律師說房08：合同裡這樣約定，買房別怕被違約！

案例分享

吳女士經商多年，頗有身價。透過房屋中介，吳女士看中了梁某委託中介掛牌出售的一套面積300平米的聯排別墅，裡面的格局和周圍環境都很讓吳女士滿意。

考慮到銀行貸款手續繁瑣，自己又有能力付款，於是吳女士未選擇銀行貸款。由於這所房子原房主樑某購置時申請了貸款，為安全起見，雙方約定吳女士先支付30%的房款給梁某，梁某在收到該款後一個月內用該款清償貸款，並辦理解除抵押權手續。首付支付一個月後吳女士再行支付50%房款後，雙方辦理過戶手續並交房。等過戶手續辦完後，吳女士支付剩餘房款給梁某。

雙方在中介促成下籤訂了合同，吳女士支付來30%房款給梁某，然後就等著梁某辦理還貸和解除抵押權。過了一個月，吳女士打電話詢問梁某手續辦得怎麼樣了，梁某告訴吳女士正在辦，讓吳女士再等等。吳女士雖然心下疑惑，但也沒說什麼。

又過了一段時間，吳女士看梁某仍沒動靜，就又幾次打電話詢問。在吳女士幾次三番詢問下。梁某說了實話，原來他的公司資金緊張，拿了吳女士支付的房款後，沒有去還貸而是拿去做資金週轉。現在他的公司一是拿不出來還貸的錢，所以他希望吳女士再拿出一部分房款去給他還貸，然後再辦理解除抵押去手續。

吳女士聽了很生氣，自己倒不是拿不出這筆錢，只是實在沒法相信梁某，擔心梁某再拿錢轉作他用。她拒絕梁某的要求，並要求梁某馬上辦理解除抵押手續。梁某卻告訴吳女士，按約定你該支付第二筆房款了，你要不支付就是違約，到時要承擔違約責任。於是雙方談崩，不歡而散。

吳女士回家後越想越氣，於是找到自己一位律師朋友，和他說了自己遇到的困境，並把雙方簽訂的合同拿給律師看。律師朋友仔細看了合同和其他相關材料後，告訴吳女士不用擔心，在這件事上吳女士並不會構成違約，而是基於合同，吳女士具有對梁某的先履行抗辯權，拒絕支付第二筆款項有合法理由。

在律師朋友的建議下，吳女士委託律師朋友向梁某發出催告函，告知梁某已經構成違約，要求梁某立即清償貸款並辦理解除抵押權手續。後來在第三方調解下，梁某另行籌款清償貸款，並辦理了後續的手續。吳女士也支付房款，並住進自己心儀的房子。

律師說房

△上海莫高律師事務所朱國宇律師

朱國宇律師提示：本案中，吳女士與梁某的糾紛中，涉及到一個名詞“先履行抗辯權”。

什麼是“先履行抗辯權”

？根據民法典規定“當事人互負債務，有先後履行順序，應當先履行債務一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行請求。”

本案中，

吳女士與梁某各自的合同義務具有先後的履行順序

。吳女士付第一筆房款後梁某應辦理清償貸款手續，然後吳女士支付第二筆房款。在這種情況下，

吳女士得知梁某未按約定清償貸款，此時吳女士即具有對梁某的先履行抗辯權，即拒絕梁某要求支付後續房款的要求。

而梁某在合同有明確約定情況下仍將首期房款挪作他用，也是構成對吳女士的違約，在此情況下如果訴諸法律，梁某大機率會承擔違約責任，考慮到這些，梁某才不得不另行籌款，解決了雙方的糾紛。