50000畝土地將入市，西鹹重磅規劃流出，“第一富人區”被放棄了?
PART壹
灃東新城“三區三線”劃定成果分佈圖流出
古代人行軍打仗，講究兵馬未動，糧草先行。現代人運營城市，提倡規劃超前，標準領先。
西鹹新區結合各片區獨有資源、功能定位，打造每個片區的獨立IP，能源金貿區、灃東新城、灃西新城、空港新城、涇河新城、秦漢新城，新區各板塊正齊頭並進，共同繪製著一幅有聲有色的壯麗畫卷。
近日，灃東新城關於城市規劃方面，就有一個重磅訊息。
灃東新城“三區三線”劃定成果分佈圖在網上流傳出來。
根據網傳圖片內容顯示，灃東新城“三區三線”劃定結果：
灃東新城新增建設用地規模2.22萬畝，城鎮開發邊界規模15.69萬畝。
1、永久保護農田2。065平方公里（0。3098萬畝）
2、生態保護紅線0。583平方公里（0。087萬畝）
3、新增建設用地14.777平方公里（2.2165萬畝）
4、城鎮開發邊界104。576平方公里（15。6864萬畝）
5、加上2.9萬畝批而未供用地，未來可建設用地5.1165萬畝
網傳西鹹新區“三區三線”劃定成果分佈圖
雖然這份規劃成果並未正式對外公佈，也可能不是最終版本。但是，透過它，我們還是能看出一些端倪。
第一：最重要的就是新增2.2萬畝的建設用地，加上批覆還未供應的，未來新區可開發土地高達5萬多畝。
這意味著，在接下來幾年，灃東新城或成為西鹹的賣地大戶，將透過土地出讓、產業引進、地產開發等帶動整個板塊的發展。
第二：永久保護農田僅有3098畝，
相較於此前大幅度縮水，這也是正常的，畢竟建設用地增加了。據悉基本農田大部分在繞城以北，灃河和西繞城邊上。
第三：根據最新規劃，灃東自貿區如意湖湖區沒有了，改為農田和綠地。
圖源網路
灃東自貿產業園板塊規劃圖
如意湖是太平河生態治理的一部分，地處太平河中游，灃科花園東北側、黃堆譚村南側，總佔地面積466畝，水域面積234畝。分兩個湖區，如意湖科統片區湖區面積194畝，自貿片區湖區面積40畝。
對於這份灃東新城“三區三線”劃分成果，網友們討論也非常多。
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PART貳
灃東將推出超50000畝建設用地，再添7個新專案
“三區三線”劃分，讓整個灃東新城的規劃越來越清晰，包括生態保護紅線、文物保護紅線等也都很明確，相信後期，隨著劃分結果正式公佈，未來發展速度將再一次加快。
在本次“三區三線”劃分結果中，大家最關注的一點就是新增可開發土地2.2萬畝。加上批覆還未供應的，未來新區可開發土地高達5萬多畝。
灃東新城控制性詳細規劃
對比近幾年西鹹新區的供地情況，灃東新城並不是供地大戶。
2020年，
秦漢新城賣出47宗，涇河新城賣出44宗，灃西新城賣出39宗，空港新城賣出32宗，
灃東新城賣出27宗，
能源金融貿易區賣出2宗。
西鹹新區各區域2020年土地出讓情況
2021年，
涇河新城賣出37宗，
灃東新城賣出35宗，
灃西新城賣出35宗，空港新城賣出28宗，秦漢新城賣出16宗，能源金融貿易區賣出6宗。
西鹹新區各區域2021年土地出讓情況
2022年，截止發稿之時，灃東新城也僅僅成交了
7宗
涉宅地塊。
▶11月2日，陝西交控進駐灃東新城，土地單價1354萬/畝！
①FD4-3-14地塊，
商住用地，起始價258200萬元，陝西交控底價拿下，地價1354萬/畝，樓面價10157元/㎡。
地塊位置圖、西鹹樓市制圖
該地塊容積率1。5-2。0，東南角緊鄰地鐵五號線鎬京站，向西即為地鐵16號線與5號線換乘站歡樂谷站，以及智軌一號線，向南就是已經建成的灃東新城第十小學，以及今年8月份開工的灃東文旅融合示範區學校。
▶11月30日，能源金貿實業、灃東控股拿地灃東，最高地價1338萬/畝！
②FD4-3-13地塊，
住宅相容商服用地，232。69畝，容積率1。5-2。0，起始價311400萬元，西鹹新區能源金貿實業有限公司底價拿下，地價1338萬/畝，樓面價10037元/㎡。
