租戶欠付租金，能留置他在出租房內的物品嗎？

在房價居高不下的今天，很多人往往選擇租賃房屋和廠房來解決日常居住和經營需要。對於租戶來說，他們希望找到設施齊全、租金合理的租房，而對於出租人來說，則希望租戶能夠按時繳納租金。現實中，在租戶拖欠租金的情況下，有些出租人會留置租戶在房間內的物品，督促租戶儘快支付租金，甚至在未經租戶允許的情況下變賣物品。那麼，出租人此種留置行為是否合法？出租人能否主張拍賣變賣租戶物品以清償欠付租金？出租人又是否有其他的權利保障路徑呢？接下來，小編將帶大家一起來探究租戶欠付租金時出租人的權利保護法律問題。

一、留置行為的合法性取決於是否享有留置權

根據《民法典》第447條，“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。前款規定的債權人為留置權人，佔有的動產為留置財產。”

因此，留置權是指債務人不履行到期債務時，債權人所享有的留置其已經合法佔有的債務人的動產，並就該動產優先受償的權利。

這構成留置行為合法的權源，即只要能夠證明債權人享有留置權，那麼債權人就可以實施留置行為。

那麼，具體到出租領域，如何判斷出租人對於租戶物品是否有留置權呢？這需要

考慮留置權的三個要件詳細判斷：第一，出租人是否合法佔有租戶物品。第二，出租人留置的物品是否屬於同一法律關係。第三，租賃合同是否屬於可以成立留置權的基礎債權。

二、出租人對租戶物品不享有留置權

（一）出租人通常不是合法佔有租戶物品

在租賃期間，根據出租人和租戶的租賃合同，出租人應當及時將租賃物交付給租戶，並由租戶對出租房進行直接控制和佔有，因此出租人對於租戶放置在房間或者廠房內的物品並不能合法佔有。而租賃合同解除後，雖然出租人享有房屋的所有權，但其僅能清空房屋內的他人物品，也不能因此獲得對租戶物品的合法佔有。

（二）出租人留置的物品與租賃合同不屬於同一法律關係

出租人與租戶簽訂租賃合同，但是租戶物品往往是租戶向其他人購買而得，該物品與租賃合同並沒有直接關係，不滿足留置權的“同一法律關係”要件。實踐中法院也多贊同此種觀點。例如在（2022）魯09民終416號民事判決書中，法院即指出“原、被告之間的糾紛是因房屋租賃合同而起，而非因生產裝置所致，二者不屬同一法律關係。”

（三）租賃合同通常不屬於可以成立留置權的債權範圍

實踐中對於這一問題存在爭議。在（2021）吉01民終2493號民事判決書中，法院認為“留置權為法定擔保權，其成立基於法律的直接規定，當事人不得任意約定創設留置權”。但是在（2019）粵2072民初16484號民事判決書中，法院認為卻如果當事人在租賃合同中提前約定出租人可以對租戶物品行使留置權，那麼出租人應當享有此種權利。

從法理而言，結合留置權的規範意旨，出租人對於物品並沒有增值，承認其具有留置權，優先於抵押權等優先受償似乎並無合理理由。

此外，留置權屬於法定擔保物權，故即使當事人提前約定此種情形亦不能成立留置權，出租人必須起訴租戶，在租戶無法償還時由法院拍賣變賣租戶財產。

綜上三點，出租人對於租戶物品並不滿足留置權成立的三個要件，因此出租人不得以租戶欠付租金為由留置其物品，也不得拍賣變賣租戶物品。

三、出租人能夠採取哪些合法手段保障其權利呢？

由於出租人往往是“先為給付”的一方，其首先需要出租房屋或者廠房才有可能獲得租金，故無法藉助於同時履行抗辯權等制度來保障自己的租金債權。既然出租人不能留置租戶物品，出租人是否有其他權利保障手段呢？

在民事租賃中，出租人屬於強勢地位，可以透過事先設立保證金、押金等來儘量降低租戶拒付風險。

例如《深圳經濟特區房屋租賃條例》第三十條第二款規定：“出租人可按租賃合同約定向承租人收取不超過3個月租金數額的租賃保證金。”在商事租賃中，企業完全可以提前採取其他擔保手段，例如可以要求承租方以機器裝置、原材料和產品等進行浮動抵押，或者要求承租方的關聯公司等提供擔保。

四、總結

留置權是民法典規定的債權人對特定債務人不履行債務時可以就債務人動產優先受償的權利。其法定性和優先性決定了其不能無限擴張至所有合同違約情形。在租戶拖欠租金時，出租人對租戶在租房內的物品並未合法佔有，其租金債權與租戶物品也不屬於同一關係，且對於這些物品，出租人也並無合理理由優先於其他擔保人受償，故出租人不應享有留置權。實際上，出租人可透過提前設立抵押、要求提供保證、收取定金和保證金來擔保自身的債權。

【來源：西安檢察】

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