業主作為當事人，對小區物業管理有哪些知情權？至少涉及兩個方面

家居苑裡建超市業主有知情權嗎?

目前，小區業主起訴業主委員會和物業公司要求知情權的案例逐漸增多。

業主的知情權是基於業主的特定身份所取得的。主要是指業主瞭解建築區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利；業主有權瞭解其公共部位的收益與支出情況。業主的知情權主要是以查閱相關檔案報表或者資料的方式進行的，主要表現為業主的查閱權。

根據業主知情權涉及的義務的主體，可將業主知情權劃分為兩大類。

業主對業主委員會關於公共事務和物業管理方面的知情權

業主委員會是由小區業主或業主大會選舉產生的代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的形式。如今，業主委員會在小區治理中發揮著越來越重要的積極作用，同時也存在一些業委會成員不作為、亂作為的現象。因此，作為業主委員會，其本身也要加強自身建設，規範業委會成員的履職行為並加強自我約束，同時自覺接受全體業主的監督。

根據《物業管理條例》第六條的規定，業主有權監督業主委員會的工作；對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權；有權監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金的管理和使用；《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，業主請求公佈、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支援：建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規約、

業主大會議事規則

，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；其他應當向業主公開的情況和資料。

如果業主委員會拒絕公佈相關材料，業主可向法院提起訴訟。

一起來看兩個案例。

案例一

王某等六人是某小區業主。2011年9月，該小區選舉產生第二屆業委會並經備案（即本案被告，以下簡稱業委會）。2012年6月20日，該小區投票通過了《小區業主大會議事規則》（以下簡稱《議事規則》）。

王某以小區存在公共收益賬目不透明、未經過招標就動用維修基金維修電梯等問題，但業委會拒不向業主公開相關情況為由，要求業委會允許其查閱影印歷次業主大會決定及會議記錄等材料，其中包括會議投票的業主姓名、房號和專有部分面積數。業委會的意見認為，對於王某等人主張的涉及業主隱私及秘密部分，即參與投票的業主姓名、房號等資訊，不應提供。雙方協商未果，王某等六人將業委會訴至法院。

北京市海淀區人民法院於2016年10月18日作出（2015）海民初字第28547號民事判決：判決業委會配合王某等人查閱、影印業主大會、業主委員會的決定及會議記錄等部分材料，但駁回了王某等人要求查閱影印歷次業主大會會議投票的業主姓名、房號和專有部分面積數的訴訟請求。宣判後，雙方均未上訴，該判決已於2016年10月18日生效。

案例二

林女士和陳先生是某小區的業主。該小區建成於2006年，有住宅236套（戶）。2011年7月26日，該小區召開業主大會，選舉產生了首屆業委會。因為對開發商給付全體業主的補償款的保管和使用情況、業委會的相關運作情況存疑。今年7月1日，林女士和陳先生將業委會告上法院。

原告在訴狀中稱：當時因小區驗收未達標，開發商曾在2013年年底交付業委會205萬元的現金作為對全體業主的補償。但業委會對該補償款的保管和使用情況，至今未向全體業主公開。

經法院審理查明，該小區的物業維修基金至今尚未使用。另外，在原告向法院起訴後，業委會雖然在小區宣傳欄中公開物業服務合同、管理規約、議事規則等，但賬務使用明細並未公佈。

法院判決：業委會須將小區開發商交付的205萬元專項維修基金的使用情況及賬目，提供給兩原告查閱，兩原告有權拍照、影印；並將業委會歷年的工作經費收支情況，在小區公示欄張貼不少於10日。

業主對物業公司關於物業管理方面的知情權

通常情況下，物業公司大多數是業主委員會透過招投標方式聘請的物業服務企業，但小區的前期物業管理由於業主委員會尚未成立，這部分物業公司往往是開發商自己選定的。兩者都是為全體業主服務，必須接受業主的監督。《民法典》第943條明確規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

如果物業公司不公佈相關材料，業主也可以向法院提起訴訟。

來看一個案例。

2004年3月張先生購買通州區北苑南路一小區的房屋，成為該小區的業主。2010年被告物業公司接手小區物業管理，根據與開發商簽訂的《物業管理委託合同》，委託管理期限為10年，自2010年1月1日至2019年12月31日。但在被告物業公司提供物業服務的過程中，業主認為物業公司提供的物業服務仍存在管理混亂，財務收支不透明等問題，故張先生起訴至通州法院要求物業公司提供2004年至今的物業收支賬目及明細、物業服務費繳納賬目、供暖費收支賬目、公共部位各年度出租經營情況及收支賬目、各年度廣告費收益專案、各年度停車位設定、數量和停車費收支專案、其他費用賬目、接收和使用政府部門撥付給本小區的各類費用、設施和物品的賬目、提取和使用本小區專項維修基金情況及收支出賬目。

案件審理過程中，法院組織雙方當事人進行調解。物業公司在審理過程中提供了該公司2011年度、2012年度、2013年度、2014年度、2015年度公佈物業收支賬目的照片，並將2013年公共維修基金的使用情況在張先生家所在單元門口進行公示。但雙方對其他賬目的公示情況，及是否存在著廣告費收益、其他出租性收益等情況仍未能達成一致。且物業公司認為張先生的起訴已經超過了訴訟時效。

法院經審查認為，張先生提起的業主知情權訴訟，基於張先生對房屋享有的所有權，並不適用訴訟時效的規定。且物業公司自2010年1月1日起才對該小區開始提供物業服務，對張先生要求物業公司公佈2010年1月1日前的各材料的訴訟請求不予支援。該小區由物業公司負責採暖且收取採暖費用，故應公佈採暖費的收支賬目。物業公司同時應公佈停車位設定、數量；但張先生要求物業公司公佈停車費收支賬目、物業服務費的繳納賬目等請求，沒有事實和法律依據。故法院判決物業公司於判決生效之日起七日內向張先生公佈該小區2010年度物業收支賬目、2010年度至2015年度採暖費收支賬目、該小區停車位設定、數量情況；並駁回了張先生的其他訴訟請求。

總之，業主有權瞭解本小區建築區劃內區涉及業主共有權及共同管理權等事項。但業主行使知情權也應受合理地限制，範圍應限於涉及業主合法權益的資訊。