億達中國, 為何血虧也要退出望城智造小鎮專案? |獨家觀察21
|城市更新專題研究系列·72·睿誠研究院|
文|羅乾波
01
困窘事件
9月6日，據澎湃新聞介紹：
中民投旗下億達中國控股有限公司（03639。HK）釋出有關出售附屬公司70%股權的主要及獲豁免關聯交易。
公告顯示，於
2022年9月6日，賣方（億達中國全資附屬公司大連億達管理諮詢有限公司）與買方（長沙振望投資發展有限公司）及目標公司（長沙億達智造產業小鎮發展有限公司）訂立股權轉讓協議，賣方已有條件同意出售，而買方已有條件同意收購待售權益，代價為人民幣8456.95萬元。
對於此次出售事項的理由，億達中國指出，自2019年起一直面臨流動資金壓力。為改善流動資金及獲得融資以滿足集團的財務需求，億達中國一直積極就其於中國的資產按符合億達中國及其股東整體最佳利益的條款尋求潛在買家。出售事項所得款項淨額將用作償還集團的債務。
公告顯示，根據初步評估，集團因出售事項將錄得虧損約為人民幣5710萬元。因出售事項而將錄得實際收益或虧損須視乎目標集團於完成日期的估計資產淨值的進一步調整而定。
其中，上述專案為長沙振望投資和長沙億達智造分別佔股30%、70%。
簡析：
從2018年開始，億達中國的產業地產模式就逐步傳出了許多新聞，爾後隨著市場的進一步艱難，億達中國的日子越來越難過。
比如：
◢10月3日，中民投旗下億達中國在港交所公告，根據同意徵求的條款，一筆金額為345萬美元須於2022年9月30日按比例支付予所有屆時未償還優先票據的持有人。
◢11月14日，億達中國控股有限公司釋出公告，內容關於2025年到期優先票據的徵求同意，公司未能按時償還573。45萬美元的利息。
如上，兩筆數百萬美元的債務，無法及時償還，即使展期也未能如期履約，可看出億達中國的困窘。
02
觀察：為何5年就夢斷望城？
經睿誠研究院獨家觀察，億達中國今年“倉皇”退出長沙望城智造小鎮專案，主要於以下幾個方面的原因：
◢
其一，母船漏水，需要卸重救命
如上，多筆幾百萬美元債務不斷違約，基本可看出，億達中國的現金流基本見底。本次虧損5700多萬，也要甩賣望城專案自持的70%股權，多少有點割肉回血救命的意味。
業內很多媒體已經將億達中國打上了暴雷的標籤，這些內容較多，就不再摘錄了。
接下來，我們重點分析一下億達為何要虧本甩賣望城專案？
◢
其二，望城並非不旺，棄城而去，寶寶心裡苦
億達中國進入長沙，首先拿下了梅溪湖專案。
2017年4月27日，億達中國控股有限公司披露，億達發展、梅溪湖投資及湖南湘江新區管理委員會訂立投資框架協議，據此，億達發展與梅溪湖投資同意成立合資公司，以開發目前定名為“長沙梅溪湖億達科技城”的專案。
爾後又與金茂達成其北塔整體招商運營合作的協議。
在這些高光的籠罩下，望城區政府也對其丟擲橄欖枝，劃出3410畝來吸引億達中國，當時億達中國意氣風發、可點土成金，眾多光環加身，對未來充滿了激情，欣然接受了望城區的厚待——拿地價僅為1676。26元/平米，並於2017年6月23日在望城正式註冊了“長沙億達智造小鎮發展有限公司”，其註冊資本一個億，億達7成、望城政府平臺公司振望3成，當時雙方在舉杯慶賀中輕鬆就勾畫出了100億元的美好藍圖。
彼時信心滿滿的億達，對拿地的嚴苛條件眼睛都沒眨一下，姜修文直接大筆一揮就簽字並按上了自己的大拇指。
3410畝，對當時的姜老闆來說，只是小菜一碟。
可兩年後，億達中國就漸漸如衰敗的黃花，2019年開始，其暴雷聲音走在了許多房企同行的前面，姜修文也不斷被各地市場按在地上摩擦。
此類新聞很多，大家可以自行查閱，此略。
