華東第二大CBD蛇形佈局，是缺陷還是有意為之？

熟悉南京的朋友知道，南京在河西擁有一座巨長的CBD，從夢都大街開始算，一直延伸到魚嘴，全長在8公里左右，更是華東地區僅次於上海的第二大商務區。作為南京面向國際的新封面，大家對於河西的這座CBD期望值還是很高的，但是它的爭議一直比較大。

一般CBD的形態，大多為聚合形態，為的是提高商務活動的效率，因為大家都在一片有限的空間之內，兩個公司不管位於這個區域的任何位置，距離都會比較近。而軸線型CBD就沒有這樣的特性了，如果兩個公司正好位於CBD的一頭一尾，距離成本相對於聚合形態會高出很多。所以現狀軸線CBD並不是一個高效的方案，除非加一點新的配方。

在城市當中克服距離最好的交通方式就是地鐵，有了地鐵即使CBD是S形或者環形都沒有太大的關係，因為地鐵的特性足以抵消掉線條型CBD的低效率。

但是南京的河西CBD只做了一半，令人詫異的是，地鐵2號線僅僅在CBD設定了兩個站點而後突然轉向，避開了江東南路，而後期地鐵S3號線在CBD同樣也只有兩站，也就是說當下這個巨長的CBD僅有4座地鐵站，且還不是連續的。有軌電車倒是基本全程覆蓋了CBD，但有軌電車與汽車混行，效率並不高。

同時花巨資打造的CBD距離長江過遠，使得不管是從江北望向河西還是從長江上望向河西，CBD均因為過遠，而顯得過小，甚至因為江邊高層住宅的遮擋，而不能欣賞到全貌。

河西CBD本身較高的整體規格，並沒有最大化的展現出來，其巨大的身姿很難在普通人的常規的視角下被完整的欣賞到，需要藉助航拍才能完整一睹它的芳容，錯失了打造南京長江新封面的一次難得的機會。

這些令人費解的問題，到底是真的缺陷還是有意而為之？大家有沒有想過這個問題？

我們站在城市運營的角度來分析，河西新城在開發之初會面臨兩大困難，一是資金，二是人口。資金很簡單，向銀行借，但有借必有還，怎麼還？用賣地的收入還！土地賣給誰？賣給開發商。開發商賣給誰？賣給新居民。所以如何吸引開發商購地，如何吸引新居民購房，並且願意支付相對較高的價格，就成了這個流程最終的關鍵點。

如何提升河西的含金量，除了現代化的路網系統以及更好的綠化之外，大型的文化設施以及CBD顯然是一塊金字招牌，本質上來說CBD其實是資本的一種物化表現，它代表了城市資本力量潛在的流動方向，有點類似於坐莊的感覺，所以它才能對開發商和新居民產生吸引力，因為CBD給予了增量價值的可能性。有了開發商和新居民的認可，CBD周邊的土地才能獲得更高的產出。所以理論上只要河西全境都能受到CBD的輻射影響，那麼河西整體就都能實現土地價值的最大化。

想明白了這一層，我們再來看河西的中軸線CBD佈局，顯然這是非常現實的做法，同時這種模式也實現了CBD功能對於河西的等距離覆蓋，對於新居民來說也相對比較公平，而不管是單點聚合還是濱江形式的CBD都做不到這一點。

中前期放棄濱江景觀的同時，河西把濱江封面的任務交給未來的魚嘴，從這個層面上說河西其實並沒有真正錯過濱江新封面，而是在中前期主動放棄了，最好的要留到最後。不過，近日有訊息傳言魚嘴500米高樓的建設遇到一些困境，後續如何有待觀察。

而至於二號線拐彎的問題，實際上也是理想與現實的抉擇，地鐵是城市中非常高效的交通工具，但高效率的同時也是吞金獸。地鐵2號線2010年就已經開通，而CBD二期2011年才開建，而現在已經是2021年的年底，現在不管是魚嘴還是CBD三期都還處於早期階段，發展到規劃的那個規模估計還需要10年的時間。

如果早年2號線沿著江東南路一直延伸到魚嘴，規劃上是理想了，但現實中，是對地鐵資源的一種嚴重浪費。而改道油坊橋，巨大的人口不僅可以給地鐵回血，也幫助安置到油坊橋的大量拆遷居民，分享到了城市發展的紅利，同時許多初入職場的年輕人也因為油坊橋以及2號線，獲得了一處距離CBD很近的奮鬥之所，這顯然是三贏的結果。

所以看待問題一定要從理想和現實兩個層面來思考，或許很多事情都能夠想通。