拿地金額不超年銷售額40%？有房企已經超過100%了

7月26日，有訊息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。知情人士向記者透露，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括透過收併購方式獲地的支出。

《國際金融報》記者向“三道紅線”試點企業確認了這一訊息的真實性，至於演算法的具體統計口徑，其表示暫未收到確切訊息。

這也意味著房企後續要“以銷定投”，億翰首席研究員張化東直言，“這也意味著，房企在規模上很難有較大的擴張與成長。”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，拿地銷售比出臺的背景是長效機制還有很多漏洞，需要對“三道紅線”的監管手段做進一步的完善，此次明確重點監管“買地金額不得超年度銷售額40%”，就是為了提高“三道紅線”的監管效率集中在槓桿力快速攀升的部分房企。

李宇嘉認為，由於前期資金面比較緊張，資金穿透監管，金融貸款集中度等多項政策的效應開始顯現。當前開發商拿地的積極性正在回落，單月土地出讓規模連續出現負增長。很多開發商減少拿地的同時，增加原有儲備地塊的開發進度，具體表現在施工面積的增長，因此這一政策對全行業的影響不會太大。

但他強調“對熱點城市的影響會比較大”。因此，政策落地後預計第二批集中供地的熱度會降低，整體溢價率會走低。

控制拿地銷售比此前已有跡可循。

去年8月，在明確“三道紅線”政策時，相關部門還提出了“兩點禁令”，即拿地銷售比不超過40%以及近三年經營現金流是否連續為負。

前者違規將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶資訊、支付憑證等；後者則需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

實際上，繼“三道紅線”和“兩道紅線”等金融監管措施之後，加之供地“兩集中”政策實施，房企資金壓力加大，今年上半年部分房企拿地節奏已經放緩。

中指資料顯示，上半年TOP 10房企拿地銷售比同比下降1。1個百分點至28。6%；TOP 11-20陣營的房企拿地銷售比為35%，雖然依舊為幾個梯隊中最高，但與去年相比，下降了22。6個百分點。

當然並非所有房企的投資力度都在減弱，更直觀來看，上半年房企拿地金額變動分化顯著。

億翰智庫資料顯示，15家公佈資料的房企中，越秀地產、招商蛇口、華潤置地和保利發展4家拿地銷售比超過40%，這4家的共性是截至2020年底其“三道紅線”均處於“綠檔”，且國企央企的屬性讓其在融資端具備優勢。億翰智庫研究總監於小雨預計，這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%的標準。

上半年拿地最為激進的是越秀地產，前6個月越秀地產實現銷售收入474億，卻豪擲488億用於拿地，拿地銷售比高達103%。2021年越秀地產的銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額應為448。8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀的拿地銷售比依然超標。

為了衝擊千億，過往發展顯得有些緩慢的越秀地產有意加大了外拓步伐。今年以來越秀動作頻出，4月初牽手濱江、龍光試圖開啟杭州和深圳的市場，月底廣州首輪集中供地中，“地頭蛇”越秀異常活躍，拿地了6塊地，代價是108億元。

招商蛇口、華潤置地和保利發展上半年拿地銷售比分別為62%、54%和42%。

去年同期新增土儲排名在TOP 10之外後，今年上半年萬科在投資端開始發力。正如鬱亮此前表態，今年很有可能是萬科大力補土儲的一年。前6個月萬科拿地金額為1202億元，相較去年同期增長161%，得益於3544億元的銷售額，其拿地銷售比為34%，控制在40%以內。

金地上半年拿地金額為506億元，同比增長63%，以1628億銷售額計算，拿地銷售比為31%。

上半年，濱江和碧桂園的拿地金額相較去年同期微增，拿地銷售比為38%和27%。

15家房企中，新城控股、中國海外發展、陽光城、榮盛發展、首開股份、綠地集團和中南建設拿地金額同比出現負增長。其中，首開股份、綠地集團和中南建設拿地銷售比較低，分別為19%、18%和17%。

（文章來源：國際金融報）