現金260萬，長遠考慮，買哪裡最合適？| ASK老裘
注：本文所述所有二手房價，在沒有特別說明情況下，特指網上二手房交易平臺掛牌價格。參考平臺：58同城、安居客、紹興E網二手房
@O2
老師你好 柯橋龍灣府有套68平小戶型 帶一個儲藏室 明年7月份滿2年 建議持有嗎
老裘
龍灣府的品質並不好，物業維護也一般。
但地段很好，金昌煙波飛鷺隔壁，南面臨河，靠近坂湖，沿鑑湖路前往主城也很方便。
最大價值點，在於學區不錯，但68㎡2室1廳1衛是落後時代的戶型，目前的學區政策下，未來低品質學區房的價值，會進一步縮減。
等明年滿2年賣可行，屆時市場上新盤入市，柯西板塊價值進一步提升，也有利於你出售。
@禾
請問，天匯，奧璟園和鏡廬哪個潛力更大？
老裘
同板塊專案，位置、配套差不多情況下，產品品質，是影響二手房升值潛力的決定性因素。
鏡湖，百合花園、金色家園，就是最好的證明。
還是要看這三盤最終交付的品質。
都是期房，最後實際呈現品質誰都說不好，比較靠譜的是看誰更有深耕意願。
元壟是本土房企；融創在紹興專案最多，體量大；龍湖有天街在建，需要自持運營。
值得一提的是，奧璟園前段時間舉辦線上工地開放日，實際呈現品質比較驚豔。
偏自住，建議實地去看看奧璟園工地，喜歡可以買。
偏投資，天匯是三盤當中唯一還有小戶型的，更建議入手。
@墨染
現家住城西御河灣，141戶型，週末看了璽園169戶型湖景房很是心動，但得房率不見得高，實際使用面積與現住房比大不了幾個平方，這樓的置換有點糾結，想請教老裘
老裘
買高階房產如果只盯著得房率，就像買奢侈品盯著人家用了多少牛皮。
璽園處於迪蕩核心地段，周邊有世茂廣場，門口就是迪蕩湖公園，而且是陽光城和碧桂園，品牌上，起碼比御河灣好。
璽園對生活品質的提升，不僅僅是室內空間，更是整個迪蕩湖極度稀缺的自然資源。
這樣被一線大湖包圍的房子，在紹興基本絕版，以後也會越來越貴。
既然心動就買，沒什麼好猶豫的。
@婲園靜馬
老裘你好！我是老家馬山拆遷，分了兩套安置房，一套120方恆潤嘉苑15層樓高，目前和公婆住在一起，感覺有點擠，還有一套140方，抽了個四樓，目前岀租；早些年在柯橋買了房，現在賣了，目前現有資金260萬，想考慮自住又以後可給兒子做婚房，兒子現在18歲，以長遠打算應該買在哪裡？
老裘
18歲開始準備婚房有點早，不如自住兼投資。
你目前換房的主要需求，一是房子太小有點擠，二是長遠來看房子更有前景，三是足夠好能當孩子的婚房。
260萬，加一點槓桿，400萬左右，鏡湖如奧璟園、鏡廬、天匯等好一點的房子，作為婚房或者自住改善，都是可以考慮的。
還有個思路，既然120方有點擠，那就自住140方，把120方賣掉，加上用手頭260萬，去換一套鏡湖大平層或者疊墅，對於你這樣家庭人數較多的情況，無論從提升生活品質，還是房產保值的角度，都是更好選擇。
要記住，安置房，更何況還是袍江安置房，生活品質和後期的升值潛力都不強，沒什麼好留戀的。
@椰雲
杭越府和金樾九著哪個投資價值大？
老裘
整個馬鞍最新規劃都集中在交通和產業上，杭紹臨空示範區的規劃，藍印小鎮等產業園的建設，31省道紹大線、綠雲路、杭紹甬智慧高速等，對於杭越府來說，是不錯的利好。
目前均價約1。2萬/㎡，可以說是目前整個紹興的投資門檻，周邊新規劃商業體，未來是馬鞍新的商業中心之一，上漲空間有的。
金樾玖著位於柯北，最大利好就是“柯橋未來城”的宏偉規劃，這是柯橋下一個產城融合新城，很有可能重新塑造柯橋城市中心。
品質還不錯，鋁板+玻璃的外立面，小區內部有泳池等，2。2萬/㎡左右的價格，在柯橋主城不算高。
兩盤前景都和所在板塊息息相關。從穩妥角度，更建議金樾玖著，畢竟是柯橋城區的延伸。
@黃權
我家老房子在袍江馬上拆掉了，面臨拿安置房或購房給老人住（最好有一定投資價值）的問題，我自己在金湖灣有套房子，在哪裡買一套給父母住合適？我小孩剛讀一年級，當時考慮要拆遷，戶口都還在村裡。預算最多150萬左右
老裘