該地塊位於昆明池板塊，東側即是陝西交控摘得的地塊，西邊是瑪雅海灘水樂園，南側是地鐵5號/16號線一期歡樂谷站，東南邊是在建的灃東文旅融合示範區學校（中學）和灃東新城第十小學，僅1。5-2。0的容積率。
地塊位置圖、西鹹樓市制圖
③FD3-5-4地塊，
住宅相容商服用地，89。3畝，容積率1。5-2。0，起始價111300萬元，地價1246萬/畝，樓面價9348元/㎡；
④FD3-5-6地塊，
住宅相容商服用地，佔地93。32畝，容積率1。5-2。0，起始價113700萬元，地價1218萬/畝，樓面價9138元/㎡，均被灃東控股底價拿下。
這兩宗地塊，均位於灃東新城中央商務區板塊，西側是西安國際足球中心（在建中）和地鐵16號線一期站點，南邊是西安灃東第一學校和灃東第一初級中學，周邊還分佈有航天科工西北創新產業園、西安中興深藍科技產業園等科創園區。
地塊位置圖、西鹹樓市制圖
▶12月9日，陝西文化產業21億、西安和平投資4.2億拿地灃東新城，最高地價1057萬/畝，最高樓面價6559元/㎡。
⑤FD2-12-5、⑥FD2-12-6地塊，
商住+商業用地，205。38畝，陝西文化產業217000萬元底價拿下。
⑦FD2-14-30地塊，
商住用地，佔地41。68畝，西安和平投資42200萬元底價拿下。
這3宗地塊，均位於灃東文商片區內，
FD2-12-5、FD2-12-6地塊
西側是目前正在建設的中影國際絲路電影城專案（陝西文化藝術博物院專案），計劃2023年年底建成；
FD2-14-30地塊
北側是和平小學，西邊是西安高新一中灃東中學和西鹹吾悅廣場。
地塊位置圖、西鹹樓市制圖
另根據西鹹樓市12月份最新統計，灃東新城在售專案目前主要分佈在中央商務區、昆明池、自貿區幾大板塊，在售專案較少，以改善產品居多，住宅2萬+以上專案佔據較大比例，價格比肩西安主城。
灃東新城12月最新房價均價丨西鹹樓市制圖
根據今年拍地情況，明年灃東新城將至少再添7個新專案。而今後幾年，5萬多畝的建設用地，將為灃東新城城市建設再添助力，這也讓人們對灃東新城的後期發展及價值，更多了幾分期待。
PART叄
規劃二次變更，昆明池板塊被放棄了？
除了這次流出的“三區三線”劃定，大家對自貿區如意湖湖區的規劃變動頗有微詞。
大家還比較關注一點在於，
此前西安2035年國土空間規劃中，昆明池板塊被定位為現代農業區，
而這一板塊，此前被炒作為“下一個南湖富人區”，許多網友感嘆“南湖富人區”，已成泡影。
但是在筆者看來，這反而更加印證了昆明池板塊的重要性。
許多人常常拿曲江池的現在，來評價昆明池的未來。事實上，兩者完全不是一個級別，兩者的開發模式也不盡相同。
曲江池開發代表著過去西安最高城建水平，尤其是皇城復興計劃中對於水文化開發的最高水平，皇城復興計劃在很大程度上要藉助商業化來兌現“古都魅力”。
曲江池實拍圖
而昆明池片區開發，被定義為：
是全國水利發展改革“十三五”規劃重點專案，是省委、省政府實施治水興陝戰略的重大部署，是落實山水林田湖一體化治理和開展“柔性治水、系統治水”的重大民生工程，是重現八水繞長安盛景、修復大西安生態水系的重要組成部分。
西鹹新區規劃總圖關於昆明池&鎬京遺址部分
總規劃30.43平方公里，水域面積10.4平方公里的昆明池，是大西安新軸線的重要組成部分。南至秦嶺-北至嵯峨山，在昆明池建成後，這條軸線之上，將形成“一山、一池、一塔”的視覺走廊，秦嶺之巍峨、昆明池之浩瀚、七彩琉璃塔之高聳，共同形成具有大國氣象的城市封面板塊。
可見，在昆明池板塊，水利工程+文旅商融合的開發模式與之更加契合。
在全新的城市發展理念之下，城市建設要適當“留白”，昆明池板塊主要以“都市農業區”標註，並未改變昆明池板塊的原有規劃。相反唯有放棄高強度開發，才能夠孕育生態板塊，以及空間發展文化環境。
昆明池實拍圖
放眼全國，藉助山水人文，整體開發的案例不少。例如
蘇州金雞湖CBD，已經形成：地鐵1號線、中央公園、蘇州中心廣場、“世界第一門”東方之門（約301.8米高）、大摩天輪、約7.4平方公里金雞湖、蘇州文化藝術中心大劇院.....
珠玉在前，讓昆明池發展方向更為明確。
因此，昆明池被定義為“都市農業區”，不僅不是放棄，而是更加明確了昆明池板塊的高立意、高定位及高價值。
