為什麼買公寓這麼坑？朋友的真實經歷，讓我再也不碰公寓了
訊息來源：張九譯
整理資料：張九譯
前兩天正在上班，接到武漢的一個女同學電話，詢問我買公寓的事情，她在武漢上班五六年了，現在還沒有結婚，想買一套公寓，問我現在還合不合適，我告訴她別買公寓，買了以後問題多多，可是她覺得這個公寓還不錯，精裝修交付，自己又不懂裝修，我還是勸他，武漢有很多小面積的住宅，從50多平的一室到60多平的兩室都有，也是帶精裝修，幹嘛要買公寓呢？況且她名下沒有任何資產，第一套一定要買住宅
我為什麼要這麼勸她呢，因為本身我從事八年的房產銷售，我和我的朋友經歷過買公寓的那些坑。
一、衝動之下買了公寓
這幾年房地產比較火熱，各種形式的房子層出不窮，大概在2014年的時候，我們這邊城市化率擴張得比較厲害，由於靠近海邊，夏天旅遊的人特別多，小公寓這個時候火熱的不行，當時我的一個朋友從內蒙古過來旅遊，一下子就喜歡上這個地方了。覺得如果每一年夏天來這邊旅遊度假真是個不錯的選擇。
如果選擇租房的話，一般不靠海邊，海邊的全是小公寓做日租房，但是每一天的價格很高，基本上在500到800一天，可是我這朋友又特別喜歡大海，就喜歡那種在家推開窗簾就能開到大海的感覺，剛好我當時做銷售，代理了各個新房的樓盤，但我給他的建議是別買公寓，因為在這個公寓的後面還是有很多住宅的，但是朋友還是想買公寓，加上之前去過一次售樓處，銷售告訴他這個公寓很搶手，帶精裝修交付，即使只住一夏天也沒有關係，他們售樓處有個託管出租模式，夏天來的時候業主自己住，走的時候售樓處就會把房子租出去，這樣也不耽誤還貸款。於是當時我朋友首付了30萬，貸款30萬買了一套位於15樓的北向觀海公寓。面積是50平，一室帶衛生間和廚房。每個月還款3400元，這裡要說一下，公寓的首付是50%，貸款年限只有10年，當時的貸款利率是6。55%。
在等待了一個月左右的時間，這套公寓的所有的手續全部辦下來了，只不過當時專案還在建，需要在第二年的秋天才開始交房，不過我朋友還是很高興，想想以後來旅遊就不用租房子花那麼多的費用，而且還可以出租出去，一點也不虧。
可是往往我們只願意去相信我們願意去相信的事情，對於很多問題只看到好的一面，卻沒有看到公寓不好的一面。（這些是從朋友買了公寓實際使用的情況出發，並不存在抹黑）
二、噩夢開始
房子在2015年的9月交房，實際上這個時候已經過了旅遊旺季，我們這裡的旅遊旺季從每一年的5月份開始，在9月的時候基本上已經結束，因為孩子都開學了，家長們也需要回去陪孩子辦上學的事宜。於是當年銷售就建議這個公寓先別出租，加上剛交房精裝修交付，屋裡多多少少有些異味，不如到來年的夏天再出租。我朋友也聽從了建議。
第二年的夏天，我朋友的親戚知道他在這邊買了公寓，而且還是海景房，非要一起過來旅遊，我朋友也不好推辭。於是一行5個人一起來到這邊旅遊，但是問題來了，我朋友買的是50平的公寓，這有一個臥室，連廳都沒有，這個公寓類似於我們出差住的酒店，只不過多了一個廚房，說是廚房也就是一個檯面加上一個電磁爐，因為公寓是商業性質的，不能安裝天然氣。來了那麼多人只能住一個人，他的朋友還要在附近找地方住。
前面說到過，夏天旅遊旺季周邊的日租房基本上要500到800一天，即使是去找賓館也需要200到300一天，這邊的海鮮還是不錯的，原汁原味。他們又不想去飯店吃，只能去租日租房，因為裡面可以做飯。但是原本他們來也不知道要花那麼多錢，況且還有四個人，花銷太大，基本上他的朋友來這裡就玩了4天就走了，這四天花費了他朋友將近8000塊錢。弄得大家都沒有玩好。再說回到我朋友，隨便能夠在家就能夠看到大海，但由於買的是北向的公寓，一直見不到陽光，整個屋子裡面非常潮溼。還有一種陰冷的感覺。晚上基本上也睡不著覺，因為當時的公寓是建的南北兩排，北向可以看海，南邊的公寓可以看公園，中間一條大走廊，夏天來旅遊的人多，大半夜不睡覺的很多，尤其是帶小孩的旅遊客，孩子一鬧就是半夜，對於我朋友這樣睡覺比較輕的人真是一種折磨。最關鍵的是我朋友想著自己做一做海鮮吃，但只有電磁爐，做出來的味道太一般了，炒了一個青椒炒嘎滿屋子的油煙味。
