買房延期交房違約金怎麼算？業主能得多少錢？
導讀：
大多數人買房，當然都希望能儘快住進新房。但現實中總有些開發商不講武德，以各種理由推脫責任，不按時交房，這是令業主相當鬧心的事情。面對開發商延期交房，無錫悅湖園的業主李學超就將開發商告上了法庭！
新房未能如期交付，業主的生活受影響，利益受損害。這種違約行為必然引起違約金的賠付問題，那麼延期交房的違約金怎麼算呢？業主能得多少錢呢？一起來看看本期的以案說法。
【案例來源】
江蘇華廣置業有限公司與李學超商品房銷售合同糾紛
【案件索引】
（
2018
）蘇
0206
民初
4900
號、（
2018
）蘇
02
民終
5028
號
【判決結果】
一審
：開發商向買家支付延期交房的損失
22000
元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審
：駁回上訴，維持原判。
【案情介紹】
位於無錫市惠山區的悅湖園小區，由華廣公司開發。購房合同上約定
2015
年
12
月
20
日前交付房屋，
逾期交房的按照購房款的萬分之
0.1/
天（相當於年利率
0.36%
）支付違約金
。
合同簽訂後，李學超按約付清了購房款，但華廣公司因資金和開發進度原因，長時間逾期交房，直到
2016
年
9
月
20
日才完成交付。而該小區此前因大面積逾期交房，有同樣的幾十戶業主集體向開放商提起訴訟，經法院指導，均
以同地段同類房屋租金標準確定業主的損失
。
本案一審中，法院組織專業公司進行了租金評估，得出了該小區
2015
年
12
月至
2016
年
9
月期間的一般裝修房和毛坯房兩種價格標準的評估結果。李學超認為因合同約定違約金過低，要求按一般裝修房租金計算損失，其房屋為三室，要求按每月
2200
元標準計算，共逾期
10
個月，損失為
22000
元；華廣公司認為應按毛坯房租金計算損失。
一審法院認為：華廣公司未按時交房，己構成違約，原告要求華廣公司承擔違約責任，理由正當，應予支援。雙方在合同中明確約定了違約金的計算方式，現原告認為約定的違約金標準過分低於造成的損失，經法院稽核，
該約定違約金的標準確屬過低，應適當上調。
本案中，原告要求增加而又未提供造成損失數額的證據，因此，仍
應以同地段同類房屋租金標準確定違約金標準，而該規定是一種擬製的損失計算方法，應以通常情況來決定，不應極端化，
一般裝修房的租金就是通常情況下的租金
，故本案中應以一般裝修房的租金計算李學超的損失，李學超要求華廣公司按評估標準賠償延遲履行損失
22000
元，理由正當，應予支援。
後華廣公司不服一審判決，提起上訴，請求撤銷一審判決，改判違約金按照合同約定的以交付房價款的萬分之
0。1/
天為標準計算。
【爭議焦點】
涉案違約金的計算標準應如何確定
【二審判決】
二審法院認為：李學超與華廣公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效。華廣公司未按約定時間交房，構成違約，應當承擔違約責任。雙方在合同中雖約定了違約金的計算方式，但約定的違約金標準顯屬過低，李學超要求增加而又未提供造成損失數額的證據，
根據《商品房買賣解釋》第
17
條的規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金標準
。因此，一審法院以一般裝修房的租金標準計算李學超的損失並無不當。華廣公司上訴主張按合同約定的違約金標準計算違約金，不符合相關法律規定，本院不予支援。
綜上，華廣公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
【律師總結】
購房合同中存在貓膩、開發商
把
延期交房的損失約定
到極
低
的情況並不罕見
，此時可能
購房者因
延期交房得到的賠償
，
遠遠不夠因延期交房造成的損失，所以
購房者若
發現合同中約定的延期交房賠償標準過低
，
可以向開
發
商提出申請提高標準
。
如果協商不成，購房者
可以起訴到法院
，
要求根據實際違約
情況來
調整違約金
。
對於無約定或約定不明的情況，可以參照有關部門公佈的同地段同類房屋租金標準計算；目前的司法實踐中，也有部分地方法院會參照銀行同期貸款基準利率計算違約金數額。