業主可以買下小區所有車位然後進行轉賣嗎？

作為業主，購買本小區房開商所有的車位，並不存在違法違規的問題，但是房開商將所有車位賣給一個業主，或將違反法律規定，也違反立法的精神。

網友諮詢：

業主可以買下小區所有車位然後進行轉賣嗎？

北京市眾賀律師事務所賈學峰律師解答：

1、作為業主，購買本小區房開商所有的車位，並不存在違法違規的問題，但是房開商將所有車位賣給一個業主，或將違反法律規定，也違反立法的精神。

2、車位即便是房開商所有，或租或售，房開商有權決定，但是小區的車位作為房屋的配套設施，房開商有義務優先滿足業主的需要。

《民法典》第二百七十六條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”

《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。”

北京市眾賀律師事務所賈學峰律師解析：

優先滿足業主的需要，至少三層含義：

第一，從規劃設計配置上，房屋數量與車位數量的配置比，至少是1：1。

第二，車位的處分方式，不能只售不租，應當程度保障業主對車位的需要。

第三，如建設單位未按配置比例處分車位、車庫，小區其他業主亦有救濟權。

開發商在出售規劃車位應兼顧全體業主的權益，平衡已有車位業主、無車位業主利益，但是業主購買車位應積極、主動的行使其權利。

建設單位具有首先滿足業主需要和按配置比例處分車位、車庫的義務，但是不得強制業主交易。

另外，並非所有業主均有對車位、車庫的需要，且即使業主有需要也可放棄權利。

業主是否對車位、車庫有需求或業主是否行使權利，均需業主自行決定，因此，如果業主系怠於行使權利，那麼法院也很難支援。

賈學峰律師補充：

小區地面停車位歸誰所有

所謂地面停車位是指直接設定在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施，一般需要得到政府頒發的《建設規劃許可證》。《民法典》第二百七十四條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”

《民法典》第二百七十五條規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”該條明確規定了佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。通常來講，房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建築房屋單元后，並辦理了初始登記及轉移登記，房屋單元所有人（即建築物區分所有人）便按份共有擁有了該小區宗地號的全部土地使用權。

由於地面停車位所在的地面面積包含在小區總土地使用權面積之內，因此，該種停車位的使用權顯然屬於全體建築物區分所有人即業主。地面停車位只是透過劃線分割而成，不具備建築物所要求的遮蔽性，即不符合構造上的和使用上的獨立性標準。但不管其性質如何，該種使用權所產生的收益必須歸全體區分所有人享有。結合我國實際，應該由地面停車位的使用人向業主委員會交納使用費或租金，同時向提供看管服務的物業公司交納看管費用。因此，無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的地面設立停車位，而必須在得到業主大會的許可並與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定後，才能設立和運營地面停車位。否則，將構成無權處分的侵權行為。

賈學峰律師簡介

自2000年開始執業，具有豐富的訴訟執業經驗。精通有關房地產各類糾紛案件、繼承糾紛案件、智慧財產權糾紛案件；以及執行困難案件、疑難案件的再審。代理借貸案件的快速查封、凍結財產，協助辦理訴訟保全擔保。