降負債、去槓桿：房企上演減負圖存大戲

住建部、央行8·20座談會，讓小道訊息“三道紅線”公開化，意味著對房地產企業有息債務的監管走向規則化、透明化。

以往的房地產監管，多是將房地產政策與財政政策、貨幣政策並用，共同作為調節宏觀經濟週期的工具使用。從效果上看，短期調控作用明顯，但長期使用副作用很大。

對重點監管物件房地產金融，建立長效管理機制，是監管和保證行業健康的題中應有之義。而要建立房企金融管理長效機制，必須將政策和手段付諸規則化、透明化，形成重點房企資金檢測和融資管理規則。

令人欣喜的是，“三道紅線”讓我們看到了這樣的曙光。

而比照“三道紅線”，30強房企九成觸及紅線，可見國內房企降槓桿的壓力較大。

比較有意思的是，面對壓力，很多房企做出兩個看似相反的動作，一是加速融資，一是想盡一切辦法降負債、去槓桿。

8月份，房企紛紛抓緊融資的視窗期，儘可能加快儲備資金，以應付未來的嚴監管和不確定因素。

畢竟，國內房地產一直是個高投入高槓杆的行業，靠規模投入來快速盈利，一旦資金出現缺口，資金鍊斷裂，企業將陷入危機。

大規模開發造房的時代過去了，可房企還沒學會怎麼走未來的路。為了過好這個冬天，先儘可能多地儲備資金成為大家的不二之選。再加上目前融資成本和難度均創新低，也造就了過去的8月份，融資規模居然仍處於高位。

進入9月份，眾多房企在“三道紅線”面前，紛紛多管齊下降槓桿，動作頻繁。

一方面，房企透過配售新股、分拆旗下資產上市等方式做“加法”，以增權益、加厚現金流；另一方面，通過出售負債較高標的等方式做“減法”，降低負債，最佳化債務結構。

“加法”方面，多以配售新股、引入戰略投資者等股權融資或分拆上市的辦法實施，這除了可以直接獲得現金外，還可以增加所有者權益，降低資產負債率。

富力地產9月15日公告披露，擬配售2。57億股新H股，預計配售所得款淨額24。98億港元。2019年12月，公司曾配售2。73億股新H股，淨募資37。35億港元。公告披露，兩次配售募資用途均為償還負債。

中國恆大擬分拆旗下物業在港交所獨立上市，並引入235億港元戰略投資者。8月26日，華潤置地、禹洲集團雙雙公告稱，擬分拆物業管理服務和商業運營服務業務於港交所獨立上市。

“減法”方面，一些房企透過甩掉負債較高的公司，或者調低有息債券的票面利率來實現。

中南建設9月18日晚間公告稱，公司擬以200萬元作價向控股股東中南控股集團有限公司轉讓南通中南谷投資管理有限公司（簡稱“南通中南谷”）100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷經審計的資產總額為954。02萬元，總負債為786。25萬元，1月-6月淨虧損133。73萬元。

同時，多家房企擬下調存續債券票面利率。金融街公告稱，擬下調15金街03票面利率，預計下調幅度區間較大。中國恆大日前公告稱，為降低債務水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15。65億美元優先票據。

房企通過出售標的公司股權、剝離不良資產、降低有息債券票面利率，可快速回籠資金、實現業務轉型，降低負債率。

房企降槓桿，對房企資金運用能力是個考驗。它要求房企必須對金融工具有相當地掌握，熟練使用金融工具是房企未來必備技能。

對於如何使用金融工具去槓桿，業內人士總結出了以下的招數：

1。專案合作開發。房企合作進行專案開發，本質是將專案層面上的債權融資轉換成股權融資，能夠有效降低企業財務槓桿。從會計角度看，專案是否並表對財務槓桿的影響不同，長期股權投資佔比較高的公司槓桿相對更低。

2。供應鏈融資。對於房企而言，其他融資方式監管趨嚴下，供應鏈ABS不僅受到政策支援，還有助於降低財務槓桿，供應鏈ABS計入應付賬款，房企發行動力較強。

3。開源節流。透過促進銷售回款、打折促銷或出售專案來改善現金流、降低槓桿；透過放緩拿地節奏、減少拿地支出減輕融資壓力。恆大已經祭出此招。

4。永續債。企業發行永續債可以在穩定有息負債規模的同時融得資金、增加股東權益，降低財務槓桿。永續債對首創、光明、泰禾、綠城的降槓桿貢獻度較大。

5。明股實債。房企與投資方成立子公司或合聯營公司的方式來操作，融資以權益形式存在，透過隱藏負債、增加權益來降低財務槓桿。

6。股權融資。主要為IPO、定增、引入戰略投資者。

房企降槓桿不是2020年的新動作，而鑑於今年國內國外經濟環境的極強不確定性，讓今年房企降槓桿變得與以往相當不同，真正關乎到了行業的健康、金融安全和公司安全。無論大房企、中小房企，都應抖擻精神，全神貫注，查漏補缺，共對時艱。

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