京房回憶93，玫瑰園，侯耀文郭德綱的師徒情義，侯耀華的無奈
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不對映現實，也不預測未來。
想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。
一
路過玫瑰園，不得不想起郭德綱，也不知道他是否還住在這裡？應該是三期多倫多區的，號稱加拿大風格。其實我都好多年沒進去過了，哪種風格的都記不清了。
最早我去玫瑰園就記不清楚風格，歐陸的、美國的、日本的、還來一個宇宙風的，房子多風格也多，記不住。三期四期的名字又都是加拿大的，我對外國城市不熟，記了好幾次也沒記住，連那個湖叫什麼都忘了，總覺得有點兒拗口。
房子很好，我印象中除了樓距稍微近點兒沒其他的毛病，確實是下了很大的工夫。尤其是梁老闆真正接手之後，據說是傾注了全部的心血，真的是用做事業的心態來打造，品質非常好。
聽業主說那會兒梁老闆經常騎著腳踏車在小區裡轉悠，發現問題立刻整改，有了想法也趕緊論證。以後很難再有這麼注重產品的開發商了，現在就算是別墅也都是限價的，那哪個開發商也犯不上太追求品質，反正也賣不上價錢。
侯三爺的別墅是1000平米，應該差不多是最大戶型了。據說當時開發商梁老闆給打了狠折，800萬拿下的，不過這麼大戶型也不太好賣，正常砍價也是應該打折的。三爺去世後這宅子空下了，之後就發生了郭德綱和侯耀文掐架的事件，這宅子就更沒人住了。
也確實誰也不方便用，挺彆扭的。並不是說侯三爺在這裡去世，這種自然死亡的不算凶宅。主要是這房子有貸款沒還完，一共貸了500萬，十年期，那每個月就是5萬多。三爺剛還了三四年，估計還有300多萬呢。這錢誰來還，還完了怎麼辦？都是麻煩事兒。
後來就誰都知道的事情發生了，郭德綱手撕侯二爺，說他霸佔弟弟財產，玫瑰園連燈泡兒都給摘走了，兩個女兒什麼都沒分到。再後來就是打官司唄，這不說了，鋪天蓋地的報道，誰都知道。
但我要說一件事，並不是給侯耀華辯護，而是分析一下他的心理想法。
二
我看過一個影片，侯耀華親口說：我作為一個大爺，給兩個母親的孩子去分遺產，永遠也分不勻！
這句話很可能真的是侯二爺的心裡話。注意幾個關鍵詞：大爺、兩個母親、孩子、遺產。
大爺是什麼意思？
說明雖然這是侯耀文的財產，但也是侯家財產。而侯耀文是離婚後的單身，在沒有留遺囑去世之後，雖然從法理上當哥哥的沒道理出頭，但從公序良俗上，換做別的家庭會怎麼辦，當哥哥的是不是要為弟弟出來主持後事？
遺產，如果侯耀文生前留下了遺囑，那就甭廢話，按人家遺囑辦。可是偏偏就沒有，那這遺產怎麼分？很多人會說，按法律辦唄。這話說起來簡單，但家務事兒真的是法律都能管得了，審得清的嗎？
注意，這是“兩個母親”的“孩子”。孩子當然都是侯家的骨血，但這母親呢，還能說跟侯家有關係嗎？把遺產分給孩子，背後是不是等於分給母親呢？
大女兒侯贊還好說，當時已經20多歲了，拿生父的遺產很正常，人家也有權自己支配。但是小女兒妞妞可剛十歲，還是未成年的被監護人呢。她的母親是誰，是袁茵，和侯耀文離婚沒幾年，嫁給了侯耀文的同行、朋友、鄰居、師侄的戴志誠。
那請問，假如侯耀文沒有去世，或者在生前留下遺囑，會不會有很多的遺產留給妞妞？可以設身處地地想一想，如果在你身上發生這種事兒，自己的老婆出軌帶著孩子走了，而且再婚的還是關係那麼近的一個人，你是否會把一半財產給女兒？
換句話說，如果侯耀華這個當哥哥的把侯耀文的財產給兩個女兒平分了，侯耀文九泉有知，是高興呢，還是會很彆扭？
