剛需動起來了，抄底的時機到了嗎？
喧囂的國慶假期結束了，一直在等的假期樓市銷售資料，陸續出爐。
我看了下，一個字——
淡。
無論從哪個第三方機構的統計結果來看，全國代表城市的新房成交普遍都不太行。
無論是論面積還是論成交量，都和去年同期，有著40%左右，甚至以上的同比降幅。
一個可供比對的資料是：
CRIC資料顯示，2022年前9個月，全國30個重點城市的商品住宅成交面積，累計同比下降41%。
兩相比較，
這個國慶長假，樓市沒有明顯的回暖。
分城市來看，一線城市裡面，只有廣州因為去年基數比較低，同比成交量略漲，其他三個城市全部大跌收場。
其中北京的跌幅最猛，接近90%，上海跌幅超過70%，深圳腰斬。
但如果看成交面積，那就是全線崩潰……
二三線城市就更不用說了，跌多漲少。
而就算是一線裡成交最好的廣州，拆碎了說，也大概只能用四個字來形容——
前高後低。
前兩天風風光光，朋友圈裡到處都是人聲鼎沸的售樓部照片，彷彿旺季迴歸。
但到了後面幾天，人氣一下子就消散了，重新回到一個淡靜市的模樣。
也就是說，對樓市有興趣的客戶總量，
尚不能支撐哪怕七天的表面繁榮。
廣州尚且如此，其他城市的售樓現場，應該也好不到哪裡去。
說實話，雖然知道網籤會有延遲，但這個黃金週的結果，依然有點打節前這波放鬆政策的臉。
時間有點久了，我就不回顧政策本身了，但總結一下，確實出現了兩個非常明顯的傾向——
1、在“一城一策”的大背景下，
對於弱勢城市的政策傾斜容忍度
，已經達到了一個相當驚人的程度；
2、被呼喚了無數次的
“全國性政策”
，終於重出江湖了。
又是給退稅又是降房貸利率的，全是重拳出擊，全部集中在9月的最後兩天密集轟炸，本來是想給銀十開個好頭的。
看看最後交上來的考卷，只能說，
暖氣還沒有傳遞給每個人。
難道是好訊息來得太晚，大家都看電影+旅遊去了？
看看這七天電影票房的資料和旅遊的大資料，再同比一下去年，這跌幅也不比房地產少啊！
但講真，這段時間，我們確實從市場端感受到了一些回溫的跡象。
比如說，9月份的銷售快報顯示，那些偏穩健的房企，
銷售資料已經實實在在地回暖了——
中海地產9月銷售金額同比增12%；
越秀地產9月銷售金額同比增178%；
金地商置9月銷售金額同比增92%；
……
當然，這些房企的回暖，是建立在
廣大爆雷房企銷售down到谷底
的基礎上的。
隨便寫個吧，中國奧園的9月銷售金額，大概也就同比跌了個90%還多吧。
再比如說，
二手市場已經提前火爆了。
據貝殼研究院資料顯示，今年“十一”期間，貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，甚至超過了2020年同期水平。
其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的2倍。
鑑於節前先後出臺了多城“帶押過戶”以及全國範圍內一年內換房返個稅的利好，現在二手房的賣家，有可能就是
新房市場的潛在買家。
畢竟，雖然房住不炒很多年了，但大家還是有著對於美好生活的需求的。
要不然前段時間的冰封市裡，豪宅也不會那麼一枝獨秀了。
最後一個趨勢是——
很多剛需購房者確實動了起來。
聊了大半年八卦的購房群裡，重新出現了“抄底”的聲音，也有觀望了一年以上的粉絲揣著400萬左右的預算，在這個假期開著車，重新帶父母跑遍了廣州合適的樓盤。
是，他們大都沒有出手，但至少給市場貢獻了真實的人氣。
資料也說明了這樣的轉變。
這個假期，廣州的剛需盤重新開始走紅了——
和上半年的統計有所不同，上週網籤量排名前十的樓盤之中，位於遠郊剛需板塊增城和花都的樓盤佔了60%的比例。
再加上番禺的亞運城也是剛需大盤，屈指一算，這個國慶，
剛需客已經成了入市的大頭。
剛需客是對價格極度敏感的群體，願意集體出動，很可能是源自於
郊區樓盤更願意紓尊降貴，大幅讓利。
舉個栗子，在廣州白雲區，作為一個地鐵旁自帶各種學校商業配套的近郊大盤，越秀白雲星匯城就敢一步到位，打出150萬起買三房，一下子就卷死了周邊的競品。
雖然因為簽約有延遲，目前越白星沒有上榜，但接下來可以看看，表現絕對不會差的。
這也驗證了之前我們說過的，這個市場
不是無量下跌
，
對於廣州這個城市，人口流入的基本面並不差，最基本的需求還在，只要願意降到位，就會有人接盤。
那麼，現在真的是抄底的好時機嗎？
個人建議是：
二手確實可以買了，一手不著急的話，可以邊看邊等年底。
即使是今年最勇猛的越秀地產，對比年初的銷售目標，完成度也剛剛達到65%，還有35%的空間需要在最後三個月衝刺。
而其他的房企……就更不用說了。
可以預期，在年底之前，大部分城市還會經歷進一步的政策放鬆，各家房企也會經歷進一步的近身肉搏。
但是！
具體到廣深這兩座一線城市，還真不一樣。
深圳就不用說了，從去年的深房理開始，到豪宅裡走出的國企高管女友，到公務員前妻搖中三套網紅盤，再到空口白牙賣不存在的回遷房指標，賣出兩個億……
和炒房相關的雷，這一年多沒有斷過，每隔幾個月就出來鬧一次。
雖然每次鬧到最後都不了了之了，但你猜，深圳敢不敢頂風鬆綁？
廣州呢，雖然沒出什麼亂子，也確實有不少樓盤在降價出貨，但從高層認可的70城資料上來看，是實實在在沒有怎麼跌過的……
會有放鬆的可能性，
但是總得來說，
不可能太激進。
但是，既然已經開始出臺全國性的放鬆政策了，那麼，總有一些利好會惠及到一線城市。
企穩回溫，不會缺席。
最後，目前真正影響樓市的是什麼呢？
無論是大的經濟形勢，還是個體的購買力，乃至我們提到很多次的，比黃金還重的信心，最終都匯聚到一個點——
口罩。
這方面的趨勢，我舉一個小例子吧。
這個假期，有一篇自媒體文是刷屏了的——
內容如題。作為一個時常被404的自媒體人，從我以往經驗出發，類似內容的壽命基本以小時計。
但這一次，不一樣了。
釋出者自己都感慨，一天時間內，閱讀量達到了三百萬，相關負責人輪番上門解釋，態度很好，沒有一個人提出刪帖的訴求。
最後，這個帖子存活了整整兩天，最終的結局也並不是大家熟悉的“此內容因違規無法檢視”，而是——
主動刪除，和被動404，區別還是有的。
此外，大家也都看到了，停擺了許久的萬人馬拉松，
即將於11月在多個城市重啟。
這是人員密集的大眾體育運動，會有許多普通愛好者參賽，我不太相信，到時候會讓運動員們戴上口罩，徒增心肺負擔。
所以，對樓市的未來，也不妨多抱一些信心。
