孫宏斌：降價30％，房企會死；恆大7折賣房，房子成本究竟多少？

關注房地產市場的朋友，可能都知道，融創地產的創始人兼董事會主席孫宏斌先生，曾公開說過這樣一句話：房地產開發商，最高降價的幅度，不能超過30%。不然，房地產開發商就無法存活下去。

由此可見，按照孫宏斌先生的說法，國內房地產開發商的毛利潤，應該在30%以內。可是，廣州HD，在2020年，從最初的八五折開始優惠促銷，到八折、七五折、七折，到年底的時候，最高的折扣，已經是六八折了。大家也都知道，廣州恆大2020年的利潤額，是300多個億。

也就是說，廣州HD的優惠銷售，以實際行動，給了融創地產的孫宏斌先生，幾個重重的耳光。當然，2020年，按照銷售額排名，恆大要高於融創2000多個億，但是，恆大的利潤，卻比融創要少100多個億。

這個現象說明，房地產開發商的利潤，肯定要高於30%，這是毫無疑問的。但是，如果說房地產開發商的利潤在50%，也是不可能的。那麼，我們就來大致地計算一下，房地產開發商的利潤和房子的建造成本，到底是多少。

第一，房子的建造成本。據瞭解，房子的建造成本大概包括40至50個專案。主要的有：1，專案設計費。房地產開發商的每個樓盤，都要按照政府的城市規劃來設計。所以，就需要專業的設計部門設計，費用在幾十萬到幾百萬之間。當然，在一個樓盤銷售幾個億，幾十個億，甚至幾百個億的時候，設計費這點錢，根本就不能算多。2，工程監理費。工程監理就是在專案施工的過程中，對於工程的質量和安全生產以及工程的進度等，進行監督管理。工程監理費，一般情況下，需要幾百萬元。

3，小區的各項配套費。樓房建好之後，需要進行小區的綠化，水、電、暖氣、煤氣等管道線路、排汙、消防等工程的施工。此外，還有什麼水電增容費，勞保基金，審理費，諮詢費等十好幾項的費用。這些費用加起來，需要幾百萬到幾千萬元。2，工程建築成本。也就是鋼筋水泥等建築材料和建築公司的施工費用。

第二，營銷成本。營銷成本又分幾項：1，基礎成本，就是售樓部、樣板間的建造等。我們看到，幾乎每個樓盤的售樓部，都是富麗堂皇，高階大氣上檔次。一個售樓部，少則也得幾百萬。2，廣告宣傳成本。這是一個巨大的成本，電視臺廣告，戶外大型廣告，公交車廣告，現場活動廣告等等，動輒幾千萬，甚至數億都很正常。至於那些宣傳單、易拉寶、展架等，幾乎可以忽略不計。

3，銷售員工的工資。可能有人會說，這才有幾個錢啊。那你是按照一般私營企業的工資標準了。房地產開發商的員工工資，尤其是中高層管理人員，可真不低。年薪幾十萬，幾百萬都很正常。甚至上千萬，都有可能。4，銷售提成。這也是一筆不小的開支。銷售提成又分兩個部分。一個是公司內部員工銷售的提成，一個是房地產中介公司的銷售提成。這同樣是不小的數字，幾百萬，數千萬，高的可能上億。

第三，資金成本。房地產開發商大都是靠負債經營的，像恆大、碧桂園、萬科等巨頭，負債都在萬億之上，每年的利息支出，都高達數百億元。

第四，購地成本。房地產開發商要建專案，首先要購買土地。據某個專家說，房地產開發商購買土地，加上上交的各種稅費，加起來是68%。當然，由於各個城市之間，存在著很大的差別，土地成本也有不同，基本上在50%至70%之間。所以說，房價高漲，房地產開發商並不是賺錢最多的那一個。

前三項成本加起來，大約在20%到30%之間。房地產開發商的利潤，只有剩下的那部分。這樣計算下來，融創老闆孫宏斌先生所說的30%的利潤，基本上屬實。廣州恆大之所以六八折賣房，還有利潤，只能是壓縮某個方面的成本。

剛需購房者，都希望房地產開發商壓縮的，不是房子的工程建築成本。