40餘輪舉牌與搖號、底價成交與流拍，北京二輪土拍“兩極分化”
歷經線上線下兩天競價，北京第二批集中拍地於6月1日落幕，共掛出17宗地塊，流拍3宗，成交14宗，總成交金額499。58億元。在成交的14宗地塊中，7宗底價成交，還有4宗地塊競拍至最終環節，溢價率達到上限15%。
從拿地房企來看，華潤置地、北京城建、中海均收穫2宗地塊，首開競得1宗地塊，而龍湖成為此次土拍中（已出結果地塊，順義薛大人莊村地塊尚需競高標準方案確定最終競得人）唯一有所斬獲的民企。這場土拍，有驚喜，也有遺憾，有的房企歷經拼搶最終未能如願，也有房企在搖號中有意外斬獲。
5月31日至6月1日，北京市第二批集中供地成交14宗地塊，其中7宗底價成交。 圖/IC photo
熱門地塊遭“拼搶”，搖號結果難料
6月1日，北京第二批集中供地進入現場競價時間，最火的地塊當數豐臺區小瓦窯地塊，也讓房企重溫久違的土地“熱拍”。
當天，小瓦窯地塊共吸引了11家房企主體參與現場競拍，是本次土拍中參與房企最多的地塊，因此激烈程度在意料之中。報名房企包括潤澤、三元嘉業、電建+首鋼、中鐵置業、首開、華潤+葛洲壩、中建智地、懋源、保利、招商、中海。
在整個競拍過程，懋源、三元嘉業、華潤+葛洲壩等房企都在積極競價。在多家房企的助推下，經過10餘輪舉牌，報價直奔最高上限價格26。45億元，而在競報“現房銷售”面積環節，6家房企經過約30輪競報後，達到“現房銷售”面積上限，最終以搖號的方式終結了這場拼搶，合計競拍40餘輪。
雖然電建+首鋼幾乎沒有參與前期的競報，但在最後搖號環節成為大贏家，以26。45億元+3萬平方米現房銷售面積拿到小瓦窯地塊。
另一宗備受關注的地塊則是太陽宮地塊，有7家企業報名，其中，大悅城+廈門國貿等房企積極參與，但經歷了地價觸頂66。82億元、競政府產權觸頂10%及搖號後，最終中建玖合摘得太陽宮地塊。
值得關注的是，拿到上述兩個熱門地塊的電建+首鋼以及中建玖合，都是全程沒有參與競價，而且在搖號環節憑運氣勝出；而全力拼搶的房企，則最終落空。這也成為此輪集中供地的一大意外看點。
對於現場競拍，中指研究院土地事業部負責人張凱總結稱，太陽宮、小瓦窯、薛大人莊、平西府四宗地塊均出現競價“觸頂”，其中，太陽宮地塊以10%政府產權份額達到上限後搖號成交；小瓦窯地塊也是達到3萬平方米現房銷售面積上限後搖號成交；薛大人莊在達到3萬平方米現房銷售面積上限後，將透過投報高標準方案的方式確定競得企業；而平西府在競價“觸頂”後，最終以1000平方米現房銷售面積成交。
對此，張凱分析，太陽宮、小瓦窯、平西府等地塊的銷售指導價均與周邊專案（或二手房）存在一定程度的倒掛，這也是其受到房企追捧的主要原因。
北京第二批集中供地成交情況一覽
供圖/中指研究院
央企國企依然是土拍主角，民企重回土地市場
從北京第二批集中供地的參拍情況來看，房企對北京市場的信心有所修復，參與房企達30家，其中，央企、國企、區域城投等“國家隊”仍為主力，萬科、葛洲壩等土地市場久違的房企再度現身。
據北京鏈家研究院高階分析師嶽微分析，華潤參拍率超6成、報名9宗、斬獲2宗；北京城建與首開均報名6宗，分別競得2宗及1宗；中海報名5宗，落子2宗；中建系報名4宗、收穫2宗，中建玖合搖號競得最大熱門太陽宮地塊。
值得關注的是，外地房企進京意願較強，從南昌市政、廈門建發、越秀、卓越到廈門國貿均有參與。
而在民企方面，共有3家參與。據嶽微分析，龍湖仍以底價策略為主，佈局低溢價地塊；而久未拿地的潤澤提前半月繳納小瓦窯地塊報名保證金，多次舉牌，意願強烈；懋源著力高階住宅品牌建設，除持續發力豐臺麗澤輻射圈板塊外，參與朝陽崔各莊及順義薛大人莊地塊。
從最終結果可以看到，由於搖號籤運與企業開發策略等因素，央企國企依然是本輪土拍主角。
中原地產首席分析師張大偉認為，只有龍湖等個別民企參與土地競拍，也體現了當下房地產市場，房企資金鍊依然不均衡，民企還未走出資金困局。
“第一輪集中供地，大部分拿地企業可以當年回款，現金流回正。而第二輪集中供地，雖然在年內開盤可能性很大，但銷售壓力較大，而且大部分企業的資金壓力也大。”張大偉如是稱。
土地成交分化，去化及利潤成拿地標準
“土地成交分化”是業內對於北京第二批土地集中供地的一大共識。在溢價成交的土地中，朝陽太陽宮、豐臺小瓦窯、順義薛大人莊及昌平平西府4宗地塊競拍至最終環節，溢價率均達到上限15%。但是，同時另有7宗地塊以底價成交。
對此，嶽微表示，雖然北京二批次土拍表現穩健，符合預期，但是單一地塊分化態勢明顯，市場較為看好的豐臺亞林西地塊，也因為總價高、資金佔有量大及商業配建等因素導致底價出讓。
在張凱看來，豐臺亞林西地塊由於其捆綁了近10萬平方米的商業用地，儘管土拍之前關注度很高，但以底價成交略顯失落。
事實上，地塊位置、去化及利潤率仍為當前房企拿地的核心依據，“房企當前仍然青睞於短平快且利潤空間足夠的優質專案。從此輪北京集中供地可以看到，北京房企仍然延續了自去年二批次之後的競價風格，即以核心區域、去化有保障（尤其是銷售指導價倒掛）的地塊為主要競拍目標，特別青睞純商品住宅用地。”
“流拍和底價成交地塊多位於配套尚不成熟的區域，或是周邊競品專案去化不理想的位置，又或是因為捆綁了商業用地或托幼用地等。”張凱如是稱。
“從北京第二批集中供地成交來看，土地分化嚴重，除了少數公認優質地塊外，大部分地塊成交併不樂觀。”張大偉認為，北京第二輪集中供地，體現了當下北京房地產市場的實際情況，除了少數優質專案外，大部分專案和大部分割槽域依然較為低迷，市場期待北京也與其他城市一樣，出臺一些“穩樓市”的積極政策。
諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪則認為，北京本輪集中土拍也可謂當前整個土地市場走勢的縮影，溢價水平雖有提升，但仍處於較低水平。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗
