手握5套房賣不掉，跌價30萬無人買？2022年該不該買房？清楚了

2021年是樓市調控力度最大的一年，不僅有“三條紅線”和“限貸令”等金融調控政策，同時今年以來各地已經累計出臺了500餘次調控政策，也就是說，現在每個月都會有50次調控政策出現。可以看出，2021年樓市調控，不僅在力度上還是次數上都重新整理了房產調控歷史的新紀錄。隨著樓市調控政策的持續收緊，樓市調控的效果也慢慢顯露了出來，特別是進入2021年的下半年以來，房價終於出現了下跌的現象。更重要的是，這次房價下跌並不是個例現象，而是在很多城市和區域都出現了房價下跌的訊息。根據10月份的房價資料顯示，在全國70個大中型城市中，新房售價下跌的有52個城市，二手房售價下跌的城市更是超過了64個。

那麼，現如今的樓市真實環境到底是怎樣的呢？房子不好賣，房價持續下跌，已經重新跌回萬元以內，這就是目前樓市的真實環境。根據統計資料顯示，在今年上半年，我國平均房價已經漲至11030元/平方米，但是從今年9月份開始，我國的平均房價就出現了下跌，並且在10月份，平均房價已經跌至9749元/平方米。也就是說，今年不僅迎來了房價6年以來的首次下跌，同時房價也已經跌回了1年前的水平。面對房價的這種走勢，很多人都認為樓市行情徹底發生了轉變，房價也終於迎來了下跌，這是很多人都期盼已久的事情。

其實，房價不僅是從今年9月份開始下跌的，從2020年以來，房價走勢就已經慢慢發生了轉變。由於過去房企都在大規模擴張，所以房地產企業基本上都是高負債、高週轉運營的。也就是說，目前的房地產行業基本上就是一個金融行業，很多房企都是透過大規模融資進行擴張和經營的。但是這種經營模式，只有樓市行情好的時候才能運轉下去，一旦樓市行情變差、房子賣不掉，很多房企就無法正常運營下去了。如圖所示，今年年初全國商品房銷售面積和銷售速度還是比較可觀的，但是從今年3月份開始，隨著樓市調控政策的收緊，全國商品房銷售面積和銷售速度迅速走低。

房企賣不掉房子，不僅會導致庫存數量不斷上漲，同時負債率也會不斷提高。更重要的是，現在受“限貸令”的影響，現在房企融資都受到了影響，以至於現在房企只能靠賣房子回籠資金。而現在房子又不好賣，所以房企為了賣房子，只能選擇降價促銷來吸引購房者買房。另外，受“三條紅線”的影響，絕大部分房企都面臨著降負債的壓力，所以房企降價促銷的力度將會越來越大。隨著房價下跌，人們對房價的走勢信心越來越不足，所以很多人不再繼續投資房產，同時炒房客也開始大規模拋售房產，二手房市場已經出現了嚴重的供大於求現象。而對於購房者，受“限貸令”的影響，不僅房貸受影響，同時房貸利率也大幅提高，這導致很多剛需購房者也開始觀望起來。總的來說就是，現如今樓市行情不好，房子不好賣，房價也在持續不斷下跌。

手握5套房，降價30萬賣不掉？拋售開始了

相比於新房，二手房更不好賣，這是因為二手房業主基本上都是個人，他們並沒有開發商那麼多宣傳手段和銷售渠道。所以，很多二手房業主在賣房時，如果面臨房子不好賣的情況，只能選擇降價掛牌價來吸引購房的注意。而現如今，隨著二手房掛牌量的不斷激增二手房越來越難賣了，二手房市場已經出現了嚴重的供大於求現象。根據統計資料顯示，目前北京、天津、青島、瀋陽、石家莊、鄭州、武漢、南京、成都和重慶等城市二手房掛牌量都已經超過了10萬、15萬套，其中重慶（僅城區）的二手房掛牌量更是已經超過了20萬套。更重要的是，隨著房價的下跌，現在越來越多的投資客開始拋售房產，但是越是這樣，二手房就越不好賣。

比如筆者一位天津的粉絲李先生，他最近向筆者傾訴了自己賣房的經歷。李先生算是一個炒房客，在天津投資了5套房子，除了一套自己居住之外，其餘4套房子都空置著，等待升值。但是在2020年李先生的收入受到了一定影響，還房貸有些吃力了。因此李先生決定賣掉一套房子緩解一下自己資金鍊緊張的問題。但是讓李先生沒想到的是，房子掛到中介平臺根本就沒人諮詢，最後他選擇降低掛牌價，依舊沒有任何訊息。並且在這期間，天津的房價也一直在下跌，李先生開始擔心房價會越跌越多，所以李先生決定將自己剩餘的4套房子都掛牌出售。到了今年10月份，李先生的房子依舊沒有賣掉，並且掛牌價也已經一路降低了30萬元。最後李先生跟筆者說，有客戶願意買他的房子，但是客戶的報價又低了10萬元，他現在不願意再降10萬元。

可以看出，李先生屬於比較富有的人，在天津都有5套房子。如果房價能夠持續上漲，那麼李先生的財富將跟著大幅增值，但是現如今房價持續下跌，這讓李先生的財富急速縮水。由於其中幾套房子都是貸款買的，所以房價下跌，讓李先生的財富貶值得很厲害。在筆者看來，像李先生這種情況還是可以接受的，現在還有很多高槓杆投資房產的投資客已經受不了，有的像李先生那樣開始拋售房產，有的則是撐不住，已經開始棄房斷供了。

二手房降價、新房打折，那麼2022年剛需該有信心了？

可以看出，現如今的房價確實降低了，如果現在買房，相比於之前確實降低購房成本。那麼，2021年已經快結束了，在2022年，剛需該買房嗎？對於現在的剛需購房者，他們是非常矛盾的，一方面他們擔心房價持續下跌，因為目前的房價依舊在很高的位置，一旦房價持續下跌，就會導致他們買的房子貶值，也意味著他們的財富縮水。在另一方面，他們也擔心房價突然反彈大漲，導致他們錯過買房機會，並且越來越買不起房子。在過去，房價每次下跌都很快反彈了，所以，認為擔心房價反彈上漲也是有一定道理的。

但是在筆者看來，房價已經不可能像過去那樣單方面大漲了，不僅是調控政策不允許，同時供需關係上也無法支撐房價繼續大漲了。目前不僅樓市調控政策在持續收緊，同時我國的住房資源已經過剩，新房市場和二手房市場都已經出現了嚴重的供大於求的現象。另外，房價大跌也很難，因為調控政策是為了樓市穩定，不僅不允許房價大漲，同時也不允許房價大跌。因此，未來的房價走勢大機率是以穩定為主。

總結：穩定的房價走勢不利於投資客投資房產，但是有利於剛需購房者買房。在2022年，由於房企資金鍊緊張，同時面臨著很大的降低負債率的任務，所以2022年房企的降價幅度會比較大。因此，如果經濟條件允許，建議剛需購房者在2022買房，如果經濟條件不允許，也沒有必要著急買房，等過幾年經濟條件好了再買房也不遲。

今日話題：你認為接下來幾年，會是買房新契機嗎？