從入住率判斷威海哪兒的房子好
今年春節去威海看房，
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年不見，再次來威，有兩個地方讓我由衷地感慨了一下。
一個是威海的裝扮，滿城的燈花，雖然知道每年都搞，但是親眼看到，還是吃驚的一批。公園裡自然就不必說了，九龍灣、海上、幸福門、市府廣場等，燈花造型肯定花了不少心思。更驚訝的地方是全城佈置，基本所有主幹路兩側的樹上都掛了紅燈籠，少了鞭炮，或許這才是另一個體現過年的樣子吧。
另一個是威海的入住率也不像傳說中的那麼低。也可能跟過節返鄉，外出的人都回來了有關，總體來說沒有我們那邊的入住率高，但還看得過去，主要這也是我們外地人過來想要的。
我們一行自駕從河北到威海，晚上八點從威青高速下來，穿臨港過溫泉到經區。一路下來，感覺頗深。
先說說臨港，猛一看清新繁華，細一瞧住宅小區則燈火闌珊，臨港入住率低，沒有人啊。外面看著燈火通明的，基本都是街道或者樓棟的景觀燈。
再說溫泉，具體小區沒注意，反正就是過了一個高架橋之後，目測居民樓的亮燈數量應該在八成左右，真想不到住溫泉的人還真不少，不過據之前的買房功課中瞭解所決定，溫泉不是我要的菜。因為離海遠，我沒必要跑這麼遠買一個套這樣的房子，最起碼我原來的家還是市區裡。
最後是經區，我們要住在海上公園旁邊親戚家，也是我們這次過來買房重點考察區域。
從九龍灣進入經區，之前在高架上俯視經區，
“
入住率
”
上感覺跟別的城市沒太大差別，太遠，也看不出什麼概念，加上過年，遠看燈光沒太大意義，不過進了九龍灣後，離得近了就能看清些東西了。加上後面住了幾天，在海上公園這邊轉了轉之後，整體感覺如下：
1
，威海人更願意住新小區尤其是高階小區。
經區九龍灣、皇冠、長峰這片，新房屈指可數，華髮九龍灣、陽光海上城、龍躍國際、永珍城、悅海灣、九龍明珠，悅海世家也算吧（這些都是我買房目標小區）。還有一個悅海名居，聽說剛交房沒啥二手房，看入住的也不多就沒太關注了。
華髮九龍灣
新房入住率最高的要數華髮了，到了晚上這一棟棟樓的燈光，在海上公園這邊看去甚是惹眼。其次是九龍明珠、陽光海上城，高架上路過看著也不錯，入住率也能到
6
成以上。
永珍城
我比較看好永珍城的位置，學區、商業配套都佔了，這個小區的品質也還算可以，但是樓間距太小了，密密麻麻全是房子。但怎麼看入住率都太少了點，一二期的還說得過去，四期慘了點。
至於皇冠老房子，入住率反而較幾年前下來了不少，以前可是戶戶亮燈，如今也是稀疏了不少，但整體入住率也在
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成左右。親戚說，好多人最近兩年都搬走了，親戚的同事有幾個搬到恆大海上帝景住了，而這裡的老房子，也不如前幾年那麼緊俏，願意買老房子的很少了。好在這裡佔這個好位置、好學區，不然房價掉得更厲害。
長峰人氣很高，主要是回遷戶很多，加上位置好，但是給我的感覺太雜亂了，與皇冠最大的區別就是，長峰市鬧市區，皇冠屬於靜養區，長峰四周充斥著商業氣息，皇冠周邊則是親近自然，相比較下來，我不在考慮長峰的房子，儘管長峰的房子新一點，有些還是電梯房。
說了這麼多，為什麼先要強調入住率呢，因為我覺得看一個城市哪個地段好，就看小區的入住率，人們都願意住的地方，基本都不會差到那裡去。像我們這些外地人來威海買房，人生地不熟，而且大部分是不會安家紮根的，在威海買套房子養養老，以後肯定還是要賣掉的，就算不為升值賺錢，也不希望虧損的，所以要找那些流通比較好的小區。
其次是區域。
之所以很多地方被稱作鬼城，原因就是人少，尤其是常住人口很少，在威海最出名的要屬銀灘。鬼城最大的麻煩就是房子賣不掉，這裡所說的賣不掉的意思是，以你能接受的價格根本無法出手，如果你肯降價的話還是可以的。比如說，有朋友在銀灘的房子
45
萬買的，現在他掛
30
萬沒人問，找中介收房的話只給
20
萬，很顯然這個價格是朋友根本無法接受的。
就我這幾天所瞭解的區域有臨港、九龍灣、皇冠、悅海、華夏、環翠樓周邊等，我個人的感受是：
