南通人曾瘋搶的“倒掛神盤”，如今是賺還是虧？
樓市中，最能引起轟動的樓盤，往往就是
倒掛盤
。
地段、配套、品質，在價格倒掛面前統統要退避三舍。
當瘋狂退去，南通那些曾經被瘋搶的“倒掛神盤”，如今在樓市下行趨勢愈發明顯的情況下，跑贏市場大勢了嗎？
1
中興蘭溪薈
提到倒掛盤，首先想到的就是曾被稱為南通“第一神盤”的
中興蘭溪薈
。
2019年，南通樓市正火熱。開發區能達板塊新房價格集中在1。8-1。9萬/㎡之間，最高甚至破了2萬大關。
在這樣的市場下，高層均價僅
11990元/㎡
的中興蘭溪薈，
憑藉
6000-7000元/㎡的倒掛價格優勢
，成為當年南通樓市的“話題王”。
即便鎖資金額高達80萬，還要捆綁車位和儲藏室，
557套房源依舊吸引了超6000位買房人
，銀行門口排起了長長的隊伍，甚至還有不少人是帶著棉被熬夜排隊。
“搶房”盛況猶在眼前，如今“一代神盤”還香嗎？
查詢相關二手房網站，我們發現，目前中興蘭溪薈僅有兩套高層成交，成交價分別是
16353元/㎡
和
15437元/㎡
。
相較於當時的新房價格，
二手房成交價上漲了3000-4000元/㎡
，看似行情還不錯。
但需要注意的是，中興蘭溪薈在政策上屬於
5年內限制出讓
樓盤
（注：部分房源限制出讓）
，因此實際掛牌量很少。
資料顯示，目前專案僅有30套房源掛牌，近90天內僅有1套成交，整體流通性並不高。
考慮到需要持有較長時間，買房人實際成本較高，當初歷經波折搶到房的人，收益也許並沒有想象中可觀。
2
江山鼎
再來看看同樣位於開發區的另一家“千人搶”神盤——
江山鼎
。
該專案於2014年首開，均價
8950元/㎡
，最後一次開盤均價
9800元/㎡
，與當時周邊新房價格
倒掛近1萬/㎡
。
隨後，江山鼎就開啟了“捂盤”模式，三期房源遲遲不開，無數買房人等到心碎。甚至每隔一段時間，就有關於“江山鼎三期馬上開盤”的傳聞。
直到去年7月，南通住建局釋出公告，宣佈
江山鼎三期全部房源由區屬國企回購，將作為租賃型人才公寓，向人才出租使用。
自此，市區最後一個“倒掛神盤”正式落幕。
查詢某二手房網站，江山鼎最近一次成交發生在今年6月，成交單價為
17829元/㎡
，而在2021年成交的房源，價格則更高一點，基本在
2萬/㎡
左右。
雖然今年的二手房成交價縮水不少，但相較於當時的新房價格，
漲幅還是達到約8000元/㎡
，如果是在去年上半年出手的話，
漲幅更是超過了12000元/㎡。
如此看來，入手江山鼎的業主，還是妥妥賺了一波的。
3
國城璟府
創新區的
國城璟府
在倒掛盤中也是赫赫有名。
該專案於2017年12月首開，高層均價
11468元/㎡
，當時有近2000組認籌客戶。
之後近一年才加推，高層均價
12600元/㎡
，鎖資90萬的情況下，
288套房源吸引超5000組客戶。
這幾年，南通創新區熱度頗高，區域內各項規劃相繼落實，板塊房價也是水漲船高，國城璟府的倒掛優勢十分明顯。
資料顯示，國城璟府高層二手房成交價在2021年3月份達到峰值，近2。5萬/㎡的價格，與新房相比，
漲幅超12000元/㎡。
目前，專案二手成交價在
2-2.2萬/㎡
左右，相較於前兩年有所下跌。
以同一個戶型（109㎡三房）為例，今年6月成交的一套均價為20607元/㎡，2020年8月成交價則是24445元/㎡，
兩年時間下跌近4000元/㎡，總價相差了41萬。
不過，對比開盤時的價格，漲幅還是明顯的。目前創新區新房價格在2。5-3萬/㎡之間，國城璟府二手房還是有幾分看頭的。
4
蘇建陽光新城
位於北大街板塊的
蘇建陽光新城
，同樣屬於倒掛盤。
去年6月，專案領取最後一棟住宅銷許，均價
14325元/㎡
，而當時該小區二手房掛牌均價約
2.1萬/㎡
，
倒掛近7000元/㎡。
也正因如此，即使限售5年，鎖資100萬，
182套房源還是吸引了超1200組客戶，平均7個人搶一套房！
蘇建陽光新城能有如此大的價格優勢，主要還是因為入市時間比較早。
該專案於2011年首開，均價約
9300元/㎡
，2018年再次加推時，均價約
13000元/㎡
。
隨著南通樓市整體熱度高漲，到2021年，北大街板塊新房、二手房價格早已不可同日而語，蘇建陽光新城自然形成倒掛優勢。
不過，這兩年樓市又開始下行，蘇建陽光新城的二手房價格也有所下跌。但相比三期上市價格，目前還是有
4000元/㎡左右的溢價。
目前，專案二手房掛牌價約
1.85萬/㎡
，近期成交房源價格基本在
1.8萬/㎡
左右。不過，該專案最後一棟住宅限售5年，持有成本同樣比較高。
5
寫在最後
其實，多數購房者爭搶倒掛盤主要有兩點原因：
1、
投資心理
，覺得會穩賺不賠，轉手就能獲得不小收益；
2、價格相對便宜
，剛需上車門檻低。
但即使是被大眾力捧的倒掛盤，未來能否升值也是存在不確定性的。
交付品質、物業服務、配套兌現、市場大環境等等，都是影響其價格漲跌的因素。
即便價格略有上漲，但刨除房屋持有成本
（包括購房成本、房貸利息、物業費、交易費等）
後，還有的賺嗎？
樓市詭譎多變，買房不忘初心。
