認定的違建怎麼就拆不掉呢
本文轉自：北京日報
北苑南路42號院一排違建房被出租為庫房。
多名家住通州區北苑南路42號院的居民近日向本報反映，小區裡3棟居民樓建成已有20多年，亟需老舊小區改造，居民滿心期待地備齊各項材料完成申請，可是公佈名單時他們卻發現“落選”了，原因是遍佈小區犄角旮旯的違建。為推動舊改，提升居民生活品質，屬地積極開展拆違工作，卻不料因此被告上法庭並敗訴而歸，這究竟是怎麼回事？4月19日，記者來到小區進行探訪。
起因
爆管、漏水、低溫 居民急盼舊改
小區管道老化嚴重。
4月19日，記者在王先生帶領下在小區裡轉了一圈，發現小區內幾乎看不到什麼綠化，道路也破敗不堪，地磚大面積破損，路面凹凸不平。幾個孩子跑到一處二層小樓的外掛樓梯上玩耍，王先生見狀趕緊制止了他們。他解釋說：“這個樓梯老化破損嚴重，太危險了。”仔細一看，記者吃了一驚。簡易的鐵質樓梯扶手已經因鏽蝕而出現幾個大洞，部分欄杆也已斷裂，登上臺階剛走了幾步，整個樓梯就晃動起來。
王先生無奈地表示，這只是小區諸多問題的“冰山一角”：“根本沒人打理，小區能不破嗎？這些只是看得見的，看不見的問題還多著呢。”他告訴記者，不久前他家中水管突然爆裂，水嘩嘩往外流，滿屋子都被泡了。“爆管、漏水、停水成了家常便飯”。更令人頭疼的是，這幾棟樓沒有保溫層，每年冬季的供暖都是大問題。“低層住戶家裡基本不達標，甚至只有十三四度。我們想讓供暖公司加壓燒熱一點，供暖公司卻表示暖氣管道老化嚴重，一旦加壓，很可能爆管，造成更嚴重的損失。”
“問題太多了，小修小補難見成效，我們希望能有一次大改，治治小區的病根兒。”居民張女士介紹說，小區有5棟居民樓和一棟商業樓，1號至3號樓1999年就已建成入住，4號、5號樓2002年建成。2021年初，居民接到社群通知，1號至3號樓已經符合標準，可以申請老舊小區改造。“我們太高興了，立刻張羅起來。申請舊改需要徵集居民意見，我們不到兩週就集齊了居民的簽字意向書，其他各項資料和檔案也很快備齊。區住建委、屬地街道、社群給我們開了幾次溝通會，我們按照程式走完各項流程，工作人員稱，一切準備就緒，只等名單公佈了。”可舊改名單公佈那天，大家卻傻眼了。張女士說，“我看了好幾遍都不敢相信，怎麼沒有我們小區？一問才知道，原來小區存在違建，不符合舊改標準。”
現場
違建越拆越多 遍佈犄角旮旯
記者一進小區大門就看到門口的商業樓頂搭起綠色圍擋，居民表示，圍起的就是加蓋了兩層的違建。“往裡走，違建還多著呢。”小區的老住戶林女士介紹，北苑南路42號院的違建問題由來已久，建設時的部分臨建沒有拆除，一直保留下來，後來小區的公共區域又陸續加蓋了不少平房。2019年，屬地曾組織了一次拆違，可拆後沒多久，更多違建又蓋了起來。
林女士帶記者來到一座變壓器旁，變壓器的欄杆上掛著“高壓危險”的牌子。“這裡曾經就是一間違建平房，把變壓器包在了房子裡，這也太胡來了！在業主們屢次投訴下，2019年總算拆掉了房子，消除了安全隱患。”林女士說，當時一起拆除的還有鍋爐房旁的違建。“小區以前自己燒鍋爐，後來接入了隔壁小區的供暖，鍋爐房就閒置了。可誰也沒想到，2019年上半年拆除了鍋爐房旁邊的幾間平房，下半年就圍著鍋爐房蓋起了更多平房，連鍋爐房也翻蓋成了2層小樓！”
記者在現場看到，鍋爐房的位置如今是一座2層白色小樓，圍著小樓還有數間紅色平房，透過窗戶可以看到裡邊晾曬的衣物，有人員拎著菜、拿著包進進出出。張女士說，這些違建平房大多被物業出租了。
違建不僅沒拆乾淨，反而“越拆越多”，這讓居民心中很不是滋味。2021年申請舊改失敗，更讓居民意識到，違建已經成為小區改善生活環境、提升居住品質最大的攔路虎。張女士與其他幾名熱心業主開始為違建問題四處奔走，並透過資訊公開獲取了小區的規劃圖紙。
規劃圖紙顯示，小區的1號、2號、3號樓之間及3號樓前並無任何建築，但記者在現場卻看到1號、2號、3號樓之間均蓋起了房子，其中一間幾平方米的房間為物業用房。3號樓前還多出了一整排平房，透過半敞的門可以看到裡邊一列列貨架上堆滿貨物。居民說：“這些房子都被物業當庫房出租了。”
為了推動拆違工作，屬地北苑街道向相關部門遞交了《北苑街道辦事處關於北苑南路42號院違建問題的協助調查函》。2021年6月，北京市規自委通州分局覆函顯示：“經我分局工作人員現場踏勘及查詢規劃審批檔案，我分局未向來函附表中涉及的北苑南路42號院18處建設工程核發過建設工程規劃許可證。”“也就是說，小區裡竟然有18處違建！”拿到覆函，居民大吃一驚。
