馬老師｜永定府，比革新里老破小貴12000元，口水留下來！
永定府售樓處關閉以後，很少有專案主動釋放的訊息了，
很多買家非常著急！
在長期的樓盤跟蹤過程中，
幾乎
永定府所有的訊息，都是馬老師幫選房做的首發，大家都相信，馬老師的資訊既快速，又準確，所以諮詢尤其多。
感謝大家信任，
堅持高質量的發文，
堅持原創發文，
堅持每篇稿子都帶給大家實用價值和理性思考！
本文，
聊聊永定府最新通知，
聊聊地塊最新狀況，
聊聊周邊專案對比，和專案價值分析！
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永定府天壇府中信城群，群編號019。
永定府天壇府中信城群，群編號021。
永定府官方 最新通知
馬老師代發永定府最新通知
一起分析一下這個通知：
1、開盤時間預計2月底3月初。
PS：永定府的開盤時間總是充滿了不確定性，總有變數和意外發生。本次通知的時間，和專案和買家釋放的時間相同。所以，可信度已經蠻高！
不過，也不要太樂觀，為什麼？因為有兩個事情還沒有明確訊息。
一是，還沒有聽說評估公司進行市場評估
二是，政府還沒有公佈政府持有產權比例
今天距離2月底3月初，不足一月，是否能順利完成這兩件事情呢？
可能有粉絲說，落下了正式蓄客時間呢，馬老師告訴大家，已經不需要額外的時間蓄客了，現狀客戶量已經“人滿為患”！
馬老師分析，若其它專案
售樓處遭遇關閉（如不能接待客戶到訪），專案早就急壞了，會想盡辦法儘快解決問題開門迎客。
但是，永定府，大家感覺急嗎？
不急是吧！
本質是，已經沒有開門需求，關了清淨又避免糾紛，挺好。看看兄弟專案，天恆學院裡，穩如老狗，到現在都沒有售樓處和銷售員。
一個沒有售樓處和銷售，
一個有售樓處常年不開放，
這難道是巧合嗎？
肯定不是！
2、採取公證號搖號方式。
PS：這一點和規自委通知的情況相同，其它政府共有產權商品房開盤時候，我們也感受過公證搖號的直播，比較公平公正公開。值得信任。
3、提前確定自己的優先順序。
PS：這一點很重要。
永定府採用“共有產權房的資格+共產商品房的銷售方式”，
確定自己的優先順序很重要。
對於優先順序，馬老師通俗解讀為：
一批次，北京無房且無房產購房記錄，單身購房人需大於30歲
二批次，北京無房但是有售房交易記錄
三批次，北京二套房
所以，想留在東西城，留在永定門外，看看自己屬於不屬於優先順序，屬於的和自己的銷售多囑咐幾遍，增加成功機率。其它批次，也別放棄，有機會就上，賣完了就走。
不知道檔案原文的，可以看咱們的文章，對於購買資格有詳細的解釋。
4、首付資金3天齊。
PS：大機率，就是3天交齊首付了。
買家可以提前著手準備了。
機會留給有準備的人，有資格也有資金，要啥有啥，增加成功率。
5、車位的價格和銷售時間已定。
車位價格60萬，搶完了房子搶車位，提前把車位款準備出來。
這個通知，已經大白話了。
再簡單一點就是：
尊敬的永定府專案一批次購房人，我們專案2月底3月初開盤，3天內交首付，請提起準備好房款，另外別忘了準備車位款！
其它批次別放棄，準備好資金等通知。
馬老師製作永定府戶型分佈圖
燕墩公園和燕墩遺址
燕墩公園，是一個東西向，細長條的公園。
公園體量不大，
甚至可以說，相對於一個公園，它更像一個綠化帶，一條隔音屏，都可以。
不過它很重要，
尤其，對於永定府專案。
燕墩公園簡介
馬老師幫選房團隊，已經來過永定府專案地很多次。不過本次探訪燕墩公園後，對於專案的認知，提升了很多。
之前都是從南邊的老破舊小差中來，好感很難提起來。這次我們從西北來，透過公園後感受永定府，格外多了一分文靜和期待。原來，燕墩公園和永定府新房更配哦！
鐵路的聲音，我們聽了下，比天恆學院裡的13號線小不少。東側要更小，西側聲音要大一些。所以，有條件可以把房子靠東選。
兩個方向來，感受大不同，差別在哪裡呢？
差別在於文化。
燕墩公園，
首先是一個有文化的公園，劉禹錫說“山不在高，有仙則名，水不在深，有龍則靈”，就是這樣的意思。這裡竟然有一個來自於元朝的燕墩，有乾隆皇帝題寫的碑帖《皇都篇》《帝都篇》。
