10小時搞定2021年二建建設工程法規及相關知識錄音稿（30－2）

10小時搞定2021年二建建設工程法規及相關知識講義

錄音稿（

30-2

）

（第一章第三節、第四節）

高校老師、律師授課，600分鐘搞定二建法規，這裡是

老呂的半畝方塘

！

各位學員，現在我們開始講解2021年全國二級建造師執業資格考試建設工程法規及相關知識的內容，此係列課程是串講課，30節課，每節課20分鐘左右，共計600分鐘，10個小時搞定二建法規！

我們繼續看第三節——建設工程代理制度。所謂代理，就是自己不做，請別人幫你做。《民法典》規定，民事主體可以透過代理實施民事法律行為。當然，依照法律規定、當事人約定或者民事法律行為的性質，應當由本人親自實施的民事法律行為，就不得代理，比如應邀講課、登記結婚等。

本節有兩大問題要弄清楚：一是代理的法律特徵和主要種類。二是具體的建設工程代理行為及其法律關係。

代理的法律特徵有四：

1是代理人必須在代理許可權範圍內實施代理行為。否則會造成無權代理；

2是代理人一般應該以被代理人的名義實施代理行為，這樣的行為會對被代理人發生效力；

3是代理行為必須是具有法律意義的行為。代理人請朋友吃飯、聚會等就不是代理行為。

4是代理行為的法律後果歸屬於被代理人。也就是說，被代理人兜底！

代理的種類呢包括委託代理和法定代理

。委託代理是按照被代理人的委託行使代理權，又稱為“意定代理”或“任意代理”。“授權委託書”可以採取書面形式，也可以採取口頭形式。法定代理是依據法律的規定而發生的代理。最常見的未成年人的監護。

具體到建設工程領域，招標、採購、訴訟都可以代理，但要注意3個方面的問題，1是承包活動不得委託代理，即

禁止轉包

；2是一般代理行為無法定的資格要求，比如，打官司不一定非得律師出場；3是法律規定用書面形式的代理，比如投標時的法定代表人的授權委託書就

應當用書面形式

。

接下來我們建設工程代理行為的終止。《民法典》規定有委託代理的五種情形：1。代理期限屆滿或者代理事務完成。時間到了、活幹完了；2。被代理人取消委託或者代理人辭去委託，好說好散了；3。代理人喪失民事行為能力；瘋了或傻了；4。代理人或被代理人死亡；5。作為被代理人或代理人的法人、非法人組織終止。1、2、5三種情況比較常見，同時大家注意第三種情形，無被代理人瘋了或傻了、喪失民事行為能力的情形。

建設工程代理法律關係與其他代理關係一樣，存在著兩個法律關係：一是代理人與被代理人之間的委託關係；二是被代理人與相對人的合同關係。因此，代理人是在代理許可權內，以被代理人名義實施的民事法律行為，該行為對被代理人發生效力。如果代理人需要轉委託第三人代理的，應當取得被代理人的同意或者追認也可以。

否則代理人應當對轉委託的第三人的行為承擔責任

，但緊急情況下代理人為了維護被代理人的利益需要轉委託第三人代理的除外，比如發生類似不可抗力的情形。

接下來我們來探討一下無權代理和表見代理以及默示方式的特殊授權，比較有意思。無權代理是指行為人不具有代理權，但以他人的名義與相對人進行法律行為。一般包括：

自始未授權、超越代理權、代理權已終止

。無權代理可轉化為有權代理，那就是被代理人予以追認。如果被代理人不予以追認，則對被代理人不發生效力，代理人需要承擔責任。

表見代理，是指行為人雖無權代理，但足以使善意相對人相信行為人有代理權的表象，而由本人承擔法律後果的代理行為。這是給本人敲響了警鐘。當然表見代理的成立有比較苛刻的要求：1。須存在足以使相對人相信行為人具有代理權的事實或理由。這是客觀條件。2。須本人存在過失。比如說，行為人持有本人的空白、蓋章的介紹信。3。須相對人為善意

