福建兩大城市早已嘗試推行，現房銷售制度還有多大意義？

隨著這段時間以來所謂“停貸”事件的發酵，經過熱火朝天的討論之後，果不其然又有人提起取消商品房預售制度，試行現房銷售這個話題。然而不曾想，這話居然不只是說說而已，真有城市打算這麼幹，而且是福建率先有地方打頭炮。於是看到新聞之後，這幾天有不少人問我，福州最新公告要拍的一塊地實行現房銷售怎麼看？

其實對於這個話題我實在有點感到哭笑不得，為什麼呢？因為這塊打算現房銷售的地選得實在是沒啥誠意。這塊地編號為樟［2022］拍08號，實際用地面積49。32畝，是一幅容積率僅有1。1的低密度純住宅用地，位於永泰縣葛嶺鎮西溪村。

這地方在哪兒呢？是在永泰縣葛嶺鎮北部的一個小山村裡，位於福州工商學院附近。葛嶺本身已是一個房地產大開發時代的“鬼城”縮影，這地方距離葛嶺鎮區還有兩三公里，前不著村後不著店，實在是比“鬼城”還要偏僻。

固然這地看起來很便宜，起拍樓面價只要1100，遠比2019年拍出的融僑藍城桃花源地塊要低（而且當時竟然還拍了40%的溢價率）。但我們仔細想一想，現在的融僑又是什麼情形？2022年的土拍形勢能不能和2019年比？所以挑這麼一塊山溝溝裡的地搞現房銷售，而且還規定拿到房產證後限售五年，我是覺得這麼嚴格大可不必，能不能拍得出去還是個問題。

其實這並不是福建省第一次在土拍時嘗試現房銷售了，早在四五年前泉州市就已經嘗試這麼做。這些年來泉州不少土拍在公告時做了一項通用規定：溢價率超過100%的，主體結構完工後方可辦理預售許可；溢價率超過200%的，必須竣工驗收後辦理現售備案。

再加上前幾年泉州起拍地價很低，確實有機會拍出很高的溢價率，可以看出泉州真有試行現房銷售的誠意，最典型的莫過於晉江，2018年夏天連續拍了陳埭鞋都片區好幾塊地，基本上都是170%-190%多的溢價率。為什麼會這麼高呢？因為起拍樓面地價只有一千三、一千四，而銷售限價定在8811元/㎡（當時房價便宜很多人還嫌棄這不好那不好）。像這種穩賺不賠“白菜價”的地，怎麼會沒人爭搶。只是不曾想，開發商們都很精明，拍到接近200%就死活不跨過那條線去。

後來超過200%溢價率的是2019年5月拍出的青陽街道象山社群P2018-23號地塊，這塊地是人才房，由政府全部回購，所以期房現房都無所謂。再後來的事情我們都知道了，從2020年下半年開始，泉州土拍地價和房價限價迅速大幅抬高，樓市政策瞬間轉向，再也沒有以前的“白菜地”，自然也不可能有那麼高的溢價率。而當年對著一平方几千塊的房子還感到嫌棄的人，突然發現泉州房價竟能在短短一年時間裡“

逆勢

”翻倍啊。

由此可見，現房銷售並不是沒人想搞，而且福建兩大城市還走在前頭探索，奈何總是剛起個頭就半路夭折。既然以前樓市尚且火熱，開發商還有錢拿地，房子還賣得動的時候都沒搞成，這時候一眾閩系品牌房企自身難保，拍出一塊地都很不容易，怕是此時過於嚴苛的銷售條件只會把剩餘不多的打算拿地的開發商勸退。

其實期房預售制度本沒有錯，房地產是重資產行業，專案開發需要一定的槓桿，需要相對靈活的資金週轉。爛尾樓之所以會出現，關鍵問題不只在預售本身，更在於形同虛設的資金監管，畢竟再好的制度也要靠人來執行。以福建各地如今剩餘的樓市成交量，搞不搞現房銷售意義都不大，買房子的人已經沒有多少，開發商賣現房早就是普遍現象，比如平潭都要大力推行房票讓拆遷戶來買單。