當然很多人會說，那可以先分給大女兒侯瓚啊，這總沒問題吧？我開始也是怎麼覺得，不分給人家確實不合適。但似乎也有點兒彆扭，不合法啊。如果人家妞妞上法院告了呢，這當大爺的是不是更理虧啊？
反正我想了想，如果是我。先會整理遺產，讓侯瓚認可，然後先分一部分再說。估計在這種對戴志誠的輿情之下，他和袁茵，也就是妞妞媽媽是不敢來爭奪遺產的。但這也說不好，要是錢少就無所謂了，但要是真按郭德綱說的是萬貫家財呢，怎麼辦，分還是不分？
不分，不合法；分了，那就等於把侯耀文的財產給了戴志誠和袁茵，彆扭不彆扭？侯耀文在九泉之下能安息嗎？
清官難斷家務事，情與法經常是相沖突的。我也不知道到最後是怎麼協商的，反正事情過去了。郭德綱買下了別墅，至少讓師父踏實了。無論妞妞被分了多少，在輿情激烈的時候，估計戴志誠和袁茵不太敢公開爭奪。
這件事我就總結了一句話：如果家庭會有複雜的繼承糾紛，最好早立遺囑，甭太注重什麼是否晦氣，別給後人添麻煩才是真的。
三
多說一句，郭德綱對侯耀文這個師父好不好？好，非常好。但為什麼這麼好？很簡單，因為侯三爺給了郭德綱太多太多的幫助。
拜師不是那麼隨便的，得到技藝指點只是一方面，更多的是得到了師門的庇護。尤其是行幫習氣濃厚的領域，師門就是勢力圈子，師父就是這個世界上最能保護你的人。
都知道當年的上海灘“拜老頭子”吧，為什麼要拜師，真能學什麼手藝嗎？沒有，就是得到師門的庇護。當年的蔣介石在上海炒股票，賠得傾家蕩產債臺高築，被債主們逼得都快跳黃浦江了。無奈之下由虞洽卿引薦，拜在了黃金榮的門下。
於是黃金榮立刻安排宴席，把蔣介石的債主們都請了過來，當場宣佈：志清（蔣介石的字）是我的徒弟，他的債由我負責，你們可以找我來要。
臥靠，黃金榮那是上海灘三大亨之首啊，門徒上千，幫眾三萬，在法租界可以呼風喚雨，綁票販毒殺人越貨無所不幹，誰敢找他來要賬啊！
雖然在蔣介石發跡之後，黃金榮主動退還了他的拜師帖子，不敢再稱是老蔣的師父。但是在他80大壽的時候，蔣介石以總統之尊，在1947年內戰緊張之時，親自前往黃府磕頭拜壽。一方面是顯示自己不忘本，一方面說明當年的黃金榮也確實幫了他的大忙。這就是中國的行幫傳統，貴為總統也必須遵守。
那看看侯耀文的簡歷會發現，這絕不是給郭德綱個名分那麼簡單。
侯三爺1948年生人，一直是體制內的相聲骨幹，名滿天下。但是，他在2000年的時候才入黨，為什麼？因為他父親侯寶林就不是黨員，而是民主黨派。但是侯三爺入黨了，並且在2002年擔任了鐵路文工團團長，曲協副主席，有了行政職務。
那到了2004年郭德綱拜師的時候，那拜的不是普通的相聲藝人，而是不僅出身名門，行業勢力強大，而且有著行政影響力的大靠山。
郭德綱以一介草根，無依無靠，拜入這種門下，那是絕對的鯉魚跳龍門。要知道當時他還沒有真正成名，也沒什麼錢，侯三爺主動收了他，那無異於重生父母再造爹孃。只要是侯三爺在，從此相聲界就必須容納郭德綱，沒人敢輕易欺負他了。
相聲界的行幫習氣有多重，被人接納有多難，再講個例子吧。
楊少華，北京人，郭榮啟的徒弟，和侯寶林一個輩分。但郭榮啟在解放前夕得了重病，上不了臺了，所以照顧不了楊少華，他也就只好到天津跑碼頭。解放後在曲藝團也沒站住腳，竟然去工廠當了鉗工，80年代才重回曲藝團。
楊少華為什麼能在天津站住腳，因為和少馬爺馬志明搭檔，根子還是因為他和馬三立曾經搭檔說了一段相聲。據他自己說，登臺之前，一堆人過來跟他說，給三老太爺捧哏的時候不許攪和。所以楊少華乾脆在臺上就沒說話，依然是馬三立的單口，只是傍邊戳了個電線杆子。
但是，馬三立當時說了一句話：“跟我說完這段兒，從此你在天津相聲界就算立住了。”就因為三太爺是天津泰斗，他承認了楊少華，相聲界就不得不接納。
