東歐的房地產早就躺平了……原來沒人在炒房！
文
/
葉克飛
這是專欄“東歐飛自遊”的第5篇文章。
前幾年
，波蘭有個遊戲登陸
Steam
平臺後大受歡迎，名叫《炒房》。它模擬了買房、裝修和倒賣的全套流程，為玩家提供了裝修房屋所需的各種工具，比如鐵錘和打孔器等，還可以讓玩家親自扮演裝修工人出現在螢幕上。當然，遊戲裡最有趣的是投資環節，玩家可以買個很爛的房子，透過裝修讓它升值，然後倒賣出去賺一筆，繼而尋找下一個房源目標。
這個遊戲的火爆引來了一些中國玩家的嘲笑
：
“你看，老外沒見過世面吧，這也叫炒房？”“真要炒房，需要花心思裝修嗎？也不嫌麻煩！”
在這事兒上，老外確實是少見多怪，對房子的認知不同很大程度上限制了他們的想象力。波蘭遊戲研發者費盡心思想出來、一度在歐洲風靡的遊戲，也只不過停留在
“把房子好好裝修一下再轉手賣出去”的層面上。嚴格來說，遊戲模式甚至對不起“炒房”這個遊戲名字。
波蘭政府曾為年輕人補貼部分首付
波蘭人不懂炒房並不奇怪，波蘭房價在歐盟中一直處於低水平，按照2018年左右的資料，即使是首都華沙，非中心區房子每平方米售價不過1萬元人民幣出頭，全城均價在1.4萬元人民幣左右，省會級城市普遍在每平方米7000-10000元人民幣的水準。
2
013
年
，
波蘭政府公佈了一個為期五年的政策
，
為未滿
3
5
歲的本國購房者補貼
1
0
%
的首付
。
如果購房者已經有了孩子
，
那麼補貼會達到
1
5
%
。若是購房後又生了孩子，可以追加房款
5%
的補助。
2
016
年波蘭政府出臺一系列房屋補貼政策時
，
還宣佈了一個標準
，
即家庭月收入能達到
3000-4000
茲羅提（大致相當於
4
200
-
5500
元
人民幣），就可以買得起屬於自己的公寓（歐洲人的公寓指的是城市住宅，不像中國將普通住宅和公寓區分為兩種概念）。這幾年歐盟各國房價普遍呈現上揚狀態，波蘭房價也明顯上漲，但仍處於歐盟低位。
前些日子的資料顯示，首都華沙的房產均價為每平方米1.8萬元人民幣，其次是克拉科夫和格但斯克這兩大名城，均價為1.5萬元人民幣，有些省會依然很低，均價僅為7000多元人民幣。至於小城市就更低了，每平方五六千元人民幣的比比皆是。
華沙街景
值得一提的是，在波蘭，城市公寓比郊區別墅要貴。別看別墅有院子，而且波蘭城市普遍不大，郊區離市中心也不過幾公里距離，但價錢卻明顯低於市中心。查一下房產網就知道，一間近兩百平方米的獨棟別墅，坐擁兩畝地的花園，價格也僅僅相當於所在城市中心區域的100多平方米公寓而已。
既然房價低，買房的人自然會多一些。資料顯示，目前只有
1
4。4%
的波蘭人租住公寓，遠低於歐盟平均水平。
換言之
，
波蘭人的有房者佔比
，
遠遠高於歐盟平均水平
。但要值得一提的是，這個數字的分母是波蘭全國的城鄉人口。如果單說城鎮人口，那麼租房者佔比就會大大提高，粗略估算能達到
2
5
%
。當然，這個數字依然遠低於歐盟平均水平。
房產暴漲的捷克，是歐洲人最熱衷的市場
如果你認為波蘭沒有炒房空間
，
是因為價格基數低而且相對波動小
，
沒有
“炒”的價值，那就錯了。
它的近鄰，同屬前東歐國家、“維謝格拉德集團”兄弟的捷克，就是一個房地產價格持續飆升，但依然沒有炒房空間的例子。
根據今年
7
月公佈的資料，
2
022
年第一季度
，
捷克公寓平均價格同比上漲
26。3
%
（如果將通脹因素計算在內，實際資料為
1
3。5
%
），
2
021
年第四季度
的資料為
25。8%
，第三季度為
22%
，第二季度為
14。6%
，第一季度為
11%
。
我有一個在捷克的朋友
，
他
2
012
年就
移居
捷克
，在捷克第二大城市布林諾
購置了房產
。當時歐洲仍然處於幾年前金融危機的餘震之下，房價不過每平方一萬多元人民幣。買完之後，就看著房價一路飆漲。
僅僅過去六年，捷克房價平均每年上漲超過
12%
。
2
021
年
，
布林諾公寓的平均價格達到了每平方米
3
767
美元
，摺合人民幣
2
。5
萬元
。
朋友那套房產屬於市中心優越地段
，
核價已經接近每平方
3
。8萬元，換言之，短短十年，他手上的房子升值了三倍多。
但朋友會不會將房子賣掉賺一筆呢
