物業管理用房歸誰所有？未依法按約提供物業管理用房該如何處理？

【故事分享】

一、湖北省武漢市礄口區仁和世家小區（物業管理區域專有部分總建築面積52000平方米）系際華服裝公司和萬盛置業公司於2004年投資建設的商品房。

二、際華服裝公司作為出賣人與仁和世家小區業主簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中約定：“出賣人以出讓方式取得位於礄口區××大道××、編號××Ｃ06040003-6的地塊的土地使用權，面積11893。77平方米，規劃用途為商住。出賣人在該地塊上投資建設仁和世家商品房。買受人所購商品房所在專案的綠地率不小於25%，道路建築面積約1600平方米，物業管理用房建築面積132平方米，社群居委會用房建築面積約460平方米。”

三、際華服裝公司與武漢新盛物業管理有限公司（以下簡稱新盛物業公司）簽訂《前期物業服務合同》，約定由新盛物業公司負責仁和世家小區（建築面積56637。8平方米）的物業管理，合同期限自2004年9月13日起至2006年9月12日止。

四、2006年3月，萬盛置業公司與新盛物業公司就仁和世家小區，在物業設施交接書中物業用房一欄的填寫內容為：“仁和世家（一期）45平方米”。該仁和世家小區45平方米位於房屋的架空層，無法辦理房屋權屬證書。

房產糾紛律師藍應政

五、2006年6月，際華服裝公司向仁和世家小區的業主交付了房屋。2008年6月8日，仁和世家小區成立業主委員會，並登記備案。2009年4月21日，武漢市仁和世家小區業主大會業主委員會與新盛物業公司達成仁和世家小區整體移交協議，由新盛物業公司將地下停車場、地面停車場、門面、水泵房、配電房、發電機房、電梯、電梯機房、消防系統、監控系統等公共設施裝置，包括資料、圖紙、合同等資料移交業主委員會。

六、仁和世家業委會於2015年9月22日經換屆成立，併到相關部門登記備案。因當事人就移交物業管理用房的問題一直協商未果，仁和世家業委會就其代表業主起訴要求開發商移交物業管理用房的問題徵求業主的意見，仁和世家小區專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主在意見表中的同意欄內簽名。

七、2017年3月3日，仁和世家業委會起訴來院，請求判令被告際華服裝公司、萬盛置業公司向原告移交面積132平方米的房屋作為物業管理用房。

【問題討論】

仁和世家業委會要求交付物業管理用房的請求能否得到支援？

房產糾紛律師藍應政

【簡要觀點】

仁和世家業委會的請求可以得到支援。

第一，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第49條及最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條規定，仁和世家業委會為其它組織，具備訴訟主體資格；

第二，根據《中華人民共和國物權法》第七十三條規定，物業服務用房屬於業主共有，仁和世家業委會作為上述小區物業管理用房的管理人有權要求際華服裝公司和萬盛置業公司依約依法交付；

第三，交付已完成形式交付和實質交付為原則，上述事例中交付的物業管理用房無法辦理權證，即小區業主無法獲得該房屋所有權，因此該交付行為是違法違約的。

【裁判觀點】

本院認為，仁和世家小區系際華服裝公司和萬盛置業公司投資建設，際華服裝公司和萬盛置業公司應當按照規定為仁和世家小區配置必要的物業管理用房。際華服裝公司與仁和世家小區業主簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中約定：“買受人所購商品房所在專案物業管理用房建築面積132平方米”，該約定系當事人的真實意思表示，未違反我國國家法律、行政法規的效力性強制性規定，該約定有效，當事人應按照約定履行其義務。故際華服裝公司、萬盛置業公司應對仁和世家小區提供建築面積132平方米的物業管理用房。物業管理用房應當具備水、電等基本使用功能，其所有權依法屬於業主。由於際華服裝公司、萬盛置業公司未向仁和世家業委會提供符合條件的建築面積132平方米的物業管理用房，其應承擔相應的違約責任。際華服裝公司、萬盛置業公司雖然辯稱其移交的物業管理用房的面積滿足合同的約定，但其自認移交的物業管理用房中有45平方米位於仁和世家小區的架空層、有200平方米位於寶康苑小區3號樓和4號樓的地下室、上述房屋均無法辦理房屋權屬證書，故本院對其主張不予採信。當事人就移交物業管理用房的問題協商未果後，仁和世家小區專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主均同意仁和世家業委會就移交物業管理用房的問題代表業主起訴，現仁和世家業委會請求際華服裝公司、萬盛置業公司向其移交面積132平方米的房屋作為物業管理用房，有理，本院予以支援。

房產糾紛律師藍應政

注：文中圖片來自網路。