一塊地的拿價是320萬一畝，容積率2.5，建成房後可以賣多少錢一平

平方多了容積率會發生變化嗎

導語：現今的建設住宅的費用一般要分為四大塊，首先就是是樓面價格，這也是住宅的主要成本；二是開工建設中的材料費、人工費和機械費用；三是稅費；四是營銷策劃費用和銷售費用。

需要特別說明一點的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是與住宅的“高檔”程度有很大關係，越高檔則所花費的材料費和設計、策劃成本費越高；二是地區間在費用核算上也有差異，三四線城市用人成本低，材料費用也相對較低，而一二線等大中城市的用人成本高，且材料費微高。

一：計算的依據和方式

那麼在核算成本前我們首先先說一下“容積率”：

簡單的理解容積率=總建築面積/土地面積，土地面積1畝=666。6平方米，那麼每畝土地上的總建築面積就是666。6平方米*2。5=1666。5㎡；

容積率2。5%大約層數18層左右的中高層建築為主，有地下車位，一般可能還有部分商業。

01：開發成本由以下構成

（1）樓面價：1920元每平米

（2）基礎設施配套費：200元每平米

（3）建設成本：2230元（有下面幾部分組成）

地上建安成本；1800元（地下建安每平1800元）

前期費用140元

市政園林綠化200元

不可預見費；90元

以上的建築成本約4350元·

02：綜合成本價

（1）銷售費用；銷售收入的2。5%；按照100元

（2）財務費用：銷售收入的2。5%；按照100元

（3）稅費：（增值稅，增值稅附加。土增稅；企業所得稅等）按照銷售收入的15%到25%，取箇中間值按20%。

綜合成本價：建築成本4350元+銷售費用100元+財務費用100元+稅收910=5460元

03：銷售最低價

毛利潤率；按照30%。銷售價格5460元*1。3=7098元。

綜合以上費用可以得出房地產建築成本不足5000元，但是如果加上其他費用和開發商利潤，最終土地每畝320萬元，容積率2。5%，銷售價格至少7000元。

二：房地產銷售定價，房產成本只是其中的一個因素，其他因素更重要。

（1）採用首次開盤價格較低，吸引購房者根據銷售情況逐步提高價格的方式。這是房地產慣用的營銷模式。

（2）根據銷售情況確定銷售週期的長短。也就是開發商的實力和操盤能力。

（3）根據市場變化，隨時調動價格，房價不是靜態的。即使取得土地成本低，銷售價也是根據市場而定。

以上前兩種都是提高售價的方式，實現利益最大化，首期的銷售價有時可能會低於成本價或略高於成本價的方式，只是作為吸引人的手段，但是一旦遇到市場行情好時，就會變成高開高走。

結語：

所以說土地價格320萬元，樓面價不足2000元的價格，加上所謂的各種費用和成本，房屋成本大致在 即使開發商按照較低的售價也在7000元左右。

如果遇到好的時機和開發商善於營銷，至少在7000元以上。土地成本只作為房屋售價的一部分，關鍵定售價在於專案所在地周邊的市場價，和房地產市場情況而定。