2000多套房待售！新川的“全民改善”時代來了，這輛車你上不上？
上次盤了下雙流，後臺有不少看官強烈建議盤下東昇！
所以，麻溜的騎上電滑板，趁著天還亮堂，通娃子奔赴了
新川
。
接棒的新川
轟動成都的
遠達地塊
旁，一大片荒蕪的空地環繞周邊，這是新川“霸榜熱搜”下的定色，和前幾年默默無聞的樣子並沒有太多區別。
○●【遠達新川地塊】航拍圖
20多天前，經過數十輪的激烈競拍，四川遠達以
13500元/㎡+59%自持租賃
的“高昂”價格，盤下了這宗土地，清水限價20200元/㎡，這樣的拿地成本，“迷亂了”不少業內人士。
據有關媒體計算，遠達地塊的整體可開發體量約為12。6萬㎡，如果扣除掉自持租賃部分，
可售的清水房源總價僅在10.5億元上下
，對比達17億元的拿地成本，可謂是天差地別。
但是，這並不妨礙遠達拿下這宗地的價值。畢竟從一個企業出發，以新川這樣炙手可熱的區域，作為入蓉的起點，顯然是足夠高的。
至少從長遠來看，新川發展的價值是毋庸置疑。
去年5月12日，合景泰富拿下大源一宗商兼住地塊，以此為原點，大源板塊完成了土拍市場的“告別”，
將供應主力的火炬交棒給新川板塊
。
隨後，在5月21日與5月29日的兩場土拍中，新川兩度打破高新區成交地價天花板，予以市場一個有力的答覆。直至今年集中土拍，新川已成為整個高新區的唯一供應力量。
據《投資雲地圖》資料顯示，平臺記錄資料中，高新區共計出讓涉住宅土地共計52宗，涵蓋大源、中和、錦城湖、新川等區域，
其中過半都出自於新川板塊
。
○●【投資雲地圖】高新南區歷史出讓土地
尤其自2018年以來，這種“接棒”的趨勢，愈發明顯。到2020年，高新南區共出讓了8宗住宅用地，僅一宗位於大源板塊，而新川多達7宗。
根據新川創新科技園官網顯示的規劃，整個新川板塊可出讓的土地合計約7800畝，其中住宅用地佔比達15%，約1170畝，
目前仍有數百畝住宅用地待出讓
。
○●【新川創新科技園官網】區域住宅用地
相應的，新川板塊也同樣是近兩年來，高新區住宅集中出貨的板塊。據銳理資料2020年報顯示，新川成交資料突出，
年成交面積破300畝
，扛鼎城南。
○●來源於銳理資料公眾號
這其中，還出現了
北大資源紫境府
等門檻相對低的“網紅盤”，更進一步拉昇了新川板塊的成交熱度。
改善的新川
當然，僅憑數個“網紅盤”自然不足以撐起新川的新房市場，更多的還是要依靠區域內的改善專案。
○●【新川創新科技園】實拍圖
以去年11月24日派出的港中旅地塊為中點（17400元/㎡+無償移交統籌住房比例為11%），
新川的改善產品可以大抵劃分為，清水限價與清水不限價兩個時間段
。
目前整個區域市場的新房專案，基本都是供應自此前的“清水不限價”地塊，土地成交價最高為20700元/㎡，陸續呈現為高階改善專案，而且由於容積率和規建成本，這些專案的精裝標準，應該也不會太低。
目前新川的主力改善專案中，有不少都是之前的熟面孔。
如老盤新推的
金隅金成府
，作為新川板塊少有的百畝專案，上批次於2020年12月4日，推出了東府組團，建面約109-128㎡的高層戶型與建面約123-145㎡的洋房戶型，總價門檻分別約280萬與320萬（預售證號：510109202012906）。
據悉，東府還有最後一批次洋房待售，想入手新川的看官可以期待一下。
○●【金隅金成府】專案意境圖
而與金隅金成府鄰近的
中建錦瀾壹號
，上批次推出了新川板塊首現的躍層洋房戶型，建面約155-195㎡，已於去年12月開盤（預售證號：510109202014417）。據悉，目前還有少數底躍在售，總價800-1000萬。
○●【中建錦瀾壹號】專案實拍圖
此外還有
北大資源紫境府
，目前也有待售資訊流出，還是值得剛需們期待的！
而在純新盤方面，去年有多個開發商拿地，這也意味著今年有多個純新盤入市。
2020年5月，北京天恆以約17100元/㎡的價格拿下新川板塊約69畝住宅地塊，專案案名確定為
天恆傲雲天府
，根據規劃，將打造高層+疊拼。
2020年7月，重回成都的渝太地產以約20700元/㎡的成交價斬獲一宗約41。88畝宅地，成為高新土地成交記錄的新秀。