但這只是天津，要想賺錢就得上北京，於是，楊少華以年近60的高齡進北京，抱著禮物去求馬季。馬季可是他的侄子輩兒，但人在矮簷下，不得不低頭。據說當時馬季的別墅裡一群的年輕人，看著這個天津來的老頭兒都新鮮，抱著禮物愣愣瞌瞌的等馬先生，恭恭敬敬的希望北京相聲界接納他。這就是行幫傳統，輕易改變不了。
忽然想起來了，有機會也說說馬季的別墅吧，小獨棟，匾額是“笑人居”。估計已經給拆了，就在現在的奧森公園裡，窪裡鄉的御苑花園。
當然馬季先生最開始住天通苑，後來搬到御苑花園，再後來要拆遷了，於是他又搬到了渡上，也就是依水莊園別墅區。楊少華來的就是御苑花園，所以能容納下那麼多的弟子，這是曲藝界的傳統，弟子們就算不住在師父家裡，也要有事兒沒事兒的都過來。郭德綱也一樣，所以在亦莊的瀛海名居別墅裡才發生徒弟打記者的事件。
馬先生住的這個御苑花園爛尾了，是當年北京有史以來的最大破產案，前一個最大破產案，就是玫瑰園。有時間寫御苑花園吧，但寫完了估計也發不出來，有些東西敏感，不寫吧繞不過去，寫吧，還挺擔心。再說吧，先把玫瑰園糊弄著寫完，儘量不涉及敏感事件。
四
又想起來了，玫瑰園還曾有過一位鼎鼎大名的業主，劉曉慶。這人物背景就沒什麼說的了，太出名了，當年她因為涉嫌偷稅被抓就發生在玫瑰園。
人們都傳聞是她判了刑，其實並沒有，劉曉慶只是涉嫌犯罪而被逮捕了，但最終的結局是“免於起訴”，俗稱免啟。意思是達到了犯罪的程度，但或是情節輕微或是認罪態度好，沒必要非得判刑了，所以免啟釋放。
有機會寫寫劉曉慶的房子吧，除了玫瑰園，她當時在回龍觀龍城花園和安慧北里的秀園都有房。其中龍城花園三套是她和妹妹家自住的，秀園則是專門買來給員工當宿舍的，整整買了一個樓門，從一樓到六樓12套房子。
這些都是她被釋放後披露出來的，因為她雖然涉嫌偷稅，但偷稅的主體是公司，而不是她個人，因此最終判刑的是她妹夫，法人代表，算是經辦人或控制人都行，反正是犯了罪。後來除了玫瑰園，龍城的三套和秀園的12套都給拍賣了補稅。還有外地的四套，一共19套房，拍了660萬，挺吉利的數字，到今天估計一套都買不回來了。
犯了罪就活該被抓，沒什麼可說的。但在劉曉慶的事件裡，也看到了感人的一些東西，那就是朋友情義。在她出事之後，並不是牆倒眾人推，而是有人挺身而出幫助。除了她當時的男友阿峰，還有另外幾個人，或是因為愛情、親情、恩情，最終都體現為朋友情義。
人們都喜歡看明星的八卦，但有時候透過事件，能看出他們的另一面。我很反感一句話，就是“明星也是人”，這是廢話，當然是人了，正確的說法應該是“明星首先是人”，他們在生活中就是普通人，自然有七情六慾，人間情感。
這有機會再說吧，還是先說玫瑰園。
五
劉曉慶的別墅是2000年的時候買的，應該是6/7月份，反正是夏天。因為那會兒玫瑰園終於再次開盤了，均價8/9000吧，萬把塊錢。這價錢和3年後侯耀文買的時候差不多，別墅是真的升值慢啊。
為什麼說“終於”又開盤了？小孩兒沒娘，說起來話長，從頭兒說起吧，要不然我怕說亂了。
請大家相信，我一定會藏著掖著的，如果寫全了，那這文章你們也就看不到了。
玫瑰園別墅的第一任老闆姓劉，劉常明。這個人現在沒人知道了，但是在30多年前，此人曾是北京首富，至少是之一吧。因為北京有另外一個首富，“北京四李”之一的李曉華，也就是中國第一個買法拉利的那個人。李曉華起家於“章光101”，靠從中國倒賣，出口到日本吧，反正是賺了大錢。
還有一個人，上海首富周正毅，也是靠著出口章光101到日本賺的大錢，之後才有了“阿毛燉品”，更有了震動香港的那一堆騷操作，也有了後來的政商大案。前些日子周老闆又坑了不少人，出獄之後高調辦壽宴，東方衛視的好幾個頭牌主持都因為給他捧場而被雪藏了，也不知事情過去了沒有。