？
答案是否定的
。
一來就算賣了
，
也只能用這筆錢換一套差不多的房子
，
等於白忙活
，
二來二手房找個買家並不容易
。
捷克很有意思，它是東歐劇變後經濟發展最好的前東歐國家，人均
G
DP
和可支配收入一路走高
，但相比傳統西歐國家仍有差距。但另一方面，它又有著優越的自身條件，成為歐洲最具流動活力的國家之一。
這種流動活力
，
一方面體現在旅遊業上
，
布拉格被無數人譽為世界最美城市
，
是當之無愧的網紅
，隨便哪個小城市拎出來，顏值也都很能打。另一方面，它地處中歐腹心，臨近德國、奧地利等傳統發達國家，又靠近波蘭、匈牙利等新興國家，無論交通還是產業佈局，都具備極大優勢。
所以
，
布拉格和布林諾都堪稱歐洲的國際化都市
，
吸引了許多外來投資者
，
也有許多外國人在此長期居住和工作
。
同時
，
它還是歐洲內部很棒的移居國家
，
無論是房產價格較高的西歐人
，
還是有錢想轉移的俄羅斯人
，
都喜歡在捷克
（尤其是布拉格）買房。
捷克首都布拉格
這就使得捷克房產一路走高，在布拉格最核心的一區和二區，公寓均價分別達到了每平方米
6992
美元和
6104
美元，摺合人民幣分別為
4
。7
萬元和
4
。1
萬元左右
。布拉格三區的每平方米價格達到
5208
美元，七區為每平方米
5073
美元。
最便宜的是八區
，為
4438
美元，摺合人民幣
3
萬元。
要注意的是
，
這是每區的均價
。事實上，在核心的一區和二區買一套條件優越的公寓住宅，價格會達到每平方
7
萬人民幣以上。在歐洲，這可絕對是寸土寸金的價格。時光倒退十年的話，同樣的房子，每平方米也就是兩萬多元人民幣。
當然
，
在整個捷克
，
布拉格的房產明顯高出其他城市一大截
。前面提到，
2
021
年第二大城市布林諾的房產均價為每平方米
3
767
美元
，摺合人民幣
2
。5
萬元
，
比布拉格最低的八區還要低得多
。
但如果跟過往相比
，小城市的漲幅也不小。與布林諾相距不遠的奧洛穆茨，以被列為世界文化遺產的聖三一紀念柱聞名歐洲。
2
015
年
，
我在這座城市旅行時
，
曾經在中介玻璃櫥窗裡一窺它的房價
。
老城中心最昂貴的地段
，
房產價格折為人民幣也不過是每平方米
8
000
元左右
，
但
2
021
年資料顯示
，
該地房產均價已經達到每平方米
2
535
美元
，
摺合人民幣
1
。7
萬元
，那麼核心地段的房產可能會達到
2
萬多元，漲幅也接近
3倍。
目前捷克房產均價最低的城市，每平方米摺合人民幣為1萬元。有趣的是，被譽為歐洲第一溫泉名城、並以電影節聞名於世的網紅城市卡羅維發利，房產並未飆漲，每平方米摺合人民幣僅為1.3萬元。
捷克房產價格的歷史變化，基本與歐洲經濟的脈絡形成同一曲線。因為
2
004
年加入歐盟的預期
，
所以
1
998
年到
2
003
年
，捷克地產出現繁榮期，上漲了
6
4
%
，其中公寓價格上漲
118%
，獨棟住宅價格上漲
58%
。
不過
，
在加入歐盟後
，
因為存在過渡期
，
歐盟其他國家公民暫時仍不可以在捷克購買房產
，
所以捷克地產市場一度停滯
。
2
006
年到
2
008
年
，
因為增值稅存在上調預期
，
捷克房地產再度繁榮
，
2
007
年一度大漲
2
7
%
，
但
2
008
年的金融危機使得房產迎來下跌
。
2
014
年開始
，
捷克地產市場強勢復甦
。
有專業人士分析，捷克的房地產市場具有極大的特殊性，它有著較高的住房擁有率，又同時有著高通脹和低失業率，再加上獨特複雜的建築許可證制度，還有大量前來工作的外籍人士的需求增長，所以才推動了高速的房價上漲。
但有趣的是，這樣一個房地產市場，居然還是沒有炒房的空間。
捷克人不炒房，因為麻煩，也因為沒必要
布拉格作為捷克房價最高的城市，也是歐洲房價增長最快的城市之一。但這種“貴”並不是炒起來的，而是基於需求。
這十幾年間
，
布拉格的新房產開工增長一直處於歐盟主要城市前列
。不管新增多少房產，總能賣得出去。
但與此同時
，
布拉格房產的租金回報並不是特別高
。
這幾年
，
很多人慨嘆中國房產的租售比太低
，
相比之下
，
布拉格的租售比要高一些
，
但在歐盟內部仍然不算高
