招商央畔165㎡洋房值得入手嗎？賽格中京坊怎麼樣？
招商央畔165㎡洋房值得入手嗎？
Q（詳問）：美麗專業的S姐，想向你請教一下，
招商城市主場二期央畔165㎡洋房值得入手嗎？
本人工作在行政中心，想買二套房去改善居住環境。去看了樣板間，覺得價位和戶型都很合適，附近的醫療、教育、商業等配套也都不錯。雖然目前偏遠，但通勤時間我是能夠接受的。猶豫的地方就是專案被鐵路包圍，網上說附近還規劃有變電站。想聽聽您的看法，非常感謝！
A：好的，非常謝謝你的信任。首先，
招商央畔這次推出的165㎡洋房
，這個戶型確實是做到了產品的創新，趕在新的規劃指標變更後，推出了
帶陽臺+半贈送的改善產品，在市場上還是比較領先的
。招商因為是央企嘛，也比較靠譜，這個盤的一期應該會在今年年底提前交付，也能夠反映出招商交付兌現的品質，在現在這種環境下，其實央企是最穩的。
當然這個盤的缺點也很明顯，第一，就像你說的這個地塊在整個港務區更偏北的位置，第二，周邊有鐵路、變電站這樣的規劃，但如果真是
規劃用地的變更，也是沒辦法的事，就看你心裡會不會對此有芥蒂，不過即使規劃變電站，政府也都是與住宅的合理距離之內去變更調整的。
如果要去選央畔，重點在於樓位的選擇
，看選擇的樓棟與周邊的不利因素的距離或中間是否有建築物相隔，
如果距離較遠或者中間有建築物，我覺得問題不大。
再聊一下整個港務區和區域定位吧。從區域發展成熟度來看，肯定是奧體中心更具優勢，目前來看
想買在奧體中心，中糧奧體壹號比招商央畔更貴，融創望江府又需要搖號，如果能夠搖上的話，位置無疑會比招商央畔更好
；第二就是政經板塊，板塊內融創時代奧城也有168㎡的大戶型，但在產品上，沒有招商央畔好，地理位置比招商強一些，融創時代奧城這次的價格也不算高，整個港務限價還是比較嚴的。
所以你要是
追求地段的話，那融創望江府、中糧奧體壹號、融創時代奧城這種150㎡+、160㎡+的改善盤位置會更好
，其次才是招商央畔所在的板塊；如果你要追求產品的話，招商央畔肯定沒什麼問題，重點關注樓位選擇。
Q2
相中賽格中京坊，如何評價青龍寺板塊的發展看法？
Q（詳問）：S姐你好，我在東方宸院有一套全款99。8㎡的房子，前兩天也沒搖上海德堡，現在根據雁塔區的青龍寺片區改造提升方案，
相中了賽格中京坊159㎡四室位於樓層西北的這個戶型
，想聽聽您對片區未來發展的看法以及這個盤的設計理念，戶型等的評價。我個人的感受，賽格中京坊的交通、教育配套應該很好，此外，置業顧問說，這個樓盤的整體容積率雖然比較高，但是未來小區只有業主才可以進入，地下三層的停車位是給寫字樓提供的。
A：謝謝你的信任。你的第一套房子，選在了東方宸院，99。8㎡小三室那個戶型，東方宸院在融創的產品系是，算是一箇中高階的產品定位了，所以你再買，要具體看需求。
如果你考慮純投資的話，不建議去買太大的戶型，後期流通性受限
，尤其是在中京坊這樣的成熟地段，如果你是作為改善自住，把東方宸院這套房子用於投資或資產沉澱，那你再買的改善房源，我認為在戶型設計、物業服務、居住品質等，都應該比東方宸院更升一級，才能起到改善的置業目的，當然這個前提，是要看你的預算有多少。
你相中的中京坊159㎡，按它現在21000元/㎡左右的均價，那總價基本上在350萬以內，但是這個樓盤是毛坯交付，後期還有裝修的支出。
