北京核心區的老破大值得買嗎？2000年前後算老房子嗎？

聊聊京房

是我全網唯一名字，找到我看房不迷路。

提問：

北京有錢人多。有等著買遠新大的（圖新），有全款買老破大的（圖地段）。所謂老也就是2000年左右的。大戶型動輒也兩三千萬了。真的有人為了地段花這麼多錢買這些老房子麼？當然四合院除外。

回答：

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看到這個問題的第一個反應就是想要反駁，什麼？2000年的房子也算老房子，那一眾七幾年八幾年的房子算什麼？算古董還是算古蹟？

可是當我真的開始挑選那些核心區的上了年紀的大房子的時候，發現這些老破大大部分還真就集中在2000年前後，不知道題主是真的調研過了，還是純粹就是刻板印象。

反正我的刻板印象就是2000年左右的房子真就算不是很老，要是核心區還帶電梯的話，我願稱他是個次新房，還能和10年的房子掰掰手腕啥的。可是挑了半天，也沒有發現八幾年七幾年的大一點的房子，這還真是個蠻有趣的現象。

其實靜下心來回顧一下北京這座城市的發展歷程，就不難發現問題的癥結所在。

老北京的四合院放下不說，新中國成立以後拆掉一部分老房子，或者在老城某些縫隙裡面建了一批宿舍樓，家屬樓，這些房子基本不會建的太大，都是一些相對較小的戶型。

改革開放以後，南方發展迅猛，北京因為特殊的地位一時間還轉變不過來，發展比較溫吞，直到九十年代，發生了很多故事，人們逐漸意識到北京才是真正的寶藏所在，大批南下的人掉頭回京，帶來最新的理念和生活方式，所謂的萬通六君子也是這個時候散夥的，回北京蓋房子，這一批大房子也就在2000年前後開花結果了。

02

在找老破大房子之前，我們要先明確哪裡是核心區，其實大致就是原來老北京的地盤。

老北京城留下來的是兩千多條衚衕，大的三百六十條，小的賽牛毛，衚衕串起來的是一個個的四合院，其實標準的四合院也是有自己獨特的美感的，只可惜後來大部分四合院被不斷地分割，變成了大雜院，本來就不大，再次被細碎的分割，老北京城基本就是現在的核心區所在。

好久沒上這張圖了，這張圖估計還是當時揹著相機坐著飛機在北京上空拍的，然後又拼到一起的。

圖上還能依稀辨認出來的就是紫禁城、天壇地壇和凸字形的城牆，剩下的基本就是細碎的居民區了，城牆外邊還有一些居民聚居的地方，大概也就是今天的德勝門外、安定門外、東直門外、朝陽門外、阜成門外、廣安門外、永定門外和廣渠門外。

所以今天東西城把這些城門外的城廂地區劃到自己的治下那還是有一定的歷史沿革因素的。

03

說白了，就是東西城找找房子看。

225平米算不算大？五室一廳，10樓的頂樓，還帶一個一個四十多平米的大露臺，東城安定門外，1999年的房子，掛牌2050萬。

可惜了這麼大的面積，但凡南面能有個窗戶，也不會只賣這個價格，這純東西向的大房子也就比純北向的房子強那麼一丟丟，這個超級長的過道簡直雞肋的不行，沒有光的客廳那能叫客廳不，好在是有個大露臺，跟個小院似的，可以養養花花草草。

西城六鋪炕，同樣的東西向戶型，面積更小，只有139平的大小，還是低樓層，大露臺就不要想了，年紀更大，1997年的房子，反而掛牌價飈到了2166萬，這就是學區的魅力啊，德勝學區笑傲西城就是笑傲全北京了。

這一套要說哪更好一些，那就是戶型方正，沒啥浪費的面積，明廚明衛大客廳，可是兩千多萬都沒能買到一扇朝南的窗戶，終究意難平。

同樣還是西城德勝片區，看看這套1999年156平大小的三居室，什麼叫好房子呢？這就是。只不過，還得繼續加錢，這套德勝的三居室要2580萬，嘖嘖，果然好東西都不便宜啊。

誰說二十年前的人不知道什麼是好戶型，這種上世紀的眼鏡戶型就是很好的例子，兩梯兩戶的帶電梯八層小板樓的中樓層，各方面的條件都不錯，基本沒有短板。

每到放學的時間點，德勝去朝陽的路就堵得不行，那是因為很多家長選擇讀書在西城居住在朝陽，西城很多佔坑房確實住著相當難受，可這並不代表西城就沒好房子，只是鈔能力不夠罷了。

結語

總結一下，北京核心區的老破大值得買嗎？朝向差、沒電梯、一樓、商住雜處等等，以前總結過，感興趣的可以回去翻一翻，這樣的老破大果斷放棄。

如果真的有能力上到核心區的老房子，就像德勝那個眼鏡戶型的帶電梯中樓層老闆樓，哪怕更老一點破一點也沒關係，這樣幾乎沒短板的房子，真的可以當傳家寶收藏了。