話說回來，劉常明當時也是拿下了章光101的代理權，而且是香港和日本的都有，兩邊賺大錢。為什麼能拿到？據說就因為趙章光見識了他的能力，能空手賺出一個“飛達駕校”，在80年代就名滿京城。
劉老闆是個商業奇才，善於空手套白狼，憑藉過硬的空手道技術獨步武林，還不太講武德。但甭管怎麼著人家是發了大財，還從日本引入了泡麵生產線，也在昌平。從香港引進的是美妝，祛斑靈腳氣水一類的吧。然後還要發展保健品，反正就是腦子活膽子大，什麼掙錢幹什麼，這些企業基本都在昌平。
而且這劉老闆還是那個時代的“風投”。大面積撒網，抽冷子重點培養。這和牟其中的南德集團差不多，也就是拿襯衫換飛機的那位，大佬馮侖的老闆。牟其中就這樣，只要你有點子或路子，那就去找他，只要能把他忽悠住，立馬就給錢投資。
當然錢也不多，頂多是個啟動經費，別嫌少，因為老牟還會教你做生意的秘訣。那就是：做生意關鍵的不是有多少錢，而是讓人相信你有多少錢。別人相信你的錢越多，你能做的生意就越大。
具體的不說了，不教壞，所有發大財的手段都寫在《刑法》裡了。
劉老闆當年也是這樣，廣交天下豪傑，誰有好主意都去找他，稀裡糊塗的就能拿到錢。後來我有一個客戶就曾經是他公司的，說劉老闆天天的工作就是聽故事、講故事，然後編更大的故事。至於故事是否能成真那就看運氣了，謀事在人，成事在天。
六
1992年是個重要的年份，因為我參加工作了。那年春天，有一個老人到南方巡視，發表了重要的“南巡講話”，於是掀起了一波改革大潮。也正是那年，無數92派下海經商，海南樓市泡沫於是產生。還是那年，北京張市長親自帶隊赴港招商，帶回了四大家族和眾多小家族。
香港雖然是中國的領土，但當時還未迴歸，所以需要中間人來介紹關係。於是劉老闆就成了協調人，畢竟他跑了好幾年了，京港通。
就在這次招商活動中，劉老闆也看上了一個專案，那就是玫瑰園的土地。於是他就申請拿下了這個專案，與昌平合作開發。在此之前，他在香港買了個豪宅，幫他買房的公司是利達行，老闆就是大名鼎鼎的京城地產教父，鄧智仁。於是，劉常明和鄧智仁合作，邀請他來做玫瑰園的營銷，利潤大大的有。
簡單說兩句鄧智仁吧，此人在操盤玫瑰園之前，幾乎控制了北京的地產營銷。高峰時期，北京70%的高階專案都由利達行負責，教會了眾多老闆怎麼賣房子。
比如號稱最會營銷的潘石屹，那就純粹是鄧智仁的徒弟。
在馮侖和老潘從某大炮手中拿下了萬通新世界的地塊之後，先是大炮教他們什麼叫七通一平，什麼叫南北通透，進深面寬柱距層高都怎麼回事兒，房屋面積多少才合適。能看出那會兒的開發商多好乾了吧，只要是有錢，狗屁不懂都行，因為反正大家都不懂。
老鄧則教給當時的小潘怎麼銷售。告訴他什麼叫沙盤，怎麼打廣告，如何編文案等等，還一手創立了沿用至今的銷售獎勵制度，也就是提成跳點什麼的。現在覺得無所謂，但在當時，這都是高度機密，開發商的獨門秘籍。
簡單說吧，在鄧智仁的幫助下，玫瑰園的銷售非常好，房子還沒怎麼蓋呢，80套都賣完了。一套房2/300萬，進賬幾千萬，或許更多，我也不知道。但老鄧知道出事了，因為專案進度嚴重和計劃不符，資金出現了問題。
在老鄧的逼問之下，劉常明說了實話，錢都被他挪用到其他專案上去了，沒錢蓋房了，老鄧傻了。但緊接著，劉老闆又給他講起了故事。你這天天賣房有什麼意思，哪兒有開發商賺的多啊？你又不是沒錢，我的專案又挺好，你懂的，那還不拿錢出來咱倆一塊兒幹？
人見利而不見害，魚見食而不見鉤。縱然你奸似鬼，也得喝了老子的洗腳水。饒是鄧智仁這種老江湖也沒識破這個局，稀裡糊塗的就拿出全部身家入了股。