於是我們想到之前銷售跟他說過可以出租的，玩了半個月我朋友找到銷售，銷售說可以，但是在租金的價格上產生了巨大的分歧，我朋友認為這個公寓位置好，旅遊客也多，那麼如果從9月份到第二年的5月份，每個月至少是2000元錢。從5月份到9月份我朋友自住。應該售樓處給我朋友18000元，但銷售告訴我朋友，最掙錢的幾個月就是5月到9月，9月份以後就沒有什麼遊客了，想出租的話價格也會很低，銷售的意思只願意給800元每個月，這個就和我朋友的心理落差有點大了，但銷售也說了，託管出租這樣的事情就是你情我願的，你可以選擇給我們託管，也可以自己住或者租。
事實上我朋友很生氣也就沒有找他們託管，決定自己租出去，但是市場就是那樣的市場，旅遊城市的一個特點就是候鳥城市，夏天的時候人滿為患，到了秋天遊客走了，幾乎是沒有人在海邊住的，加上北向的公寓在秋冬之際風特別大，沒有幾個人願意租，最後我朋友只能以1000元每個月把公寓租出去了。
三、無法擺脫的公寓
到了2018年，全國的房價都開始漲了，朋友覺得租金太少，這麼些年一直換著貸款，還不如趁現在房價高給賣出去。這個時候人們接受的訊息也開始多了，知道公寓和住宅的區別了，我朋友委託了幾個中介幫忙賣，但中介看了房子以後說，90萬可以當報價掛出去，但是實際成交價會比這個低很多，大概85萬能成交，我朋友一合計也可以，不管怎麼說也是賺了，只不過賺的比較少而已。
可中介接著說，公寓是有稅費的。這個稅費是比較高的，大概是14。7%的稅費（5%的土地出讓金、6。6%的增值稅、3%的契稅、0。1%的印花稅）也就是說即使按照我朋友當初購買的60萬的總價，這個稅費也高達將近9萬塊錢。這個費用想要解決也就三個方式，要麼我朋友全出，要麼購買方全出，要麼一人一半。我朋友肯定是不想出這筆錢的，但是現在的購房者也會核算成本，如果價格過高也會直接放棄購買。
中介接著說，賣這種公寓就是不能著急，也不是說賣不出去，關鍵時間會比較長，這種公寓有一定的侷限性，除非和你一樣特別喜歡大海，現在買住宅的還是比較多，畢竟根據政策過兩年以後就沒有增值稅了，而公寓的這些稅會一直存在。
從2018年到2019年這一年的時候，中介前前後後帶了將近20組客戶去看我這個朋友的房子，每一次進去的時候看得都挺好，但是回來以後都覺得價格太高，而且不願意承擔高額的稅費。期間我朋友也想過把費用給全包了，可是算了一下確實不合適。從2014年的買的時候就開始還貸款，利息差不多也還了5萬多，加上這9萬的稅費。總成本已經是74萬了。這兩年房價有所回落，如果成交價是80萬到85萬之間的話，加上銀行的貸款。基本上我朋友算是賠了。我朋友有的時候和我聊天也抱怨，如果當時是買的住宅也許現在早賺錢了，可世界上哪裡有後悔藥呢？
四、後續
我朋友也想過辦法把這套公寓賣出去，但是還是無人問津，前不久我朋友加入了這個小區的公寓群，結果一打聽，當時這棟樓的公寓全部賣給了外地人，因為本地人知道靠近海邊的燭照或者公寓是比較潮溼陰暗的，當時的這個公寓就是為了旅遊客採取建設的，有的購房者花的錢比我朋友還多，而且有的價格比我朋友賣得還低，他們沒有別的想法，就是趕緊把這個公寓賣了，賠也認了。
在公寓群裡面打聽了一下，只有南邊採光比較好的幾套公寓賣出去了，北邊的公寓幾乎沒有賣出去的，而且這幾年的出租行情也不怎麼樣。以前只有公寓樓作為日租房，現在附近的很多住宅也被改成日住房了，在整個夏天日租房的市場也非常的激烈。一套80平的住宅每天的價格只需要300就可以了，這就讓我朋友的公寓失去了價值。
知道今天我朋友的公寓還在中介掛著，中介也差不多有一年的時間沒有溝通了，即使打電話也是象徵性地回訪，問一問公寓賣沒有賣。當一個公寓超過一年沒有賣，基本上中介也不會去好好推送了，畢竟佔用資源。我朋友也想好了，還有3年這套公寓的貸款就還完了，不行的話就到時候還完貸款再說，這期間我朋友原計劃在內蒙那邊買第二套房子的，結果這30萬是直接套進去了，沒有多餘的錢去買第二套房子。
有的時候我朋友大半夜不睡覺還會給我打電話，說起可能這輩子最後悔的事情就是2014年的夏天，衝動買了公寓，如果再給一次機會堅決去買住宅。他很害怕這套公寓最終砸到自己手中。
看得出來，我的朋友真的很後悔，同時也不甘心。
