北京商圈調查 | CBD×三里屯：中國的世界之眼
引言：中國潮、國際範、煙火氣……總是能循序漸進從衚衕走向中央商務區，在多元與包容的基礎上烙印只屬於北京的商業變遷。由商務部市場執行和消費促進司、北京市商務局指導，北京市商業聯合會、北京商報社共同主辦的2022年度（第十六屆）北京商業高峰論壇暨北京國際消費中心城市論壇上，《2022北京商業發展藍皮書》正式釋出。該報告透過與政府、企業深度溝通，進行一線走訪，從多角度、多業態來呈現北京商業發展變化及未來北京商業發展藍圖。
在車水馬龍的北京東三環一帶，地標建築高樓林立，時尚消費迭出。誰可曾回顧過，這裡曾建窯燒磚，充滿大片工業重地，也不曾記得，汽配街、服裝市場發源於三裡屯。轉眼間，以國貿、三里屯、北京SKP為代表的CBD商圈在幾十年的歷史積澱下，成為了北京、中國乃至世界的“金名片”，東三環這一帶也成為了北京潮流商業發展最快的片區。
市井與現代融合
隨著時間的推移，人們不再提及“大北窯”，大多以“國貿”相稱，人們也不再關注瞭解三里屯的前身到底是汽配街還是服裝市場，而是想要獲取潮流資訊第一時間到此打卡。
年近50歲的李女士從小就在北京生活，她對於國貿商圈的印象也是在近幾年才開始加深。“年輕的時候逛街只去西單、王府井，國貿的消費檔次太高了。”談及“CBD×三里屯”的最初印象時她感嘆道，近兩年去國貿次數相比十年前多了不少，一是家中的孩子們常去，二是消費氛圍相比以往感覺要輕鬆不少，至少“消費得起”。CBD是中央商務區，算得上是一座城市對外輻射的核心橋頭堡。
正如李女士所言，在三里屯太古裡一家門店店長的記憶中，國貿和三里屯早年間受眾確實很窄，大多為高奢消費和潮流消費。“最早時期的三里屯北延區域由一批鐵皮房組成，那裡擁有正宗義大利冰淇淋、搖滾樂隊和最早的酒吧文化，前來的大多是使館區的外國友人和潮流前線人群。”該店長指出，伴隨市場需求的變化，當前三里屯整體業態和文化更加豐富多元，已經成為了消費打卡地，受眾也更加廣泛。
如果說CBD承載著北京的商務功能，那三里屯則承載著北京的商業消費功能。如今，伴隨CBD×三里屯的聯動，大量的商務洽談促使更多的消費場景形成和新消費崛起，而消費場景則成為商務社交的主陣地。
商務與商業共生共融的CBD×三里屯，亦成為各大品牌插旗的首選。今年，太古裡南區的主入口兩大獨棟都進行了煥新，原來的優衣庫搬去了西區，Gentle Monster帶著自己獨特的裝置和重灌入市的阿迪達斯成為了太古裡的新門面。不僅如此，戶外品牌壁克峰、潮牌welldone也陸續入市。
據選址中國資料顯示，今年前三季度共有616家品牌首店落地北京，首店經濟穩居國內第一陣營。其中，朝陽區以335家佔比54%的優勢領先各區，尤其是CBD、三里屯貢獻最為突出。
不僅在品牌上CBD×三里屯引領了北京潮流，交通上也更加便捷，這為該區域承載更多消費者打下了堅實的基礎。北京商報記者從朝陽區瞭解到，該區最佳化道路治理、施劃落客車位、升級人行通道、更新交通控制系統，提升商圈交通基礎設施智慧化水平。目前，CBD商圈交通治理已基本完工，治理面積約4平方公里，涉及33條道路，共完成27公里慢行系統，增加25處安全島，路口全部實現無障礙過街；太古裡商圈交通改造工作正在穩步推進；SKP、合生匯商圈和藍色港灣商圈已經完成了交通治理方案，正在加快實施。
與此同時，區域內商圈基礎設施水平大幅提升，目前，已累計建成5G基站4000餘個，三里屯商圈、CBD商圈等重點商圈實現了5G全覆蓋。
中國百貨商業協會秘書長楊青松感嘆道：從十年的週期看，CBD與三里屯的變化巨大，CBD面積擴大，吸引了更多企業入駐，對商業的承接能力要求更高；而三里屯十年前分佈的門店以酒吧、餐飲為主，如今成為了購物、休閒、餐飲、娛樂等融為一體的綜合性消費街區，整個片區的氣質明顯提升，變得更時尚、更新潮、更國際。
與世界相會的地方
如今繁華的景象下，還埋藏著這片土地的滄桑歷史。在老北京人的記憶中，國貿一帶以前叫“大北窯”，曾經此地多處燒磚建窯。直至改革開放，北京要建設“中國國際貿易中心”。自此，大北窯命運迎來轉折。
國貿中心建成後，工業屬性的區域變成了外商集聚地，大北窯地帶在當時聚集了60%以上的外商駐京機構。此後，一座座地標建築如雨後春筍，拔地而起。“國貿”也成為了北京對外開放的符號，更是國際國內重大會議及大型商務活動的首選之地。