臨港：一直聽中介說最近兩年很火的區域，非常有投資和居住價值，所以就去看了看，一句話，希望越大失望越大。臨港的環境還是不錯的，只是人口太少了，最重要的一點是沒什麼吸引人口流入的東西，光靠幾個工廠和大面積的蓋樓，是不行的。房子整體還是不錯的，也都是大開發商，看了幾個，單看房子沒問題，五六千的價格。但是我不能買，擔心以後賣不掉，也不靠海，違揹我來威海的初衷。
九龍灣、皇冠、悅海：這三個地方一起說吧。地緣價值來說，是經區最好的地段，放眼整個威海市區也是排名靠前的。我很喜歡去悅海燈塔那裡溜達，燈塔、海岸線、海草房、小洋房非常具有詩情畫意的感覺。老媽喜歡去海上公園，老人多，廣場舞敞開了跳，不用擔心擾民什麼的。但這三個地方的房子真不好下手，便宜的房子太老，新房、次新房價格奇高，基本都是威海頂流的存在，尤是悅海公園附近的房子。華髮九龍灣看了套
85
平的兩居，
8
樓，中介報價
125
萬，說是之前賣
150
萬左右的。看來威海房價確實降了，這一下將近
30%
的幅度了，想要的話還能談。我們一家人對這個小區各方面都還滿意，就是價格太高了。皇冠都是老房子，小區外面看著還不錯，但是接受不了老房子的通病，中介一直強調學區好，但這跟我的需求沒多大關係啊。最主要的一點是，朋友說這邊老房子好多都是掛了一年多沒人問的，還是算了吧。
華夏、環翠樓：這兩個地方完全是旅遊的姿態去的，到了威海不能只看房子吧，這麼出名的地方得去看看，順便看看房子。
華夏的房子很多，小區也很乾淨，人也不少，我看臨街店鋪買賣什麼的挺齊全，生活方面應該沒有問題，房價大概在
9000
出頭吧，看了幾套還行，但總覺得位置不舒服。在朋友家住了幾天習慣了每天晚上在海邊溜達溜達，華夏這能溜達的地方不少，但我還是感覺海邊好，沒辦法，長這麼大沒見過幾次海，就是這麼沒
出息
啊。
環翠樓就不多說了，市中心不假，離海邊也不遠，但周遭全是
“80
、
90
後
”
房子，受不了，在環翠樓上面看得一清二楚了。
後來中介帶我們到海濱路上兜了一圈，要說威海的中介還真實熱情，跟導遊一樣，各種講解，沿途每個小區的大致情況及房價都做了詳細的介紹，我很喜歡。瞭解到的是，這條公路兩側的房子真不簡單啊，就沒有一個說得上價效比的房子。我雖然是奔著海來的，但也不是來過奢侈生活的，新房
15000-18000
，老房
12000-14000
，受不了啊！
再回到開始說的入住率的問題，晚上去海濱路上特地看了看恆大海上帝景，有點失望：
恆大入住率
恆大海上帝景的入住率慘了點，按說這個小區一期交房時間也不短了，之前這麼熱的盤子，交房後咋就這點入住率呢？看來傳說終究不能深信啊，買房真得自己考察，恆大出事這是大多人預料不到的，但這個專案的位置我真的感覺很尷尬，靠著海邊是不錯，兩條主幹路夾著也忒彆扭了點。
幾天下來，看房太累了，新房基本沒看，中介倒是一直約我過去看看，但我覺得實在沒有必要了，就目前威海在售的這些新盤，基本都是邊邊角角的房子，價格也都不低，所以就不好麻煩中介白跑了。
反正這次來威海主要目的是大致瞭解一下行情和小區，沒打算這麼快就下手，一是我不是威海剛需，不一定非要買。其二就是我還想再觀望一下。
很多東西在網上了解到的只是一些片面上的東西，與實際情況都是會有些出入的，所以在允許的情況下，儘可能地多看幾次，幾千塊的路費什麼的花掉就花掉了，總比幾十萬甚至上百萬的房子爛掉的好吧。
編者語：以上是客戶應我邀請寫的一個威海看房親身經歷，由我整理釋出。客戶的需求就是想為老人買套房子養老、度假，不指望賺錢，但是房子以後能在不虧錢的情況下賣掉即可。
在我帶客戶這幾天中，我發現客戶買房很是有一套自己的準則，雖然之前我們已經微信中溝通了很長一段時間，但是，客戶實際過來看房還是非常仔細的去考察，所有的東西又核實了一遍。這是一個非常好的買房思路，值得每一位購房者去借鑑。
同時客戶也有一個先入為主的問題，先到海上公園旁邊入住，幾天後基本就看哪裡都沒這裡好了，高區那邊甚至都不去看了。這一點是不可取的，不是說海上公園這邊不好，但這樣的話，會有很多東西因此而錯過，既來之，則無怠之。
雖不肯定別的地方會有更好的，但是，也許呢、、、、
