這4種房子一直在貶值，你還在傻傻地買嗎？

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下來自“星叔房談”微信公眾號粉絲提問精選

提問：您好 星叔 老家商丘 現在在常州工作定居 在常州有一套房 正在還貸款 每月2600 家庭年收入40萬 現在手裡有33萬現金 看了老家商丘日月湖邊上碧桂園天麓的房子 23層（總高27層），精裝修，總價108萬，買了今後出租，漲價了就賣掉投資，你感覺怎麼樣，或者有沒有更好的方案

回答：三四線城市的房子，投資儘量不要再碰了。

大部分小城市的住宅投資都有風險，主要體現在以下幾方面:

一是去庫存刺激已經轉為調控加壓;

二是棚改政策轉向，棚改規模大幅度縮減;

三是一二線城市嚴厲調控下房價滯漲或調整，比價效應消失;

四是人口增長將明顯放緩，中長期看年輕人口和精英家庭人口往一二線城市聚集。

投資建議鄭州或者常州建倉吧，未來價值都要大於商丘，你的首付不高，但月供能力還可以，可以適當gpgd加大槓桿，降低首付款，更有利於選籌。

提問：星叔好，京戶，首房二套資格，想在京買房投資（不自住），考慮總價400以內的兩居，之前關注了朝陽區以下三個區域的老公房，1。勁松潘家園板塊；2。石佛營、十里堡、青年路板塊；3。望京板塊。請您分析一下以上板塊優劣，給一個價值優先度排序。另外，投資老公房的話，樓齡多久以後的合適，1990以前的還能投資麼？謝謝！

回答：北京這一輪樓市調控是從2017年開始真正從緊的，所以降溫也比上海和深圳晚，但是北京房價跌的比深圳和上海快速，房價已經回撤了二成。下一階段除非是前期跌的較少的板塊會補跌，現在已經深跌的板塊基本已經到底了。

我預計北京磨底大概至少還要半年，當下是可以看房的時機。如果在市場價上願意讓價的是可以考慮的。

北京發展方向是向東，向北走勢。我的選籌理念偏向於新產業聚集的區域，主要是找高薪的接盤俠，買2房。具體投資回報率高的板塊，詳見內部分享！

提問：星叔，您好！座標金華金義新區孝順，目前三套房。一套小戶型目前自住，已經還清貸款；二套新城雲昱143平，還貸中；三套中天公園誠品141平還貸中，計劃裝修自住。玩還貸無壓力，手上子彈100，想繼續投資房產。請教星叔：1、因新城143戶型不是太理想，想出手換其它地方，可以嗎？2、是繼續在新區東城區域，還是去義烏投資或其他城市，期望您的建議。謝謝

回答：金華漲過一輪，新房漲，二手出貨難度及價格讓利有沒有看過呢， 按照城市化程序，未來金華吸納人口的速度會放緩甚至被別的城市吸血。

另外義烏的房地產，我覺得沒什麼前途。

小商品市場的功能，逐漸在被各種新科技武裝的電商所替代。

本身也缺乏內生的經濟增長動力，感覺產業的升級的趨勢還看不到。長期看，衰退似乎不可避免。

根據你的情況來看，金華你的倉位過重，可以置換一套好的大房子自住，金華最多留1-2套，其他可以出手，更多資金向更高能級城市投。

未來樓市是分化趨勢，買房就是買城市，投資破限購杭州建倉吧。

提問：想買一套單位集資房，現在單位沒有了，有風險嗎，這種房子能買嗎？

回答：這個應該是指的集資房，買這類房子風險特別大，不能因為便宜而不顧法律風險。

這類房子土地一般是劃撥土地，在轉讓時一般要經過原來單位同意，且在轉讓時根據具體需要要補交一定土地出讓金。

更重要的是，這個部門不復存在，到時要去協調相關部門協助辦理過戶手續比較繁瑣。

總體看來，集資房價格雖然便宜，但風險倍增，建議慎重選擇和購買。

另外說說容易入坑的幾類低價房，買了之後賣不出去，基本就套在手裡了。

回答：1、公寓房。公寓房總價低，不限購，但是這類房產權年限只有40年，到期後也不能自動續期，不能辦理落戶，生活成本高，交易稅費高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十幾戶，安全性和私密性差，既不好住，又不好轉手，基本是入手就貶值。

2、房齡大的房子。房齡大的房子，不僅房屋質量存在隱患，而且房齡越大，房產的價值越低，能獲得的銀行貸款就越少，甚至還有可能被限貸，房產流動性會大打折扣，如果你買了，很可能就砸手裡了。

3、只有使用權的房子。小產權房、經濟適用房和拆遷安置房等，這型別房子的價格遠遠低於市場平均水平。

4、城市遠郊房。很多城市都在向外擴張，大搞新區、開發區、高新技術區等，炒作政策利好和未來規劃。

很多小白買家會貪圖便宜，而買這類房子。得不償失，儘量不要碰！

提問：您好星叔：想在青島入手一套房。目前青島那個區域比較好，適合發展投資。我是個工薪階層，預算價格大概在100-130～150內。青島西海岸新區怎麼樣，發展空間如何。

回答：青島長期投資的話，可考慮市南，市北，李滄，順序代表優先順序。

短期投資的話只考慮紅島經濟區的高新區新房搖號和黃島區的新房，其餘，不建議。

剛需的話，我建議最好的選擇是市北與市南交界處的5至10年的次新房。

西海岸新區房子行情目前相對穩定，也不會怎麼跌了。青島及西海岸新區房價趨勢基本上一個方向，從1516開始野蠻增長，之後到達高峰然後進入到兩年多的回撥期。目前泡沫差不多擠得差不多，接下來幾年，不出意外，整體小幅度上漲。

從區位上說，西海岸的首選當然還是出了隧道口的唐島灣濱海大道一線。

因為在地鐵開通後，這是一個主城剛需外溢和西海岸新增剛需的重合之地，而且配套完善，這樣的區域房產價值最為穩固。

青島價效比高的樓盤，詳見內部分享！

提問：星叔老師，請教：河北燕郊、大廠、香河、環京北三縣盤多了去，哪個值得投資持有，謝謝星叔啦！

回答：北三縣燕郊大廠香河是很大一篇區域，所以價值有高有低。

而炒的最火熱的，無疑就是潮白河廠通橋這一帶。

如果已經完全兌現，那麼1.5萬我接受，但在規劃以及未完工階段賣1.5，一不值，二有賭博風險。

整個環京，除了燕郊主幹道，其他地區有人口的很少。

沒有人口聚集，就沒有價值，所以選籌儘量買在燕郊主幹道。

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