目前已呈現為專案-
渝太潤達豐悅蓉東方
，於今年4月8日開盤，推出建面約150-368㎡的高層與疊拼，參考價格約31099-33778元/㎡（預售證號：510109202125206）。
○●【渝太潤達豐悅蓉東方】專案意境圖
同期，龍湖也摘得了新川之心公園旁的一宗約29畝商兼住用地。專案案名為“
龍湖昱湖1號
”，由平層住宅、商業合院與龍湖冠寓三部分組成。
其中平層住宅佔比50%，建面約206-284㎡，已於今年4月14日“一次性梭哈”，參考均價約27000元/㎡（預售證號：510109202125604）。
○●【龍湖昱湖1號】專案實拍圖
2020年9月22日，華宇以17000元/㎡樓面價+5%無償移交拿下一宗約32畝宅地，並與大發聯手開發為“
華宇大發御璟雲璽
”，專案包括了340套高層住宅，建面約143-173㎡，預計7月份入市。
述（○●【華宇大發御璟
2020年11月24日，高新區新川一宗約91畝純宅地被
港中旅
以最高限價17400元/㎡拿下，須配建並無償移交統籌住房比例為11%，這也是新川集中土拍前的最後一宗宅地，暫無具體訊息流出。
此外，還有17年拿地的
保利和光逸境
，已於發稿前（6月30日）首發入市，推出共計222套疊拼，建面約183-210㎡，清水均價約24326元/㎡（預售證號：510109202132512）。
○●【保利和光逸境】專案實拍圖
另一方面，從6月首次集中出讓“
雙限地
”的情況來看，清水限價普遍在2萬出頭，屬於區域的中等水平。
長久來看，新川板塊的區域房價漲勢，或將有一個不錯的緩解
。
不過總的來看，多數專案的高階改善趨勢已經越發明顯了，隨著產業落地、板塊發展，新川“高階住區”的標籤只會更加清晰。
此外，值得注意的是，通娃子曾關注到，去年新川區域的二手房，在“免增值稅年限二變五”，和土拍價格連續拔升的影響下，
曾有一個密集上調的階段
，如龍湖九里晴川、中德英倫聯邦等，價格漲幅幾萬到十幾萬不等。
○●【中德英倫聯邦】專案實拍圖
此後，二手房價雖區域穩定，但幅度並不大，如中德英倫聯邦，多數房源掛牌價格仍在3萬上下，暫無二手房指導價。
○●【新川部分二手房】貝殼找房掛牌資訊
不過，後續隨著二手房指導價的完善，與清水限價機制的普及，像新川這類置業熱門板塊，
二手房與新房之間不大可能形成過大的資料差異
，甚至可能倒逼二手房價格“投降”。
現階段，新川有多少房可賣？
成都買房人和新川的故事，能總結為一句話：
“以前，你看不起；現在，你看不起。”
顯然，未來隨著高新南區其餘板塊，土地與專案逐漸“清倉”，哪怕同為改善客戶，也避不了聚集到新川板塊，來一場“貼身肉搏”，
那麼新川到底還有多少存貨
？
4月7日，成都市規劃和自然資源局釋出了《成都市存量住宅用地資訊》。針對成都市中心城區所有存量住宅用地，進行了一次梳理。
○●【成都市存量土地資訊】高新區部分土
據用地資訊顯示，
高新區共有39宗存量房住宅用地
，大部分都位於新川板塊。
其中，有未銷售房屋土地資訊的，共12宗地塊，包括人才公寓在內，有10塊位於新川板塊，
可銷售房屋的土地面積約36.12公頃，合計約541畝，體量上相對於2個川發天府上城
。
具體到樓盤，通娃子整理了新川板塊目前的存貨樓盤，發現包括人才公寓在內，整個新川板塊共有12個可售專案，排除開未知規劃的地塊與在售的部分房源，
至少還有約2200套未售房源
。
從資料來看，新川板塊的“存貨”還算是充足，尤其是今年，多個專案呈現入市，新川算是迎來了一個
爆發的元年
。
之所以會稱之為“元年”，是因為從近年的土拍趨勢來看，新川板塊的供應已經逐漸從爆發過渡到穩定階段，未來高新的土地供應應該也主要以新川區域為主了，想必後續的新房供應也會相應的平穩。
○●【新川創新科技園官網】區域意境圖
寫在最後。
市場的發展仍舊依賴於區域的建設，目前新川板塊的產業用地已經基本出讓完畢了，整體進入了一個建設待兌現的階段。
隨著區域的逐漸成熟，居住氛圍上也會越發濃郁。
但無論怎樣，區域市場的發展趨勢是定盤了，至於市場的細節走向和接受力度，唯有留看未來了！
本文主筆︱拾一︱購房通 出品
