深圳連續3個新房日光，我嗅到了不尋常的味道！
深圳的新房，
竟然
“神奇地”
又開始火熱起來。
前兩天前海頤城棲灣裡開盤選房，一共有631批客戶選擇352套，最後開盤當天去化了347套，去化率達到
99%
，差一點就日光了，只有5套大戶型最後沒賣出去。
頤城棲灣裡銷控圖
但頤城棲灣裡還不是賣得最好的新盤。
兩週以來，除了頤城棲灣裡之外，深圳還出現了兩個日光碟。
首先是太子灣的
招商璽家園
，均價達到11。2萬/㎡，但是開盤當天604套房全部選完，當天日光；
接下來是光明的
宏發萬悅山二期
，一共有1343批客戶選676套房，也是開盤當天就賣完了。
兩週時間，兩個新盤日光、一個新盤差一點日光，這段時間見慣了深圳新盤滯銷，現在突然這麼多新盤日光，還真有點不習慣。
深圳的買家，確實有點坐不住了。
上週工作日時間去看了萬科金域學府，不是週末的時間，依然都有大量買家看房，營銷中心人山人海。
週中萬科金域學府的情況
為什麼最近深圳的新盤市場好像突然間火了？
還是李嘉誠那句名言：
地段、地段，還是地段
。
不難發現，現如今賣得好的專案，都是稀缺地段的新盤。
太子灣的豪宅招商璽家園，是整個深圳最值得期待的豪宅，
雖然整個太子灣如今都沒發展起來，但是人家規劃很牛逼。
未來這裡不僅有海景，還同時涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅、酒店、倉庫、文化藝術、國際學校、國際醫院、交通核心樞紐等多元業態，
太子灣的規劃圖
更為重要的是這裡的地段，從未來的發展態勢來看，招商璽家園的地段能直接對標
招商雙璽、半島城邦
。
而與它對標的豪宅，如今二手房價格都在20萬/㎡以上，如果放在市場好的時候，這個盤賣13-14萬/㎡完全沒問題，如今居然11萬/㎡就能搞定，你說那些手裡拿著錢不著急出手的買家心不心動？畢竟過了這個村可就沒這個店了。
另
一個日光碟宏發萬悅山，地段也是稀缺。
我之前多次在文章提到過，經過這幾年的大量供應之後，
光明中心區的地塊其實是越來越少了
。
看看最近幾次深圳的土拍，地塊不是在馬田街道就是在公明街道，多數都不在中心區。
而萬悅山的位置剛好處在鳳凰城站與光明大街站中間，光明的二手房天花板龍光玖龍臺就在附近，周圍其他的新盤地塊都已經賣完了，比如
金融街、電建洺悅府、宏發萬悅山一期
等等。
而上述這些樓盤，全部都是日光碟。
因此從萬悅山二期一開始傳言要入市的時候，市場就已經開始躁動。
我記得萬悅山是從4月份的時候就開始放風說要開盤，一直拖了大半年，直到這個月才正式開賣。
在開盤之前，樓盤的銷售曾經把我拉進到一個萬悅山
的
交流群
，群友最高峰時500人滿員，而且據說一個銷售就起碼有5-6個交流群。
可見深圳人是多麼關心萬悅山。
所以啊，別看最後只有1343批客戶選房，
其實真正有意
願關注過的買家起碼多3倍。
當然，日光碟雖然突然增加了，但也不是所有的樓盤都會賣得好。
也有不少本來很值得看好的樓盤，最後反倒翻了車。
最典型的案例就是
海巒坊
。
海巒坊區點陣圖
開盤之前我們曾經去看過這個盤，當時銷售和我們預估的是——
最後這個盤肯定要看積分，積分低的可能搶不到。
但結果怎樣呢？
一開盤當天只有147批客戶選287套，
去化率最後只有35。8%
。
很多人認為的日光種子選手，最後連一半的房子都沒賣出去，
看好日光的人，臉都被打腫了
。
另外一些樓盤比如
深鐵瓏境
，一共344套房，凍資入圍的人數只有141批；
再比如打折極狠的
保利明玥瀾岸
，賣318套、入圍142批客戶，入圍人數都不到一半，最後如果能賣20%，那絕對可以去寺廟裡感謝菩薩了。
其實，保利明玥瀾岸這個坪山的盤價格很便宜，均價只要4。1萬/㎡，最便宜的單價3。7萬/㎡，打折之後還會更低。
論價格真的算很優惠了，但是就是不好賣。
類似明玥瀾岸這一類新盤，歸根結底是
地段問題
。
深鐵瓏境在大浪，保利明玥瀾岸在坪山的碧玲，都是地鐵照顧不到的區域。
都已經到關外了，客戶群體都指向剛需，試問哪些剛需是能接受距離地鐵站2-3公里的路程？
當然，如果開發商敢大降價的話，那當我沒說。
但是要開發商把身段放低、定低一點價格，實在也不容易。
就拿海巒坊來說，產品沒問題、地段沒問題，最後賣不出去的主要原因就是價格不夠便宜。
如果均價從7。4萬/㎡
降到7萬或者7萬/㎡以下
，去化率絕對能夠翻一番。
上面分析了一通，你會發現一個問題——
現在新盤的去化率分化異常明顯，有日光碟，也有賣不到30%的新盤。
只能說大家都喜歡地段又好、價格又低的新盤，但是能同時滿足兩個條件的新盤真的不多，而多數的開發商，也許還沒把價格降到買家的心裡。
有錢人在搶頤城棲灣裡、招商璽家園，剛需在搶宏發萬悅山。
這說明此刻無論是有錢的還是所謂沒錢的剛需，其實都有一顆躁動的心，
只不過因為市場熱度不高，這顆蠢蠢欲動的心沒有出頭的機會罷了。
其實我們一直都強調深圳不是沒有購買力，而是
所有購買力都在等抄底，就像那些總想著抄底的股民。
有優質股，那就入場；
沒有優質股？那就接著等咯。
所以，現在對於深圳的剛需和豪宅客戶來說，是日子最好的時候。
最難受的反而是那些改善群體
，有房在手賣不出去，要賣出去只能降價，賣一個回不了本的價格，但不賣掉現有的房子去買新房或者二手的話，成本又很高。
兩頭路都被卡死，進退維谷。
改善可群想要破局，真的很難，除非市場真正回暖，信心迴歸到2015-2019年這個階段，但短期內我認為可能性真的不大。
不難預計，
最近這幾年，深圳的二手市場大機率還會維持相對低迷的狀態
。
新房的供應以及政策會把二手房壓死，市場分化可能會比新房還要嚴重。
一部分地段品質比較好的樓盤，二手去化會比其他樓盤好不少；
而另外一部分樓盤，可能會好幾個月無人問津。
二手行情持續低迷之下，此刻你在深圳
買對新盤就很重要了
。
因為新房遲早都會進入二手市場，一旦買錯，以後賣出去就會比現在的二手房還要難，到時候糾錯成本也許是你根本無法承受的。
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以上為正文，來自灣區區長
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