一直有人說，說劉常明其實從開始就是在做局，就想賺快錢，根本沒打算正經搞開發，想的只是撈一把就跑。不對，這都是人們事後諸葛亮，在得知了劉老闆挪用資金之後的揣測。
而實際上呢，所有商人，所有做實體生意的商人，尤其是那個年代的商人，都是想把專案做成的。之所以最後做成了圈錢的爛尾，那是因為他們心比天大，但能力有限且時運不濟。
做生意這種事兒跟打仗一樣，從來都是以成敗論英雄的。只要最終你贏了，發了財，那其中的一切都可以成為經典。什麼運籌帷幄、堅忍卓絕、以小博大什麼的，其實都是扯淡，都是贏了之後才瞎編排出來忽悠自己也騙別人的。成者王侯敗者賊，所有的經典案例都沒有可重複性。
劉常明玩兒的其實和所有商人都一樣，就是十口鍋五個蓋兒，翻來覆去的不穿幫就是成功，蓋不過來了就完蛋。
如果他是真的想卷錢跑路，那他為什麼沒跑？而且所有寫文章的都沒提一個問題：錢去哪兒了？
這不是小錢，是6個多億啊！在90年代初期人們普遍掙三五百的時候，相當於今天的幾十上百億都不為過。那請問，錢呢？
我當然知道錢都去哪兒了，至少是大部分資金的流向。除了胡亂投資，絕大多數都投向了另一個宏偉的專案，也在昌平區。但這些就都不說了，既然沒人提，就說明沒人敢提，一切都埋藏在冰山之下吧。
反正是劉常明失敗了，就在鄧智仁不知道咋辦才好的時候，突然接到了也不知道算噩耗還是好訊息的電話：劉常明死了。
至於他的死挺神秘，常規說法是吸D過量。但扯淡，這種事兒只發生在窮鬼身上，窮到只能注射才會動不動沒命呢。而劉常明好歹也是富豪啊，犯得上嗎？所以就算他有D癮，也絕不是死於這個。
另外還有好幾種說法，拋開陰謀論不談主要是兩個。一是因為身體有病，吃藥吃多了或吃錯藥了；二是飲酒過量，嘔吐導致窒息。我也不知道信哪個，但飲酒過量的可能性更大。反正是死了，一死百了，管他怎麼死的呢，他的死，讓很多人安了心。
七
幾乎所有的文章都說從此鄧智仁就成了玫瑰園的第二任老闆。不對，明顯不合理好不好？這公司是人家劉常明的，就算是死了也要有繼承人的啊，鄧智仁只不過是合夥人，該走的法律手續還是要辦的。
所以，鄧智仁其實是第三任老闆，中間還有個過渡的。這個人叫劉*明，具體名字我忘了，反正是劉常明的親弟弟。
但這段時間不長，很快就把專案過到了鄧智仁名下。之後就不說了，再說我又該跑偏了，還是少惹麻煩吧。反正大致就和各種報道說的差不多，鄧智仁敗走麥城，飛達玫瑰園、利達玫瑰園從此都成為塵土，梁振山和陸蒼等人的鬧劇也很快收場，最終這專案透過拍賣，“土豆大王”梁希森成了最後的贏家。
不寫了，先到這兒吧，以後有機會單獨再寫一期這些陳芝麻爛穀子的往事，我也得想好了哪些能寫哪些要避諱。
最後說個發大財的秘訣，就是隻有在別人落難的時候提供幫助，才有可能買到最超值的資產。巴菲特的價值投資就是這個道理，只有潮水落去才知道誰在裸泳，然後在他恐懼的時候貪婪。這樣既救了他，也合理合法用最低價得到了他的資產，還博得了仗義的美名。
當然，沒玩兒好的話也可能接了一堆麻煩，甚至是同歸於盡，就像鄧智仁和陸蒼似的，沒吃到羊肉反惹了一身騷。一定要學梁老闆，蟄伏、隱忍、等待，在對方真的山窮水盡的時候再出手，不僅超值，還確保沒麻煩。
當然，梁老闆這次也遇到麻煩了，要不然不會連最後的兩套玫瑰園別墅都被拿來拍賣。出來混，遲早要還的！
最後還提醒一句，如果擔心身後的麻煩，最好提前做遺囑，免得死後都不得安寧。就像美國似的，大富豪從來都不交遺產稅，因為他們會提前很早就把所有麻煩處理好。而被迫交遺產稅的只有小業主和突發意外的，一個是不在乎，一個是來不及。
僅供參考。
我是北京章哥，如果你也有北京房產問題，私信我。
