為什麼深圳灣無法再超越？
提及深圳灣片區，它絕對是深圳板塊的絕對王者。
有人因為它貴想探尋
有人因為它漲幅大而垂涎
有人因為它的高山流水而歎為觀止
……
深圳灣片區到底擁有怎樣的魔力？文章有點長，建議您耐心讀完
，你對深圳灣會有一個全方位的認知。
01
深圳灣的前世今生
眾所周知，深圳在過去的幾十年，填海造陸的腳步一直都未停歇，截至2020年，深圳的填海地面積已達120平方公里，佔據整個深圳面積的6%，深圳灣也是填海地塊之一。
早期的深圳灣東臨河套地區，是指從紅樹林開始，經過深圳灣總部基地及後海，西至蛇口半島的這一片20平方公里的海岬，對面可以看到香港的元朗。
但目前從樓市板塊劃分來看，深圳灣片區主要是指後海濱路以東，海濱大道以南，沙河西路以西所合圍起來的區域。
深圳灣片區的板塊功能分割槽也很明顯，主要分為四大板塊——金融商務區、體育中心區、住宅區、口岸區。
金融商務區
該區域最主要的實際上是後海總部基地，這塊區域被譽為“深圳最貴總部基地片區”，區域內雲集了百度、阿里、中建、中鐵、喜之郎等知名頭部企業，其他相關介紹後文還會詳細提及。
體育中心區
該區域主要包括深圳人才公園和深圳灣體育中心，兩個專案都是華潤的手筆，佔地約77萬㎡的深圳人才公園自不必說，落成後基本已成了深圳人的“打卡聖地”；
深圳灣體育中心在深圳市民中有一個更耳熟能詳的名字——“春繭”，其正式開放以來不僅承接國內外大型賽事，還承接了深圳90%以上的大型演唱會。
住宅區
深圳灣住宅區的樓盤基本都分佈在中心河的兩側，片區居住氛圍純粹，是深圳極具代表性的豪豪宅片區，深圳灣1號、恆裕濱城、翡翠海岸都出自這裡。
恆裕濱城
口岸區
深圳灣口岸
是深圳西部現狀唯一陸路口岸，與香港隔灣相通。
其向北串聯起留仙洞、高新區、後海、深圳灣超級總部等科技研發高地，打通光明、東莞等製造產業化重鎮；
向西聯絡蛇口及前海蛇口自貿片區、寶安中心區；
向南與香港西部地區對接。
關於該口岸
建設，在深圳十四五規劃中提及將推動穗莞深城際線進入深圳灣口岸，按此建設那麼未來香港西部可透過深圳灣口岸乘坐城際直達東莞、廣州。
02
優質配套齊聚深圳灣
整體來看，深圳灣片區整體配套都十分不錯，但高階的商業和優質的教育資源目前還略顯匱乏。
商業：高階商業目前略顯匱乏
一直以來業內有句話，叫“豪宅底下無商業”，深圳灣作為深圳的頂級豪宅區，也呈現出了這樣的特點，深圳灣的居住區內商業稀少，大型商業中心主要依賴寶能太古城購物中心，但該商業整體格調一般，只能滿足中檔的消費需求，其餘的部分底商，很多社群也有規定不能開辦餐飲業。
寶能all city
片區內高階的商業中心主要集中在金融商務區
，以深圳灣永珍城為中心，周邊匯聚了海岸城、保利文化廣場等商業，體量達到31萬㎡，加上後海總部基地在建和規劃中的永珍匯、鵬潤達商業廣場等商業專案約120萬㎡體量，
未來的商業體量預計能達到150萬㎡
，比較值得期待。
教育：中小學區均位於深圳灣學校
深圳灣片區所有樓盤的中小學區都在深圳灣學校。
深圳灣學校成立於2017年，是一所九年一貫制學校，理事長為前深圳中學校長
王錚，據悉，深圳灣師資一部分是從南外、南二外、育才抽調，還有一部分是招聘國內頂尖大學的畢業生，另外一些是國內外優秀老師應聘的，師資力量還比較不錯。
深圳灣學校
2017年5月理事長王崢曾鄭重給現場的家長們承諾“深圳灣學校中考成績力爭三年後達到南山前3，師資前5；五年後達到南山第1，深圳前3。
2020年為深圳灣學校第一年參加中考，一共有87名學生參考，十大錄取共11人，其中深中錄取4人，其他三大3人。
顯然這樣的成績觸動了不少人的神經，一時之間深圳灣學校也被推上了風口浪尖，針對學校打臉、深圳灣房價下跌的言論一度收不住。
事後校長鄭向東曾發文《深圳灣學校在追求什麼？》迴應此事，提及
深圳灣學校其實是在向新加坡和芬蘭的教育體系學習，可見
深圳灣學校與目前國內以成績定終生的教育體系不同，其更看重素質教育。況且深圳灣片區整體的生源素質是十分優質，又有優秀的老師加持，不排除未來有成為名校的可能。
深圳灣學校校長鄭向東發文
但不得不說的是，深圳灣作為一個頂級的豪宅片區，小學和初中的教育資源僅依賴一所深圳灣學校，教育資源確實不夠豐富。
