“三環”成土地供應大戶“西三環”率先進入主城時代
近兩年，瀋陽土地成交大多集中在三環，甚至三環以外。據棟察樓市資料統計，2020年1~10月瀋陽成交居住用地三至四環之間的佔比達57%。而隨著11月、12月大量土地釋放，這一比例預計會繼續攀升，全年佔比會更高。
三環外，儼然成了土地供給的主戰場。
我們再來看2019年的資料，或許可作為參考！
2019年，瀋陽三環至四環成交居住用地佔全市成交居住用地66% 。而隨著三環至四環的崛起，瀋陽樓市格局已發生變化。從區域分析，2019年鐵西區出讓面積達123 萬平，位居全市之首，其中經開區表現最為突出，19宗土地中有11宗來自經開，且地塊面積大，因此貢獻更多。
由此，瀋陽西部發展已日漸成熟。而作為早期西部銜接的“紐帶”——張士板塊在這其中功不可沒。
2016年，鐵西區提出“一核兩翼”的戰略規劃，其中“一核”便是指張士板塊，而兩翼便是鐵西主城區與經濟開發區。可以說，近幾年張士板塊已經完成了
從新興熱門板塊向城市成熟板塊、核心板塊的完美轉型
。如今這裡，品牌雲集、配套完備，生活氛圍濃郁，可以說作為西三環的代表板塊，
已率先步入了“主城時代”。
本期《踩盤報告》，火勺便帶您走近瀋陽地鐵一號線張士站。
配套完備，居住氛圍濃郁
張士的快速崛起得益於五大因素。
其一，來自城市發展的“規劃紅利”，也就是前面我們說的“一核兩翼”規劃。
其二，快速崛起的“交通紅利”。瀋陽最早投入運營的便是地鐵一號線，迄今已有十年，張士也因此早早擺脫了交通難題。眾所周知，地鐵一號線作為瀋陽首開地鐵，貫穿東西，其中西端已經到了十三號街站，開出三環奔四環，張士站並非末端，足見規劃之初便有“打算”。而如今張士站與鐵西廣場、南站、太原街、中街都是“運營頻率”較高的大站。
此外，2019年10月沈遼路開通，大大縮減了西部的出行成本，從西二環到西四環僅需15分鐘車程，種種交通利好都增加了張士板塊的價值。
其三，高質量的“教育紅利”。近幾年，無論哪個熱門板塊無不以“教育配套”作為區域發展的驅動引擎和引人手段。而與之相比，張士是最早憑藉學區助力板塊騰飛的代表。如今的張士板塊內已實現了從幼兒園到初中的無縫銜接，板塊內的勳望小學、杏壇中學都是鐵西最“能打”的名校，不止如此，張士已和主城區一樣共享鐵西高中的指標到校名額。
其四，“商業紅利”。先是華潤·二十四城打造的大型商業體，4。5萬方的特色商街成就了西部新生活中心。今年，區域又迎來重磅訊息——“龍湖天街”落址，張士不僅是成熟區域，更將形成西部新的主城區。
其五，品牌聚集。如今板塊內雲集了華潤、萬科、富禹等大品牌，不僅改善了區域內的居住品質，更讓板塊配套再度提升。
品牌雲集，可選改善類專案多
近日，筆者實探了張士地鐵站周邊幾大品牌專案。
1.華潤·二十四城
從張士地鐵站A出口出來，筆者首先看到的是華潤永珍影城。據附近中介介紹，目前影城已經開業，商場預計明年開業，屆時隨著張士入住人口的不斷攀升，可以想象這裡會非常熱鬧。
順著永珍影城步行便是華潤·二十四城的住宅專案。目前，該專案一二三期已交付，四期為2020年交付、五期為2021年交付，可選基本為二手樓盤，均價在一萬四左右，面積段從84平~168平，多為清水。但筆者從中介瞭解到，網上的均價可能並不準確，實際掛牌和成交價恐怕要達到一萬六左右，另外不同期的房子也有一定的價格差異。
專案周邊居住氛圍已經非常濃郁，門口底商業態比較豐富。且與專案一路之隔的馬路對面是一個房齡10年左右的樓盤，專案樓下底商也非常豐富，包括大型的水果超市等等。專案對口為勳望小學、杏壇中學，出門步行即是地鐵口，總體價效比還是不錯的。
2．萬科·西華府
順著張士地鐵站A口向南步行500米左右，便是萬科西華府的北區。目前北區均價略高於南區，均價在一萬六以上，多為精裝洋房。對比兩年前一萬三左右的價格，漲幅不小。在西華府西北角路口，有麥當勞和一家大型洗浴中心。
3.富禹·盛京學府
目前距張士地鐵口較近的、在售的新專案有富禹·盛京學區，從張士地鐵站C出口出來，順著附近小公園向西南方向走，約800米左右距離。目前在售的有高層和洋房，今年年底將有高層和部分洋房交房，明年還會有部分洋房交房。
目前高層專案有104平、113平兩種戶型，均為三室兩廳兩衛；洋房產品有107平、118平，也是三室兩廳兩衛的戶型，均為改善專案。專案戶型設計非常好，“動靜分離”的、“四葉草”私密性好的都有。筆者實地探訪的是即將交付的實體樓，樓道內都是“地磚上牆”，包括樓梯間、扶手等等品質都不錯。
此外，富禹有自建的幼兒園和應昌小學，中學對口也是杏壇中學，可以實現從幼兒園到中學的全套教育。
綜合來看，目前張士板塊內居住氛圍已經非常醇熟，無論是生活、配套等都已“就位”。但目前板塊內房價都不便宜，二手專案溢價率也頗高，整體偏改善型別，純剛需恐怕只能選擇小戶型或是有十年房齡的二手房。
對於張士率先步入“主城時代”，您怎麼看？如果你也看好張士的未來發展，不妨點個“在看”吧！！