伴隨“國貿”崛起，CBD（中央商務區）的概念由此萌芽。不間斷的國際會議、國際商務展覽，讓北京CBD擁有了“國際會議之都”的美譽。據悉，北京CBD聚集了北京50%以上的甲級寫字樓、30%的五星級酒店，容納了90%的國際商務展覽及50%的國際會議。
對標全球CBD樣本，北京CBD片區似乎還有成長空間。正如香港中環，不僅擁有金融中心、全球頂級餐飲與潮流品牌，同時很多總部與機構均位於中環。值得一提的是，香港中環不僅是世界級CBD，還能與機場接軌，成為全球要客抵達香港的第一站。香港中環的經濟職能已經遠遠影響到了整個中國、東南亞乃至全球。相較於此，北京CBD在交通接駁、商業氛圍上仍需進一步提升。
在“兩區”政策加持下，北京CBD迎來了大批外資企業進駐。相關資料顯示，2021年，CBD中心區新註冊外資企業273家，同比增加44家，增速達19。2%。
而針對商業發展，國貿三期工程在2019年擴建全面完工，成為北京CBD最大的購物中心。而與三里屯的聯動，更是讓整個北京CBD片區的商業氛圍更加濃郁。今年4月，北京CBD聯合區域內國貿、華貿等15個重點商業專案，華為、京港地鐵、美心集團等12家知名品牌發起成立北京CBD商圈聯盟，首批成員包含了老牌商業代表秀水街、“全球店王”的北京 SKP，還有深受年輕消費者喜愛的北京朝陽合生匯，該商圈聯盟成為CBD構建國際消費中心城市主承載地的重要抓手。
成為全球品牌集合地
談到與國際接軌、與世界相會的地方，沒有人會跳過CBD這一重量級角色，國際化、開放，或許是對CBD最恰當的形容詞。二十年來的打磨，大北窯成就了北京CBD；北京CBD持續地建設發展，也將為更多企業、商業提供機遇、創造條件。
北京CBD管委會相關負責人介紹稱，未來，北京CBD將圍繞打造千億級規模商圈、數字CBD標杆區等不斷深入推進建設，促進各領域間融合發展，擴大區域開放活力度。將完善數字孿生CBD平臺建設，融合北京CBD商圈建設，打造北京CBD虛擬“雲購物”，體驗智慧共享的新型數字生活。
《北京市商業消費空間佈局專項規劃（2022年-2035年）》中指出，“CBD×三里屯”區域商業更新升級將進一步加速。該區將以國際知名度高、消費魅力大、商業活力強的CBD 和三里屯城市消費中心為核心，聯動周邊燕莎 - 藍港，輻射外圍雙井、東直門等地區活力消費圈，共同塑造 CBD×三里屯國際消費體驗區。
同時， CBD× 三里屯將重點強化國際交往功能，展現國際消費魅力，聚焦三里屯、國貿、大望路、世貿天階、雙井5個十字核心，加強消費熱點之間慢行空間聯絡，推動地下消費空間和廊道建設，建立步行環境舒適連續、空間節點起伏有序的消費活力廊道，促進交通秩序改善與消費環境提升相結合，整體打造時尚魅力高、消費氛圍濃的國際消費體驗區。
提到CBD×三里屯未來的發展方向，戴德梁行北區商業地產部主管孟禕表示，CBD商圈未來應最佳化功能體系，引導各運營主體調整運營方向，實現錯位經營、優勢互補，共同打造國際級商圈新風貌。同時，要結合首店經濟、引導與限制清單、“一店一策”等政策進行調整。
楊青松認為，“CBD×三里屯”想要成為中國IP，應該把所有規劃建設招商都放在“高質量推進國際消費中心城市建設”的大方向之下。商圈發展要注重數字化的應用，在吸引客流、留住客流、顧客復購等方面，數字化都在發揮越來越重要的作用。同時，政府要發揮引導作用，國際任何大型商圈的建設，背後都離不開政府的作用，包括規劃建設、宣傳引導、個性化扶持政策（外擺等），無法僅僅依靠市場主體來完成。
作為國際消費中心城市的標杆，在形象方面同樣要下功夫。孟禕表示，“在主力專案方面，CBD商圈應透過外立面改造、門店定位調整、新品牌引入等方式，以及打造口袋公園、夜間景觀等公共空間美化、基礎設施最佳化的方式，進一步提高CBD商圈的整體形象與服務品質，將其打造為全球頂級的品牌IP”。
“未來，CBD、三里屯在發展中應注意形成錯位，與其他商圈融合互補，吸引更多層次客群的消費，進而實現更大區域的聯動。”楊青松指出，以往三里屯可以說是一枝獨秀，如今在其周邊興起了眾多商業專案，與三里屯進行互補，甚至還與其競爭分流。與此同時，CBD的核心是精品和高階消費，偏新潮、體驗和時尚的消費可以溢位到三里屯。
北京商報記者 劉卓瀾 胡靜蓉
