3.6萬㎡的燕子磯，萬科VS寶能到底誰更香？

2月1日，

寶能濱江府

以3。6萬元/㎡的價位亮相，官宣去化12。8億元；緊接著，2月2日萬科燕語光年以33897元/㎡上市，精裝包1500元/㎡，自此燕子磯期房站定3。6萬元/㎡。

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萬科燕語光年於今日開啟報名登記，專案已經領取6號樓108套房源銷許，均價33897元/㎡，戶型建築面積89、118、130㎡，自選精裝包1500元/㎡，首付5成起。

據置業顧問表示，若選擇精裝包則首付比例要求可以降低到3成，精裝包也可以選擇貸款30年，利率與房貸一樣。

萬科燕語光年擬建設12棟27-34F高層住宅，約5000㎡的商業街區及相關配套。此次專案首開僅1棟樓，置業顧問表示是因為專案工程進度，要搶在春節前開盤而僅有1棟樓達到了標準。

從樓棟位置來看，6號樓位於小區東側，與棲霞大道之間有樓棟相隔，樓間距約50米，地勢上還有8米的落差。

此前就有不少買房人擔心專案緊鄰棲霞大道會不會存在噪音影響，從實探來看，棲霞大道的車流量較大，聲音較為嘈雜，若是僅靠棲霞大道的樓棟影響的可能性較大。期間，我們還看到有買房人走上過街天橋親自體驗。

“6號樓位置還好，在中間，就是前面

中鐵青秀城

太高了，視野方面有遮擋……”有買房人表示。

戶型圖

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作為燕子磯首個雙限地塊，萬科在進駐之初就為燕子磯點了一把火，毛坯限價3。2萬元/㎡，全裝修3。4萬元/㎡，而當時燕子磯的期房均價在3。2萬元/㎡左右。

由於限價萬科燕語光年最終以均價33897元/㎡上市，從銷控來看，專案89㎡的小戶型均價3。5萬元/㎡左右，若加上1500元/㎡精裝包，也達到了3。65萬元/㎡，總價約310萬元左右。

關於1500元/㎡的精裝包，專案做了

89㎡的全裝修樣板間、130㎡升級裝修樣板間

，在裝修風格上一個“80年代風”，一個現代簡約風。

全裝修樣板間無論是地板還是門都以黃色調為主，衛生間無玻璃隔斷，全白色乳膠漆交付，塑膠包邊，連置業顧問都表示這是出租房的裝配。

升級裝修樣板間則以灰色調為主，現代簡約風，全屋牆布交付，入戶玄關、洗碗機、涼霸、毛巾架、家政櫃等都在交付標準內。

自南京釋出“精裝新政”以來，開發商在打造樣板間時會將兩種樣板間做出極為明顯的區別，這樣的感官差會在某種程度上促進精裝包的銷售。就萬科燕語光年1500元/㎡的精裝包價格而言，89㎡的戶型精裝包總價13萬元，還是比較親民的，也符合專案剛需、剛改的定位。

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前後腳上市，不少買房人都將

萬科燕語光年

與

寶能濱江府

放在一起比較。

①在價格上：

萬科燕語光年

89㎡升級裝修均價3。65萬元/㎡左右，

寶能濱江府

92㎡的精裝均價在3。5萬元/㎡左右。不過，從得房率來看，萬科得房率75%左右，寶能濱江府70%左右，可以用作考量。

寶能濱江府銷控表↓↓

②在升值潛力上：

萬科燕語光年

屬於燕子磯萬壽片區，周邊次新房招商1872的成交均價在3。5-3。6萬元/㎡，與新房價格幾乎齊平；

寶能濱江府

屬於燕子磯濱江片區，融創玉蘭公館的成交均價已經突破4萬元/㎡，中航樾廣場的成交均價在3。5萬元/㎡左右。

需要注意的是，影響新房溢價的關鍵

教育資源和交通

。

教育方面，

萬科燕語光年

在曉莊小學和伯樂中學的施教範圍內，交付後大機率是這兩所學校；

寶能濱江府

目前周邊是規劃教育用地，尚未確定是哪所學校入駐，未來將與仁恆公園世紀、佳兆業燕然居為同一學區。

交通方面，

萬科燕語光年

恰好位於地鐵6號線萬壽站（距離約900米）、地鐵1號線北延線曉莊站（距離約800米）二者之間，未來換乘地鐵7號線也比較方便；

寶能濱江府

則是靠近地鐵1號線北延線笆斗山站（距離約150米）。

當然，還有

品牌效應

，對於南京買房人而言，

萬科

更為熟知，且在二手房市場上萬科的小區掛牌價大多都會高於周邊競品。而

寶能

是去年新進南京的開發商，買房人對其知之甚少，不過有240億元燕子磯濱江專案為背書，買房人還是抱有很高的期待值。

往後，燕子磯在“奔4”的路上越走越遠，現房時代也將會隨著佳兆業燕然居的收官而退出舞臺。