在三年後，2022年9月6日，億達中國發布公告，將望城專案70%轉賣給政府平臺公司，抱頭鼠竄、惶惶不可終日的境遇，讓業內同行大跌眼鏡。
領導們也很鬱悶，說好的100億投資和千億產值就這樣消失了，不得以自己來接盤和運作，太坑爹了。
那麼，為什麼要首先捨棄望城專案呢？
睿誠研究院分析認為，相較於梅溪湖專案，望城專案在產業招商運作等方面，頗有點雞肋的感覺——吃吧，沒肉，不吃，又有點捨不得，畢竟這麼低價格的土地在長沙千萬級人口的特大城市，未來將高攀不起。
然而，姜老闆已無餘糧，顆粒急需歸倉，保命為第一要務，那些還需重金投入的專案，已經成為億達中國的拖累和不可承受之重。即使表現再好，也要被斬斷，因為現金早已露底，死扛下將出現“出師未捷身先死”的死局。
若如其大師兄——幸福中國一樣，大面積圈地和高舉高打的產業地產發展方式，遭遇了新時代的風暴，產業和地產的區隔越來越清晰，原來和稀泥的模式經不起市場的拷問。
幸福中國王學文和億達中國姜修文，倆“文字輩”師兄弟，終於在產業地產走出了共同的道路，內功心法如出一轍，結局也大同小異。
小鎮，因其小，而難以鎮壓自己的氣運。
望城專案2018年拿地近200畝，於股權轉讓協議日期，長沙億達智造產業小鎮發展有限公司已就總建築面積111574平方米的4幅地塊取得土地使用權證，幾年過去成色不足，與2017年雙方設定的目標差距甚遠，200畝對3410畝來講，仿若蝸牛爬行，大帽子之下，貽笑大方。
為何舍望城專案而保留梅溪湖專案？是望城專案產出太低嗎？
都不是。
據億達中國2022年6月中報資料顯示，在長沙區域的上半年的整體銷售資料來看，望城專案都優於梅溪湖專案。
總銷售面積17894平米，銷售總額17228萬元，其中，梅溪湖億達中建智慧科技中心專案只售出2674平米、3621萬元；而望城專案實現15219平米和13607萬元的業績。銷售面積和金額分別佔比為——梅溪湖專案15%、21%，望城專案85%、79%。
奇怪，也不奇怪。
梅溪湖專案雖然位置好很多，但今年的財務表現太差，同時規模太小，不能有效支撐億達在資本市場講故事；反觀望城專案，3410畝的體量很好看，100億投資和千億產值的大餅顯得高大上，再加上今年優秀的財務資料等，應該可以吸引更多的資本機構來摘花。
然，事與願違，無人問津，逼迫政府平臺公司來收拾殘局。
億達中國的產業夢想，在長沙望城夢斷黃粱。
小結：
睿誠研究院獨家觀察，像眾多房企一樣，以前憑運氣打下的江山，現在要不斷憑實力和優質財務資料來吸引買家，否則只聞門外腳步聲、不見人敲門。
時不我待，在百強房企的奪命狂奔中，億達中國已經使出了吃奶之勁和洪荒之力，希望能掙得新的前程。
天下熙熙，皆為利來；
大勢滾滾，皆歸本源。
03
結束語
經睿誠研究院觀察，大家都知道，產業和地產的握手，在許多年前和上一個週期裡，贏得了眾多的掌聲和鮮花，也大大推動中國產業從東南沿海等區域向中西部的轉移，加速了中國經濟的發展，完善了國內產業的相關佈局，其意義重大，不可忽視。
然而，多年來的市場厚愛，令眾多此類公司心態膨脹，總覺得自己無所不能，可呼風喚雨和點石成金。
億達中國千億產業之宏大戰略，夢斷望城，既是昔日產業高速的見證，也是新一輪發展週期和市場的墊腳石。
姜老闆，欲以億萬產業輻射中國的夢想，在新一代的產業和環境裡，已然戛然而止，曲終未能奏雅，反而留下一地雞毛。
再次警醒同行，不要動不動就畫大餅。
一杯敬過往，一杯敬遠方，旭日驅浮雲，送君去遠航。
灑下兩杯薄酒，大家可繼續如履薄冰、砥礪前行。
————————————————————————————————
本文為
「睿誠研究院」（ID：hnrcyjy）
原創文章，其版權歸我方所有。你有何看法？歡迎在下面留言或與我們及時交流