如果你的預算在這個範圍內，我認為還有更好的選擇。
首先看你對區域的要求，在整個大城南板塊，包括中京坊也好，還有你之前搖的海德堡，包括長安、航天等區域，都可以稱之為大城南板塊，在這個區域內，地段的排序肯定是，
曲江、航天這樣的開發新區首選，然後再看雁塔、長安這樣的老行政區域。
從西安的城市發展格局是可以看出來的，開發新區的開發進度，管委會層面的招商引資的思路，資源配套兌現的速度，要比老城區快很多。曲江的話，除了海德堡以外，接下來還會有三個樓盤計劃在今年底推出，我的建議是你可以先觀望一下，
第一個是萬科翡翠國際
，這個盤不用想都知道會很難搖；
第二個是曲江城市樹
，是曲江會展這樣有國企背景開發的小區，這個樓盤和中京坊有一點像，但這個小區整體的規劃，我認為比中京坊更好一些，地塊面積不大，但它整個小區園林設計、戶型設計、純住宅的社群內部搭配高層、洋房、超高層的物業型別，比較純粹。最好不要去買商辦、住宅混在一起的小區；
第三個就是華潤悅璽
，年內預計也會推出來，這三個樓盤值得重點關注。
其次就是航天，碧桂園雲頂、鑫苑府、綠城紫薇公館
都在你的總價預算內，是可以關注的純住宅社群，而且據我所知，碧桂園雲頂的推貨量會比較大，會有上千套房源推出，上車機會也是很大的。
再就是
雁塔西灃路這個板塊，奧園和悅府、金地西灃公元也有改善房源推出。
然後我們再來看
青龍寺這個快板最大的優勢在於離主城區更近
，畢竟在二環旁邊，而南二環也是西安最先發展的環線，最早的住宅、寫字樓都佈局在南二環沿線，如今的
二環復興或者說主城復興計劃，仍是南二環率先啟動，青龍寺板塊的進度最快。
所以我們看到了在青龍寺板塊改善專案的扎堆，畢竟一旦復興啟動，政府對小區的品質、外立面等，都是有嚴格要求的，擔任城市風景線的定位，外立面必須整齊劃一，具備現代化審美的設計理念，現在看到的賽格中京坊、恆志雲都、金泰唐618，包括後期的保利青龍寺專案，都是這樣去要求的。
對於青龍寺四寶來說，保利青龍寺專案現在沒有一個準確的產品和價格公示，起碼要等到明年了；進度快的話，金泰唐618會推出來，但價格不會低，看會不會超出你的預算，
沒超出預算的話，金泰唐618可以作為首選；如果超出預算，次選可以考慮恆志雲都。
恆志雲都這個專案雖然是小開發商打造，但開發的一期馬上就要交房了，從中可以看到交付品質和對老業主的服務態度，這個樓盤現在推出的超高層，又是2T2的大平層，這個戶型我也去看過了，我認為恆志雲都新品的戶型要比賽格中京坊更好一些。
所以你看
我給你提供了這麼多選擇，賽格中京坊肯定不是首選。
第一該盤的社群地塊太小，密度又過高，甚至住戶數超過了停車位的數量，算是低配了；第二，
該盤是住宅+商辦混搭，後期住戶混雜，顯然不符合純改善的需求
；第三，該盤的戶型設計很一般，以你相中的159㎡戶型為例，這個戶型進深很長，沒法保證房屋的通透性，其次客廳和兩個房間都是西向採光，採光面也有受限，
和現在的主流戶型設計是脫節的。
在我上述推薦的區域、樓盤裡，
如果你買不到合適的，最後可以考慮賽格中京坊
，如果你看準了青龍寺板塊，不妨在金泰唐618、恆志雲都、賽格中京坊間多做對比，根據自己的預算，對戶型的喜愛程度排序選擇。