這一下子就有了傳承和文化，而且，這個墩形式的，其實並不多見。
燕墩簡介
燕墩實拍
燕墩銘牌
公園人氣很旺盛。
對於內城來說，這樣的地方已經彌足珍貴。很多大人帶著小朋友在公園中玩耍，相信會給很多孩子帶來快樂的童年記憶。
而永定府就在公園的南側。
透過公園的土坡，馬老師拍了永定府的照片，大家一起看看。
從煙墩公園看永定府北側圍擋
從煙墩公園看永定府東側圍擋
永定府 工地實拍
恰逢節日假期，工地還是一片平靜，意外獲得一張施工圖，欣喜十分！
用探究的精神，獲得了獨家探秘的資訊，恰逢節日時分，我們願意理解為生命中的小確幸，給生活更多美好的寓意和期待！
永定府效果圖和施工圖（獨家首發）
永定府的地基已經開挖完畢（工地內部首發）
工地內有一個牌子，寫著永定府地塊的一些資訊，
是一個有政治高度的專案。
永定府和煙墩公園博物館
天氣晴朗，中建四局的工地也還算整潔利落！
永定府的工地
永定府周邊
多次來永定府考察，永定府南北兩側的景觀差異比較大。
南側的革新里社區（包括革新裡，東革新裡，西革新裡等）因為比較老舊，多次踩盤，都沒有特別好的印象。
尤其是道路狹窄，比較擁堵，每次到這裡，都要把車停的遠遠的，不敢開到那狹窄的單向小路。
畢竟，在對面來車的滴滴聲中，倒車出來的體驗並不好。
所以，每次到這裡，都步行！
這條革新北路，不是很好走，錯車困難
當然，這條路，也發現了亮點。
那就是帶有煙墩標誌的石墩，
只在擁擠的革新北路上發現了這樣的石墩。
革新北路上發現的帶有煙墩標誌的石墩
地塊西側的道路則路況好很多，主要是寬敞，雖然路兩側也有停靠車輛，但是車輛出入還正常。
工地西側的道路，比較寬敞，走到盡頭就是煙墩公園的入口
下面，這條路是永定府商業地塊南側的路，盡頭是地鐵站口。路剛剛修好，路口的路墩還沒有移除，之前這條路是一個停車場，每次馬老師踩盤永定府，都會把車停在這裡，現在也在做停車場使用。這條路通車後，可以方便的到達永定門外大街。
地塊南側的革新北路和永定門外地鐵站口
永定府周邊代表社群
在永定府周邊，馬老師選擇幾個代表性小區。
比如最近的革新裡小區，三個樣本社群是革新裡小區，東革新裡，西革新裡。
鐵路北側選擇了兩個小區，一個普通塔樓社群永鐵苑，一個品質樓盤中海紫御公館。
永定府周邊價格參考
老舊小區，老到1987年到1990年，房齡在35年左右的，單價77000-78000元。
做過外牆保溫後的革新裡小區，老到沒有購買慾望
下面，這種永鐵苑一樣的大塔樓社群價格也沒有明顯高很多，建成年代在2000年左右。房齡20年+，均價78000元左右，馬老師團隊在社群內轉了一圈，居住品質和革新裡差距不大，或者說略好一點。
從永定府看永鐵苑社群，這種大塔樓，已經落後了
附近樓盤，品質代表就只有中海紫御公館了。
好小區，看起來就上檔次，價格也明顯拉開了，價格在118000元左右。拍了一些照片，大家感受一下。
品質和房齡是房價堅挺的關鍵。
中海紫御公館實拍
永定府的政府產權比例目前沒有確定，限售均價和限售最高價還是限競房原來的價格
——銷售均價不超過89068元/平米，且最高銷售單價不得超過93521元/平米！
假設按產權比例20%計算，
則原價均價是111335元，原價最高價是116901元，所以，轉共後的“原價”是11w+。
為什麼要強調“原價”呢，因為，咱們買到手後，再賣的時候，咱們是賣100%的產權，對方買也是100%產權，參考標準都是11w+。
這個原價和中海紫御公館二手的價格差距不大，但是買到的是新房，實際購買價89000元，比老破舊小高12000左右，社群品質遠超周邊老破舊小，還是非常合算的。
永定府房子的顏值多好啊，
城牆灰的色調，沉穩，低調，內城風範，小高層的設計，古樸加現代，很有味道。比老舊房子只貴12000元，不值嗎？
永定府的外觀圖
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