新領導來了，重慶房地產未來會怎樣？
最近，重慶迎來了一位新領導。
朋友們在聊天時問到：那重慶明年的樓市走向大概會怎樣呢？會好起來嗎？
我在翻閱了新領導曾主政浙江時對房地產的相關動作的一些資料後，我覺得答案之一可能包含有4個字：
未來社群
。
未來社群是一項特別龐大的系統性工程，這裡我把查詢到的一些資料，與各位分享。
01
未來社群最先是由浙江省提出來的
，早在2018年就有幾項政策陸續出臺，但正式出臺還是2019年的3月18日，浙江省政府印發了《浙江省未來社群建設試點工作方案》。
△ 浙江省未來社群系列政策
浙江提出未來社群的大背景是：
2018年浙江省城鎮化率已達到68。9%，全省現存1970～1990年代老舊小區建築面積約2。5億平米，大量老舊小區缺乏公共服務設施，停車困難，居住環境差，建築質量安全隱患大。
如果60%按未來社群模式改造，面積約有1。25億平方米（即18。8萬畝）。如果平均投資強度按1700萬元/畝來算，
總投資將超過3萬億元
。
到2021年底，重慶的城鎮化率是70.32%，城區裡也有大量的老破舊房子。那麼，重慶未來會不會也會打造未來社群呢？
而且要知道，重慶的渝中區和九龍坡區，都是入選了全國首批城市更新試點的。
如果打造，這塊將是個巨大的蛋糕。
△ 浙江省未來社群試點名單
浙江省未來社群的頂層設計是“139”。
1箇中心
：以人民對美好生活的嚮往為中心，儘量滿足人的生活需求、社交需求、安居需求。
3大價值體系
：即人本化、生態化、數字化，以人為本、注重綠色低碳和數字化科技化。
9大場景
：有未來鄰里、教育、健康、創業、交通、建築、低碳、服務和治理等9大場景。
除了這9大場景之外，另外還有N個選配場景，比如中學、城市圖書館、城市體育中心、醫療康復等，根據人們需求來進行設定。
02
這9大功能場景可以展開來講下：
未來鄰里場景：
城市是陌生人社會，不是熟人社會，每個人都是孤獨的，遠親不如近鄰，透過社群禮堂和社群公園，可以加強鄰里間的聯絡，這些空間大概有800㎡左右。
未來教育場景：
終身學習是每個人應有的理念。從0-3歲的幼兒託管，到3-6歲的學齡前教育，還有職業培訓、成人興趣班培訓以及老年大學等，這些空間大概有4500㎡左右。
△ 浙江省未來社群示意圖
未來健康場景：
完善社群衛生服務中心、健身場所等設施，建立居民電子健康檔案系統，可以隨時檢測和上報身體情況。
未來創業場景：
會提供社群創業場所，比如聯合辦公、咖啡、路演大廳、創新學院等，還有人才公寓。
未來建築場景：
以TOD公共交通為主導，搭建社群10～15分鐘的步行生活圈，使用裝配式建築、綠色建築、建築裝修一體化等建築新技術。
△ 浙江省未來社群“18+N”功能模組
未來交通場景：
5分鐘停取車、10分鐘達到對外交通點、30分鐘快遞入戶。
未來低碳場景：
儘量實現低碳無廢，集中供熱供冷、光伏建築、海綿城市等，垃圾迴圈利用甚至可以變成家庭能源
未來服務場景：
基本物業服務“零收費”，有社群食堂、室內菜場、惠民商業如小賣部、理髮店等，儘量實現優質生活零距離。
未來治理場景：
主要是社群自治，這個不多說了。
03
現在國內的未來社群，基本是摸著石頭在過河，主要是摸著國外社群，未來重慶可能要摸著浙江過河。
現在國外主要有3種未來社群模式：
一是歐洲的Block模式。
它主要是用廣場和街道來搭配佈局，這也是我們可以看到國外有大量的廣場，比如盧浮宮廣場、布拉格廣場，周邊的建築都很老，有的甚至有兩三百年了。
這些建築群普遍高度比較矮，商業比較繁華，市政配套也很完備，很有生活氣息和人文氣息，不然梁朝偉也不會動不動就坐飛機去歐洲喂鴿子。
這套模式在我國其實很常見了，比如我之前在西安旅遊時觀察到，西安大雁塔周邊的建築，全部都低於大雁塔的高度，即便是在重慶有200多米的威斯汀酒店，到了西安也只能往地下去發展。
△ 西安大雁塔及周邊風景
二是新加坡的Complex模式。
新加坡的祖屋制度也是全球聞名了，大陸和香港都在學習，只不過方向好像有點偏了。
這些祖屋都是政府統籌規劃來建設的，不管是休閒、娛樂、運動還是交通設施，都很完善。
富人住豪宅，中產住祖屋，住房分化，緩解高房價，新加坡人已經基本實現了“居者有其屋”的目標。
國內也有很多城市都修了公租房，重慶就更不用說了，修了2711萬平米的公租房，但是在運營管理方面還需要調整下，有很多條件很好的也住進了公租房。
△ 新加坡祖屋
三是日本的共享住宅模式。
這套模式就是把多的空間來進行共享或租賃，有點像是Airbnb那種，既避免了資源浪費，又能利益最大化，而且還是雙贏，大家都有好處。
但這套模式有個前提是，市民普遍素質要比較高，住戶們之間也都是彼此信任，有個照應。
△ 日本共享住宅
國外之所以未來社群發展比較成熟，是有很多原因綜合而成的：
一是城市化較早
，比我們更早遇到這些問題，社會大變革更早些，所以探索未來社群的時間點也要早一些。
二是科技的落地運用會更好一些，而且政府也鼓勵將這些科技運用在城市社群裡
，比如美國的智慧城市戰略、英國的數字英國戰略、日本的超智慧5。0社會、新加坡的智慧國家戰略，這塊是有頂層設計的。
當然，國內也有一些未來社群做的非常不錯的，這一塊我們下期再來好好聊聊。
以上。