。
2
022
年
3
月，《全球房地產指南》的研報指出，布拉格公寓的總租金收益率接近
3%
。其中，很多外國人聚居的布拉格二區，每平方米月租金為
1
6
歐元
，租金收益率為
2。94%
。假設是一套
1
00
平方米的房子
，
購買價格是
4
40
萬元人民幣
，
那麼月租金是
1
1000
元
，
年租金回報是
1
3
萬元
。
而在房價最貴的布拉格一區，租金收益率僅僅在
2
。4
%
左右
。這個也很好理解，地段最好、最優越的房產往往是自住，很少流入租賃市場。
最多外國人聚居的是布拉格五區，不但公寓價格比市中心低一些，而且租金回報率可以達到
3
。29
%
。布拉格範圍最大、生活成本較高的六區，租金回報率則是
2。76%
。
這些收益率看起來並不低
，
但遠遠低於
2
000
年到
2
005
年的資料
，當時布拉格的平均租金收益率為
6。8%
，捷克其他地區為
7。8%
。
租售比顯然是炒房的一個阻礙。那麼，如果是打算靠升值再轉手賺一筆的炒房呢？抱歉，同樣空間有限。
如果從房貸政策上來看
，
捷克似乎有著很低的炒房成本
，
因為它的最大貸款可以達到
8
5
%
。
換言之
，
一個剛畢業的小年輕
，
給
1
5
%
的首付
，
然後就可以慢慢供房子了
。
但要是想靠這個搞什麼“低成本炒房”，那可真是想得美。因為捷克規定，買房者在償還貸款過程中如果想轉讓該房產，需要一次性付清房款，同時還要按轉售房款5%的額度繳納手續費。這當然阻止不了特別有錢的人，但起碼能夠在相當程度上遏制炒作。
另外，捷克的房產登記制度很嚴格。房產的轉讓、過戶、貸款和抵押等所有行為都需要嚴格核實與登記，並且錄入資料庫統一管理。你想在中間搞點小動作，可能性基本為零。同時，因為手續特別多，所以時間成本和費用成本也相對高一些。
除了麻煩之外，捷克人確實也沒有必要炒房。買不起房又想在首都布拉格打拼的年輕人，完全可以租房子。如果在布拉格周邊城市租房子，價格更是低廉，每天花半個小時乘坐城際巴士上下班，時間上也很舒服。至於小城市居民，壓力也不算大，跟波蘭一樣，捷克的郊區別墅比城市公寓要便宜得多。
在歐盟內部
，
與捷克一樣經歷了房價近年飛速增長的還有匈牙利
。
它的情況跟捷克非常相似
，
首都布達佩斯吸引了眾多外國投資者
，
房價一路走高
，
可以算是一個
“低價版布拉格”，匈牙利小城市的房價漲幅也相當可觀。但與捷克一樣，炒房不容易，人們也沒有炒房的意願。
當然
，
還有一點非常重要
，
那就是永久產權
。即使像波蘭這種在二戰中飽經創傷的國家，哪怕房子被炸燬了，只要人還在，政府就會透過原貌復建，給你一套原址上同樣的房子。世世代代有房的捷克人、波蘭人和匈牙利人，繼承著自己的祖產，也沒有必要去操心房子的事情。
有些喜歡抬槓的人，或許會搬出那句討論房價時常見的
“別扯什麼永久產權，也別說房價高低，光是房產稅就能榨乾你。”
實在抱歉
，那些動不動就嚷嚷
“外國房產稅很高”的人，連基本邏輯都沒有——這世界上從來就沒有一個國家叫“外國”，每個國家都有自己的政策。在歐盟內部，有些國家有房產稅，有些國家沒有，有些國家房產稅很高，有些國家的房產稅完全是象徵性收費。
另外，捷克的房產登記制度很嚴格。房產的轉讓、過戶、貸款和抵押等所有行為都需要嚴格核實與登記，並且錄入資料庫統一管理。你想在中間搞點小動作，可能性基本為零。同時，因為手續特別多，所以時間成本和費用成本也相對高一些。
至於波蘭，
2
022
年上調了房產稅
，
最高從
原先的每平方米
0。85
茲羅提上調至
0。89
茲羅提，地稅的最高稅率從每平方米
0。52
茲羅提上調到
0。54
茲羅提。
捷克房產稅是每平方2克朗到10克朗，1克朗不到0.28元人民幣，也就是每平方米是人民幣0.56元到2.8元之間，換言之，如果你有一套100平方米的房子，每年要繳納的房產稅，大概介乎於人民幣56元到280元之間。另外，捷克在2014年取消了遺產稅。
也就是說，如果你有一套100平方米的房子，每年最高要交89茲羅提的房產稅，摺合人民幣128元。如果你買的是別墅，除了房子還有1000平方米的大花園，那麼花園這塊兒還要承擔最高540茲羅提的地稅，摺合人民幣780元。