給老人買房，記住三個點：1。距離儘可能近，方便照顧；2。周邊配套好；3。沒有電梯的話，樓層低，儘可能兼顧採光。
不妨換個思路：把金湖灣的房子換給老人，自己再去買一套新房自住。
理由如下：1。金湖灣在世紀街上，配套足，到醫院近；2。老小區入住率高，更熱鬧。
你們正好換一套新房，金湖灣周邊只有星尚禧樾比較合適，小區環境等比金湖灣好上不少，且由於兩湖板塊開發，也有一定保值升值能力。
上述方案有個缺點：星尚禧樾均價2萬+，要貸款。
如果實在負擔不起，150萬可以去買親親家園的小戶型，也是合適的，但這個總價段選擇有限，樓層、位置等可能不會很好。
@婉婉困了
你好，我現在預算430萬買四房自住，請問澳景園和濱湖灣兩個樓盤哪個更推薦，兩個盤有差距嗎
老裘
兩個樓盤，地段相近，都是由融創+武漢地產，整體不相伯仲。
根據紹興房地產資訊網的資料，奧璟園新房均價約30106元/㎡，濱湖灣約28315元/㎡。
奧璟園略高，因為是洋房+小高層，而濱湖灣是高層+小高層。
濱湖灣更靠近傳統認知中的鏡湖市中心，到佳源、蘇寧廣場、1號線梅山廣場站（原鏡湖站）更近，而且南向璐家灣湖面更大。
奧璟園更靠近奧體，且小區本身就是TOD，商業部分直連地鐵奧體中心站，從坐地鐵出行這方面來看，奧璟園會更有優勢。
你的預算，在奧璟園和濱湖灣能買到的最大戶型，都是約156㎡。
這時候奧璟園洋房的優勢會顯現出來，其建面約156㎡洋房整體尺寸會優於濱湖灣，如果自住，更闊綽。
最後一點，奧璟園剩下一批房源，是距離地鐵站最近的，位置很好；濱湖灣所剩房源不多，選擇有限。
相對而言更建議奧璟園。
@妮妮
裘老師您好，我有浪港新村104方，塔小建工60方學區房，這兩套其中一套想賣掉，置換北小一中或者魯小一中的房子，您認為先出手哪套置換比較好？主要為孩子上初中考慮。
老裘
既然要換一中學區房，那麼塔小建功學區房，對你意義就不大了。
而且60方老破小，自住屬性差，教育平權改革的如今，升值潛力也有限。
浪港新村是2004年左右老小區，拆遷可能性不大，地段品質也不好，且無學區加持，也沒有留著的必要。
你甚至可以選擇兩套都賣掉，買一套相對高品質的一中學區房，如翰林越府等老牌商品房小區，或者到迪蕩、鏡湖等城市重點板塊，換一套品質好點的商品房。
@丫頭
老襲你好，層高3。2米的7層洋房，樓間距26米，2樓採光有影響嗎？只能2樓和頂樓選擇一話，哪個相對好一點
老裘
根據《城市居住區規劃設計規範》，住宅大寒日日照時長不少於3小時才能透過驗收，所以理論來講，不管你是哪個小區的2樓，日照都會符合基本日照標準。
但相對而言，頂樓的採光肯定比2樓好很多。
頂樓的問題在於有可能的漏水，且如果保溫層做得不好，夏天很熱，冬天很冷。不過漏水的問題一般不可避免，只能儘量選擇綠城這類以品質見長的開發商樓盤，來盡力避免。
你既然會問這個問題，就說明很重視採光，既然如此，買2樓肯定不如頂樓。
@壯志
諮詢一下，目前比較猶豫，是賣掉銀湖灣124平，換購華髮金融城，投資加自住的（自住可能性大），還是銀湖灣再等等先不賣？先貸款買華髮？哪個比較“划算”？還有華髮金融城位置怎麼樣？
老裘
華髮金融活力城位於湖東板塊，定位科創金融活力區，未來是鏡湖乃至紹興的金融產業中心，前景是有的。
體量非常大，約175萬方，自帶商業、五星級酒店、博物館等，專案內部還規劃有鏡湖最高大廈，不少金融企業的總部將會入駐，等未來人口集聚，生活氛圍很快就能起來。
銀湖灣目前二手掛牌均價約1。7-1。9萬/㎡，距離兩湖最重要的地鐵和商業，都有一定距離，地段中規中矩。
銀湖灣換華髮，是以舊換新，以次換優，可行。
不過，房貸畢竟是你能借到的“最便宜”的錢，況且最近房貸有所放寬，利率有所鬆動，還是更建議貸款買房。
還有一個選擇，賣掉銀湖灣，加上槓杆，去買如翠湖隱秀、天匯這些總價更高的新盤，甚至中海鉑雋這類鏡湖核心區的大平層，對於居住品質來說，是更大的提升。
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