深圳買房，這片區域投資被看好，未來值得期待

我是深叔，擁有多年深圳房產研究和投資經驗，長期持續關注深圳地區的樓市資訊，熟悉購房政策、買房策略和學區房資訊，歡迎關注及交流。

以下深圳購房答疑內容，來自公眾號

“深叔說房”

的粉絲精選提問：

提問：深叔，你好，我想長線投資，比較看重升值空間，想問老師覺得鹽田怎麼樣？能否具體分析一下？

深叔：

你好，曾經鹽田也是輝煌過一段時間的，但2000年以後，由於深圳發展的大方向是向西，導致東部沒落；在深圳撤關之後，鹽田便喪失了其關內優勢，淪為和龍崗一樣的起跑線了；鹽田的平地資源極少，交通也非常差，三面環山，南面臨海，修公路和挖隧道才能去到鹽田，導致鹽田的房價也是低到了谷底。但如今地鐵8號線的通車，使得鹽田迎來了一線生機，但是地鐵是在2015年開始建設的，五年內地鐵的利好早已被釋放殆盡，所以地鐵開通之日房價並不會大漲。還有就是地鐵並沒有改變鹽田的區位，以及三面環山的困局。但是，若是住在地鐵站附近，就能夠實現鹽田到福田CBD之間一小時的通勤時間。對比和鹽田同一起跑線上的觀瀾、布吉、平湖和龍崗，在地鐵到福田CBD的通勤時間上，觀瀾、布吉和鹽田是勝於龍崗和平湖的。再來看城市面貌，布吉出了名的髒亂差，觀瀾則聚集利大量的農民房和低端工廠。鹽田的城市介面乾淨整潔，要勝過很多片區，且在8號線開通後，其中的海山站已經成為了深圳的新晉網紅打卡點。總的來說，鹽田在綜合性評價之中是比較有優勢的。常年被忽視，直到8號線的開通，才使其重見天日；鹽田到羅湖和福田CBD的通勤優勢以及良好的居住氛圍，都有利於其逆勢上漲；對比其他遠郊板塊，鹽田的價值明顯被低估，後期的價差將會被調整。對於重視居住體驗和工作在福田或者羅湖的剛需，是可以抓住時機買入鹽田的；但若是想要長線投資，看重升值空間，還是不建議的。

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提問：深叔，你好，深圳房價這麼高，如果一個普通家庭現在想要從零開始在深圳買房，到底需要多少年呢？

深叔：

你好， 目前深圳房價最高的是深圳灣片區，房價最低的是大鵬區，而對於普通家庭的定義：1。 工資，去年深圳的平均工資為10453元/月，工資中位數是5199元/月。2。 家庭成員，一般來說都是三口之家，那麼夫妻二人的月收入就是10398元。3。 房貸佔比和首付比例，一般來說佔比工資不超過50%較好，因為50%在房貸業務稽核標準中是房貸佔比工資的警戒線，控制在30%以內是最好的。家庭對於首付的積累也按照收入的50%進行計算，就能得出深圳普通家庭對於房屋的資金負債為62388元/年。首付比例就按照剛需首套的30%來進行計算。4。 剛需標準，一般來說，90㎡是剛需和二手房過戶稅費的分界線。5。時間影響，在房價和通貨膨脹不變的情況下，假設工資每年上漲5%，按照這個趨勢，來計算從2021年開始，需要奮鬥多少年才能夠攢夠首付。對於普通家庭從零開始，在深圳攢夠首付買房的時間是9-33年，深圳灣需要33年，大鵬區需要9年，平均所需年限為19。6年，中位數是21。以上只是假設情況，實際來看，在深購房的剛需肯定不會是從零開始攢首付，月收入也不會只有5199元，建議購房者，買房要趁早。

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提問：深叔，你好，我打算買房，爸媽給首付，是不是也需要父母資金證明、徵信報告等等核查嗎？如果流水不夠的話怎麼辦還能買房嗎？

深叔：

你好，目前銀行在首付款來源方面的審查非常嚴格，流水相較而言較為寬鬆。但是如果首付款不是自己的，銀行有可能會在資金來源上查三手甚至四手。各個銀行、網點或是個貸經理對於處理貸款申請的要求都不一樣，但是共同之處就是首付款不能是經營貸、消費貸款和向別人借的錢。首付資金若是來源於父母，銀行一般是不核查的，但是來源於他人轉賬，那麼開什麼證明都沒用。銀行會重點考察入賬時有備註的流水，比如工資收入、佣金、獎金和分紅等，來考核客戶的購房能力。對於個體戶和有較多額外收入的購房者來說，最為穩妥的辦法就是，將首付的資金存於賬戶內，不斷存入且不挪用，從當下就開始養流水，一年之後再去買房。新“深八條”政策的出臺就是為了規範資金流向，減少投機炒房現象，增大合規資金的購房空間。

提問：深叔，你好，我的情況是這樣的，是做地產銷售代理的，做的不是很大，現在深圳有一套房，15年買的有貸款，如今手上有150萬左右，可二套付首付，想在寶安投資買房，未來這裡潛力怎麼樣呢？

深叔：

你好，買房置業最重要的就是地段。未來，深圳房價很可能呈碎步增長，而寶安區擁有無限的發展潛力。主要有以下三個原因：第一，深圳發展重心不斷向西，而寶安大鏟灣又作為國家重大戰略專案，無疑是最大的受益片區；第二，前海擴容，樓市產生溢位效應，而寶安中心就是前海規劃最好、市內最值得投資的片區；第三。寶安中心位於粵港澳大灣區的黃金軸心位置，還有寶安國際機場的加持，未來與前海的聯絡將會更加緊密。如果在寶安買房，最被看好的區域無疑是寶安中心，畢竟得益於前海外溢的購買力，但是目前價格不低，購房者需要考慮。另外，沙井和碧海也值得大家關注，沙井作為市政府戰略要地，發展潛力不小，碧海未來可能受益於大鏟灣建設，騰訊科技島入駐將給周圍房價帶來利好。但無論是從區位配套還是發展潛力來看，還是寶安最值得期待。

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提問：深叔，你好，最近看到馬鞍島又一樓市開盤三分鐘內被一搶而光，馬鞍島很火嗎？是不是現在在馬鞍島買房投資，未來升值潛力很大呀

深叔：

你好，馬鞍島之所以能成為深圳買家新的熱土，主要有以下幾個原因：第一，地理位置優越，深中通道讓馬鞍島被劃入前海“半小時經濟圈”，成為15分鐘到寶安，30分鐘到前海的房價窪地；第二，產業帶動發展，馬鞍島承接了大批深圳外溢企業以及一些大型企業、科研機構的落地，作為中山的出海口，馬鞍島將帶動中山實現高階段的城市變革；第三，差價決定收益，由於深中通道暫未通車，馬鞍島房價還在2。5-3。5萬/m²的階段，因此吸引了大批投資者，深中通道通車之後，房價大機率狂飆甚至翻倍；第四，優質住宅區的加成，還有生態環境的相輔相成，成為購房者眼中的香餑餑。今後，馬鞍島會在深中通道通車之後再次迎來利好，到時，馬鞍島的發展勢頭不可小覷。