上半年，昆明132個熱銷樓盤漲幅情況曝光！你買的新房漲了嗎？

2021年已過半，今年對各大房企可謂是充滿挑戰的一年，受政策影響，房地產市場今年以來降溫明顯，各家開發商為了提高專案競爭力，別出心裁策劃各種促銷活動，比如↓↓↓

買房送車位

買房送物業費

買公寓送商鋪

買一套送一套

更有專案降價4000元/平方米

……

這些操作不禁讓人好奇

今年房子有多難賣？

今年上半年，各家房企戰績如何？

未來昆明房價走勢如何？

今年上半年成交均價為15739元/㎡

同比2020年上半年上漲7%

近日，克而瑞資料“2021年上半年昆明房企銷售排行榜”公佈。

從榜單來看，今年上半年，強者恆強，雖然受到整個市場下行影響：

俊發依舊以105。71億元成交額位居榜首，但較去年業績小幅下降。

融創以58。08億元成交額居第二。

萬科剛需、剛改配合模式助力業績排名上升，以46。95億元排名第三。

根據克而瑞資料，2021年上半年住宅市場供應412。65萬平方米，同比2020年上半年下降6%，同比2019年上半年下降9。61%，也就是說供應量下降。

上半年成交378。77萬平方米，雖然同比2020年上半年上漲1。07%，但同比2019年上半年則下降了20。29%。

均價為15739元/㎡，同比2020年上半年上漲7%，同比2019年上半年上升14。81%。

住宅市場總體量跌價漲。

都市時報·大象房鑑所根據克而瑞提供的資料，統計了昆明主城及周邊晉寧、安寧和嵩明在內的132個在售商品住宅專案情況，將其去年6月，今年1月和今年6月的備案均價進行對比。

從表格中可以看出，無論是主城還是周邊的三個市、區，6月與1月相比，漲價專案遠多於降價專案。

昆明主城在售樓盤價格漲跌一覽表/製圖

嵩明在售樓盤價格漲跌一覽表/製圖

供應市場恢復銷售的4月迎來第一個峰值，自5月開始整體供應大致穩定，但是成交端並沒有受到大量供貨而上行，反而呈下行趨勢。均價受剛改成交佔比提高影響，一直處於高位，平穩增長。

克而瑞分析，預計下半年核心區域高價專案入市以及市場主力專案價格穩中上浮態勢作用下，整體均價小幅增長。

推盤量、認購率創近三年最低

據克而瑞資料，2018年，昆明主城住宅年平均認購率為79%，2019年為71%，2020年為66%，但今年上半年，這個資料降至45%，今年上半年，昆明主城推盤量、認購率創近三年最低。

從表格上也可以看出，今年5、6月份，昆明供應套數增加，但成交套數並未有太大變化。

2021年受到市場客觀經濟環境因素，整體推盤量較近三年有明顯下降。

集中推盤在年後明顯好轉後一季度，二季度受向山的島以及鉑宸府等新專案距離主城較遠、周邊配套缺失等影響，導致去化較低，拉低平均認購率。

這一情況也能從上半年多專案的開盤情況看出一些端倪，今年上半年，多專案去化不理想。

其中，旭輝廣場·鉑宸府專案首開去化率24%，整體折後均價17480元/m。

據克而瑞監測的專案開盤資料來看，截至5月底，共有12個新專案開盤，這12個開盤專案中，去化率最低的專案只有17%。

再從庫存量上來看，根據銳理資料，2017年昆明庫存住宅庫存面積為426萬方、2018年為573萬方、2019年為663萬方、2020年為932。27萬方。

而昆明銳理髮布的5月昆明房地產市場研究報告顯示，目前昆明住宅庫存面積已增至960。36萬平方米，全部消化完需要1。07年（約13個月），達到5年來的新高。

所以不難預判，下半年開發商的去庫存壓力較大，這也將是下半年工作的重心之一。

剛需、剛改依然為市場主力

主城購房門檻越來越高

那麼昆明今年上半年什麼產品最好賣呢？據克而瑞資料，110-120平方米的產品成交佔比提升，2021年上半年，主城住宅成交以80-130平方米之間的中小戶型為主力，其中110-130平方米佔比33%、80-110平方米佔比36%，剛需、剛改依然為市場主力。

相較去年，100㎡以上面積段佔比多為上升或持平。

2021年上半年，昆明主城住宅成交以200萬元以上總價為主力，佔比32%，其中250萬以上總價佔比16%。

與2020年相比，180萬元以上總價段佔比共提升8%，價格上漲及改善業態佔比提升拉高總價。

2020年6月，昆明主城商品住宅套均價約為181萬元/套，2021年1月，套均價約190萬元/套，到今年6月份，套均價則升至約196萬元/套，在昆明主城購房的門檻越來越高。

聯合拿地開發、參與城改乃至地州外擴將成為房企重要考慮方向

那麼下半年昆明的市場總體環境會呈現怎樣的趨勢呢？據克而瑞分析，結合近期昆明發布的預售資金管控、商辦審批管理等政策、以及熱點城市房價紅線加碼調控等，政策存在一定收緊預期，但相比其他省市，昆明市場政策相對寬鬆，未來持續向好。

2021年上半年各房企佈局重心依舊圍繞主城區，卻也開始往郊縣外溢，受限於政策端及資金端管控，大環境趨嚴，各大房企拿地依舊較為艱難，為了增加土儲，未來聯合拿地開發、參與城改、乃至地州外擴將成為重要考慮方向。

上半年已經告一段落，下半年為業績衝刺週期，房企推貨力度加大，預計供銷量會有所提升；核心區域高價專案入市以及市場主力專案價格穩中上浮態勢作用下，整體均價將小幅增長。

對於下半年市場你怎麼看？

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編輯：都市時報一點關注 張麗青

稽核：祝小涵

本文來源：都市時報