焦點
屬地推動破局 釐清主體成關鍵
明確違建屬性後，2021年8月北苑街道向小區物業負責人發出《限期拆除決定公告》，限其10日內拆除總計2218。68平方米的違建，逾期將進行強制拆除。
“可左盼右盼，遲遲不見拆違的動靜。”原來限拆令釋出後，街道反而被告上法庭，官司一打大半年，近日法院判決，街道敗訴。這樣的結果讓居民既驚訝又困惑。後來街道工作人員解釋說，雖然違建是事實，但發出的《限期拆除決定公告》沒有弄清楚違建的建設主體，這成為敗訴的關鍵。
多位居民告訴記者，小區實際上是由神工建築公司開發的。然而，記者發現，1號至3號樓建設工程規劃許可證上寫的是通縣物資總公司，而4號、5號樓的規劃圖紙上顯示進行圖紙申報的是中天建中公司。記者透過天眼查查到，居民所稱的神工建築公司已處於登出狀態，而另一家中天北方建設公司的“歷史名稱”一欄中則出現了神工建築公司的名稱。
居民表示，小區的5棟樓並非同時建成，1號至3號樓的位置曾是通縣物資局的廠房，1996年開始建設時，是通縣物資局與神工建築公司合作開發的。“相當於通縣物資局是出資方，神工建築是建設方。4號、5號樓則是幾年後跟著隔壁小區一起建起來的。”
此外，居民介紹小區從建成入住就一直是開發商物業在管理，後來，物業公司變為了恆寶世紀公司，天眼查顯示開發商物業經營狀態也為已登出。也就是說，該小區無論開發商還是物業，都經歷了一系列更名、登出，而早期合作開發1號至3號樓的通縣物資局更是早已改制，不存在了。
屬地發出的《限期拆除決定公告》將違建的建設主體認定為某一位負責人。記者向數位小區業主求證，業主均表示，違建建設期間，該負責人確實為小區的實際負責人。但記者透過天眼查梳理上述開發商、物業公司的相關資訊卻發現，僅有已登出的開發商物業的負責人名稱與《限期拆除決定公告》中的負責人名稱一致。
錯綜複雜的關係令居民既迷糊又心急：“法院判決要求重新認定違建的責任主體、釐清當年違建的來歷，可通縣物資局早已經沒有了，開發商也更名、登出，屬地工作起來難度很大，我們也乾著急。”
街道相關負責人表示，明確違建的責任主體成為推動舊改的關鍵一步。目前街道正在進一步深入調查，併成立專門的工作小組，與各委辦局協調申請檔案、材料，力求儘快釐清。但工作人員也坦言，“小區違建是20年的遺留問題，這其中涉及到的產權單位、開發商都不在了，要想弄清楚並不容易。但為了能合法合規地幫助居民解決違建問題，我們將盡最大的努力。”本報也將對此事持續關注。
律師說法
誰繼承權利義務 誰就是責任主體
北苑南路42號院本已申請了舊改，卻因存在違建而寸步難行。北京不少老舊小區都存在私搭亂建的通病，違建對小區舊改有何影響？認定責任主體在拆違過程中扮演怎樣的角色？對此，記者採訪了北京瀛和律師事務所趙中華律師。
問：小區存在違建就無法進行舊改嗎？
答：今年3月15日，北京市住建委、發改委、規自委、城管委與北京市消防救援總隊五部門印發《關於進一步加強老舊小區改造工程建設組織管理的意見》，明確了要堅持先拆違再改造施工。《意見》指出節能改造、抗震加固等改造類內容實施前，屬地要先進行拆違、治理開牆打洞、治理地下空間違規使用等，居民不同意拆除外窗護欄等違法建設，居民所在樓棟不列入年度改造任務計劃。也就是說，拆違是老舊小區改造的前提，違建不拆除，舊改就很難推進下去。
問：沒有認定責任主體，違建能否拆除？
答：明確責任主體是拆違不可缺少的一環。即便是已經明確的違建，拆違依然要走正規流程，屬地需先向責任主體下發限期拆除通知，由責任主體自行拆除違建，逾期未拆再依法強制拆除，這就涉及到明確責任主體的問題，也就是說，要明確限期拆除違建的通知是發給誰的。
問：違建的責任主體找不到了該怎麼辦？
答：事實上，極少出現違建的責任主體確實無法找到的情況。一方面，公司更名、更換法人代表等，都不影響公司主體身份的認定；另一方面，即便違建的建設方已不存在，誰繼承了建設方權利義務，誰就是該違建的責任主體。這就需要屬地進行細緻調查。根據《北京市禁止違法建設若干規定》，行政執法機關有權要求有關單位和個人提供工程用地審批手續、工程建設審批手續、建設單位、施工單位主體名稱等基本資訊或就有關情況作出說明。行政執法機關依法履行查處職責，有關單位和人員應當配合，不得以任何方式或者手段妨礙和阻撓；妨礙和阻撓行政執法機關查處違法建設的，由公安機關依法處理。
