專項規劃即對城市更新單元做出細化規定。分析現狀，交代研究未來規劃情況，含更新範圍、目標、更新方式。地塊劃分、開發強度、功能配比，說明地區空間組織，建築形態控制，原城市公共開發空間節能環保方面的措施。移交用地面和人才用房配建比例，產業用房配件資訊，公共設施配套市政等。

專項規劃要做到明確更新單元規劃強制性和引導性內容，明確城市更新單元實施的規劃要求，協調各方利益，落實城市更新目標和責任。簡單說就是給政府一個交代，要建什麼、怎麼建、如何解決待定問題等。

3.確認實施主體

確認實施主體就能正式獲得拆遷、補償的資格。實施主體的任務主要是兩項：

移交城市基礎設施和公共服務設施用地，完成搬遷、進行拆遷補償和安置。

確認實施主體的條件為完成計劃立項、專項規劃，形成單一主體。因為更新單元內部涉及眾多利益主體，就得形成單一的主體實施開發，不可能眾多主體一起開發，這樣利益協調很難，也難以一一與政府溝通接下來的開發工作。

只有形成單一主體才能統一去拆除建築物，不可能眾多業主各行其是自行拆除，自己辦理房產證登出，這不利於提高辦事效率，也不利於政府管理。因此需要形成單一主體。

形成單一主體的條件：

權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司、權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議，權利主體的房地產被收購方收購。

4.獲取土地證

做到這個階段就可以取得國有土地使用證和建設用地規劃許可證了、也意味著完全獲取該專案了。有了建設用地規劃許可證，各類建設指標都出來了，就可以測算地價，測算地價後繳納地價籤土地出讓合同。