溫州市區4宗土拍落地, 各板塊呈現冰火兩重天

中高考成績已經出爐後，是尖子是學渣，一目瞭然。而樓市是火是冷，透過土拍這面鏡子，也能窺探出部分真假。

繼5月26日溫州市區五宗涉宅地塊掛牌之後，這幾天，溫州市區城市中心區、甌江口、瑤溪和濱江雲谷未來社群二期地塊4宗地塊趁熱打鐵，決定歸屬。

濱江雲谷未來社群二期地塊

此地塊位於鹿城區濱江街道湯家橋路與會展路之間，出讓面積為57669平方米（86。504畝）。

該地塊從區位上看是名副其實的濱江CBD核心區地塊，距溫州市人民政府十分近，周邊有鹿城實驗小學、鹿城實驗中學、溫州市中西醫結合醫院、楊府山公園等配套，生活便捷。周邊還擁有成熟的總部基地、商務金融，規劃了星級酒店、商業購物、會展文化、居住娛樂等服務配套。

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同時該地塊與濱江雲谷未來社群一期相同，共為市級未來社群培育專案，按省市關於未來社群九大場景相關要求佈局未來社群相關場景，其中B-03a地塊內需設定未來社群場景建築面積4200平方米，其中幼托中心500平方米，鄰里中心600平方米，智慧管理中心600平方米，惠民服務中心2000平方米，運動中心500平方米。

B-04地塊內須設定一所12班幼兒園，用地面積6276平方米，以上未來社群場景面積佔用地塊商辦指標，要求相對集中佈置，建成後無償移交給政府指定部門或公司持有運營。

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濱江雲谷未來社群二期地塊吸引了時代、華潤、保利&招商&城發（溫州市濱江建設投資有限公司）等3家房企開發商或聯合體參與，最終，招商+保利以約27。5億元競得該地塊，綜合樓面價約為14537 元/㎡。後續該地塊表現如何，我們將持續關注。

城市中心區A-41b地塊

橫瀆板塊已經很久沒有地塊進行出售，而溫州市城市中心區A-41b地塊的出現，無疑是為板塊的升級提供了新鮮血液。

溫州市城市中心區A-41b地塊位於南匯街道，區位優勢十分明顯，地塊臨近市政府及各項市級配套，周邊配套完善大型購物商城時代財富商圈、農貿市場應有盡有。北側是安置專案，南側為鳳起玉鳴，東側為橫瀆河道和鹿城金茂府，西側為住宅小區。遠期地塊東面規劃有道路可連通至惠民路，充分享受各項市級配套。

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同時地塊還可一線動向觀覽橫瀆河，且河景資源已實景呈現，周邊開發逐步進入尾聲，土地稀缺性凸顯；地塊銷售指導價高，溢價能力強、產品打造空間大，房企拿地熱情高。同區域的綠城·鳳起玉鳴的成交樓面價約18417元/㎡，鹿城金茂府的成交樓面價約19630元/㎡，濱江中梁·鹿城壹號的成交樓面價約19630元/㎡，周邊的商品房價格基本都在4W左右，目前從去化上來看都將近售罄，市場接受度較高。

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看回地塊競拍，地塊共吸引了建發、華潤、招商、華鴻、甌海房開、鹿城城發、廣成等7家房企報名，拍賣共進行了33輪，與此同時7家房企“咬”得很緊，曾在一分鐘內3家同時出價，

最終該地塊由溫州西部建設發展有限公司（甌海房開&意爾康）以上限價75300萬元搖號競得

，成交樓面價約為18045元/㎡，溢價率14。61%。值得一提的是，

該地塊是7家競價封頂，溫州首次出現土拍搖號方式進行中籤。

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半島起步區C-08c地塊

該地塊位於甌江口新區霓翔南路和甌石路交匯處東北側，臨近S1輕軌甌江口站，起始價 94000萬元，面積為72327。4平方米（108。491畝），容積率1。0-2。6，地上總建築面積≤188050㎡，其中相容功能的建築面積≤56415㎡；規劃建築密度：≤22%；建築高度≤80米（且住宅＞24米）。地塊屬於未來社群試點培育專案地塊，是繼美的·君瀾錦繡、旭輝龍光·光輝之城之後的又一個未來社群專案。

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經過一輪競價最終由溫州現代錦華置業集團有限公司以94000萬元拍得，成交樓面價4999元/㎡，溢價率0%。

瑤溪南單元12-F-35

該地塊位於龍灣區永中街道青山村、瑤溪街道環一村，鄰近s1線輕軌瑤溪站，西側臨近南洋未來社群。本次起始地價約 88900萬元，起始樓面價9001元/㎡，周邊樓盤有文華府（樓面價6800元/平）、卓越維港（樓面價9735元/平）。

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該地塊在去年曾被流拍，屬於“二次出讓”地塊，本次重新掛牌門檻得到進一步放寬，只為吸引房企進場，避免再次出現無人報名流拍的情況出現。同時，該地塊也今年溫州市區土地供應的“首秀”，也是市區第一塊競得選擇是否全裝修銷售的地塊，最後由最終由溫州高新技術產業開發區投資建設開發有限公司& 浙建專案管理（杭州）有限公司 以88900萬，樓面價9000 元/㎡，溢價率0%競得該地塊。

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綜合以上資訊可知，本次土拍可圈可點

1、本場土拍參拍房企以央企及地方國企為主，民企則為輔。最終3幅宅地全部被國央企競得。在傳統溫系房企以及其他品牌民企資金吃緊，參與意願較低的情況下，溫州政府城投托底依舊承擔著強勢託底作用，意味著政府對土拍市場的關注度非常高。

2、有一定的冷熱差異，今天的土拍節奏常規，開發商在抉擇上，要麼“秒封頂報價競品質”、要麼“迅速決定歸屬”。大家對不同區域的地塊持有的態度不同，市中心板塊的熱度遠超甌江口、龍灣。也就是說，開發商對遠郊板塊的預期，並不樂觀。

3、開發商更青睞小而精地塊，並且熱衷於開發高階住宅專案，比如上限價75300萬元、14。61%的溢價率成交的城市中心區A-41b地塊。可以說開發商延續上一場土拍趨勢，正在將客群市場，逐步從去化效率相對較高的剛需、剛改移向去化效率相對較低的高階住宅，這有利於品質社群誕生。相對的，開發商對於一些有配建的地塊或者新房庫存較大的板塊，則顯得慎重及甚至迴避。

4、溫州土拍市場冷熱不均，只要價格合理位置優越開發商還是會搶的，預計雲谷二期也是這樣的這樣的情況，但其他幾個地塊的走勢估計也和那2個地塊差不多也會政府或國企託底。但存量多的重災區，如甌江口（海經區）、龍灣瑤溪、浙南科技城土拍市場估計就沒有那麼樂觀。

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在全國絕大多數城市土地市場冷淡的背景下，溫州可謂走出了火熱的“獨立行情”。樓市全面回暖，仍然任重道遠。同時本輪土拍反映了溫州“穩房價穩地價穩預期”的決心，並付諸實施，甚至為鼓勵開發商拿地，做出一些讓步；同時一些地塊激烈爭奪，反映的是國央企根據自身發展需要，憑藉自身優勢，看到某些地塊的機遇。總的來說，土拍依然延續上一場節奏，且開發商拿地依然謹慎。

房地產依然是經濟的支柱產業之一，是壓艙石，是解決就業、提振經濟的利器。經歷過危機的淘洗之後，行業回暖給優質玩家帶來了更多機會。

對於購房者來說，那些供應量大但城市人口和產業跟不上、缺少城市配套的板塊，應該多加留心。