交通：地鐵2號線貫穿整個片區
深圳灣片區的主幹道並不多，唯一的一條主幹道濱海大道靠近深圳灣的金融商務區，走進深圳灣片區整體感覺十分寬闊，行人和車輛都不多，基本不會出現交通擁堵的狀況。
地鐵方面，地鐵2號線基本貫穿了深圳灣整個片區，片區內主要設有後海站、登良站、海月站站、灣廈站4個站點。
此外，在建中的地鐵13號線在片區內設立了了5個站點，分別為後海站、人才公園站、深圳灣口岸站、日出劇場站、歌劇院站，其中後海站將與地鐵2/11號線交匯，該條地鐵分兩期建設，一期預計明年開通，二期預計2025年開通，未來可便捷通往寶安、光明等區域。
地鐵13號線示意圖
產業：後海總部基地匯聚了約80家知名企業總部
深圳灣片區的產業基本集中在在後海總部基地。
後海總部基地是中國總部企業最為密集區域之一，27塊總部用地，吸引了約80家如騰訊、阿里、華潤、聯想、中海油等知名企業總部競相入駐，主打總部經濟、科技創新和金融服務。
圖源：美聯物業
未來這裡將會集中深圳40年來最為精華的商業資源、科創資源、文化資源以及景觀資源，放眼深圳乃至整個大灣區，它將是核心之地。
其他：一流的生態和文娛資源
深圳灣到底有多宜居？大家所熟知的人才公園、沿海而建的深圳灣公園就坐落於此，一望無際的海平面、溫熱的海風不過是居住在這片區域居民所見的慣常景色。
而片區的文娛資源也同樣優質，日前，深圳歌劇院選址深圳灣畔，專案用地現已正式獲批。
歌劇院
緊臨深圳灣濱海休閒帶公園，三面環海，構成了“一島雙灣、一河一山”的景觀格局，
定位將建成一座建築融入海濱、藝術融入生活的世界級公共文化地標。
也就是說，深圳歌劇院將與悉尼歌劇院、巴黎歌劇院、芝加哥歌劇院相媲美，成為極具代表性的文化地標。
深圳灣歌劇院地塊位置圖
除此之外，春筍附近的深圳灣文化廣場預計2023年就會完工，已經十多年曆史的中心河也會全面升級沿河兩岸的所有步行道和文化景觀，對標濱海長廊西段的國際一流品質。
03
有樓盤5年房價漲幅達167%
說了那麼多，最受關注的想必還是深圳灣的樓盤。
深圳灣片區樓盤都分佈在中心河的兩側，共計18個住宅小區，總戶數約
8117戶
（含單、雙證），片區的樓盤大體呈現出這5大特點。
多為2009年之後的新小區
片區內基本沒有老破大、老破小的樓盤，容積率基本都在2-4區間內，車位比也比較合理，基本都能達到1：2。
戶型面積高贈送
在深圳，深圳灣片區是比較難得的戶型贈送面積較高的區域，以曦灣天馥為例，其89平的戶型能做到4房，卓越維港贈送面積則能達到60-80平。
單證房、雙證房混雜
受7090政策
（要求新建住宅專案，套型建築面積90平方米以下的戶型，必須佔整個專案的70%以上）
影響，據瞭解，目前深圳灣有18個社群大多是一兩本證戶型共存，資料顯示，單證有5227戶（佔比64。4%），雙證則高達2890戶（佔比35。6%）。
房源主要偏中大戶型
雖說深圳灣受7090政策影響建設了一批相對較小的戶型，但面積多卡在89平，太古城是目前片區內唯一擁有小戶型（建面約50㎡上下）的房子，可以說深圳灣片區的上車盤。
此外，房價（市場價）方面，2016年深圳灣片區的房價就已普遍到了10萬+，當時深圳二手房的均價不過5。3萬/平，到2020年深圳灣樓盤均價基本都在20萬/平上下徘徊，漲幅大多都在80%以上，其中曦灣天賦漲幅最高，達166。7%。
看到此處，深圳灣為什麼不能被超越，大家心裡是否有答案了呢？深圳灣之所以是深圳灣，在A哥聊房團隊看來，儘管教育、商業都是可複製的，
但
在深圳已經沒有這樣一塊土地像深圳灣這般，集後海總部基地、稀缺的山海資源以及如此純粹的豪宅圈層於一體了，正因如此，
佔據了稀缺資源深圳灣才得以立於深圳豪宅市場，成為深圳樓市永遠的“白月光”。
深圳灣片區優缺點一覽
優點
深圳最頂級最優質樓齡最新的豪宅都匯聚於此，是十分難得的純淨的豪宅圈層
深圳灣作為後期填海填出來的土地，沒有雜亂的農民房，加上一流的生態資源和文化配套，十分宜居。
超高的贈送面積。
依託深圳灣超總的優質產業規劃
片區內資產增值屬性強，至少在未來十年深圳灣依舊能排列在深圳房價漲幅的前列
缺點
目前教育資源略顯單一