。三者缺一不可

。如果表見代理成立，則對本人產生有權代理的效力，本人不能以無權代理相抗辯，必須接受表見代理人，也就是上述的行為人與善意相對人之間實施的法律行為的約束。是不是很倒黴？

表見代理之外，還有一種比較有意思的行為，即本人知道他人以本人名義實施民事行為而不做否認表示的，視為同意。這是一種默示方式的特殊授權。然後，他人以其名義實施法律行為的後果應由本人承擔。

關於代理的最後一個問題是代理不當或違法行為應承擔的法律責任。總的原則是：誰有錯誰承擔，一人有錯一人承擔，兩人有錯兩人承擔，承擔連帶責任。比如代理人履行職責不當，應當由代理人承擔責任，如果代理人與被代理人明知對方違法、代理人和相對人串通、相對人為惡意情況的，都應當承擔法律責任。

第四節建設工程物權制度。這個物權是一項基本民事權利，它能明確物的歸屬，發揮物的效用進而保護權利人的物權。

物權與債權與日常生活當中的物與債不盡相同，大家注意區分。

兩個問題。一是物權的主要種類和與土地相關的物權。二是物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護。

物權的種類有三：

所有權、用益物權和擔保物權

。所有權是物權中最重要也最完全的一種權利。當然，國家依法徵收也是可以的。所有權包括四種權利：佔有、使用、收益、處分。其中，處分權決定物的歸屬，是所有權內容的核心。

用益物權是權利人對

他人所有的

不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和

地役權

。大家注意，“他人所有”，佔有、使用、收益，沒有“處分”！

擔保物權是債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障債權實現，依法享有就擔保財產優先受償的權利。通俗地說，不還錢，賣你的東西或者房子！

說完物權的一般規定，具體到建設工程領域

，與土地相關的物權，有土地所有權、建設用地使用權、地役權

等。我國的土地，是國家所有或集體所有。無居民海島、礦藏、水流、海域屬於國家所有。集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等屬集體所有。實行的是土地承包經營制度。耕地的承包期30年，草地30至50年。林地30至70年。承包期限屆滿，繼續承包。

建設用地使用權是因建造建築物、構築物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權利。注意：建設用地使用權不包括集體所有的農村土地。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。可以採取出讓或者劃撥等方式設立，其中劃撥方式要求更為嚴格。還應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押。

注意：1要書面，2使用期限不得超過建設用地使用權的剩餘期限，3房地一體，一併處分。此外，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅的，依照法律規定處理，這裡面有區別，而且續期費用還沒有定論。

這個地役權，比較有意思，從字面上是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。比如，我在A地為了運送土方的方便，需要經過B地庭院，給付B地主人一部分費用，達成一致。

這裡的A就是需

役地

，B就是供役地

。因此，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。地役權應當採取書面形式，自地役權合同生效時設立。最好能登記，因為未經登記，不得對抗善意第三人。注意：供役地上設立地役權，需經過供役地用益物權人同意才可以。另外，要注意：需役地或供役地在轉讓時，地役權不可分離，對受讓人具有約束力。

這節課的最後是物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護。物權分不動產和動產物權，注意區分。通常情況下，不動產經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。注意：物權變動往往以合同關係為基礎，這個合同是成立時即生效，未辦理特權登記的，不影響合同效力，也就是說，合同有效力，但物權不發生變動的效力，要分開理解！比如說，房子買賣合同簽訂後生效，但不代表房子已經發生變動效力，房子的歸屬還是以登記機構的記載為準。

剛才說的是不動產，而動產以佔有和交付為公示手段，東西“交付”時發生效力。就登記而言，是“未經登記，不得對抗善意第三人”。

物權受到損害的，可以透過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決等。具體保護措施有：確認權利、返還原物、排除妨害、消除妨害、修理、重作、更換或者恢復原狀、損害賠償等。以上可單獨可合併適用。這是民事責任的承擔，如果違反行政管理規定，涉及行政責任；構成犯罪，就是依法追究刑事責任了。

本節課到此結束，高校老師、律師授課，10小時搞定二建法規，這裡是

老呂的半畝方塘

！我們下節課再會！