何謂公租房徵收中的“共同居住人”

何謂公租房徵收中的“共同居住人”

因《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》規定,“公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。”因此,能被認定為“共同居住人”,則意味著可以與承租人共享高額的徵收補償款。那麼何謂公租房徵收中的“共同居住人”呢?

法律依據

1、《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》2011。10。19實施(上海市人民政府令第71號)第五十一條第(三)款

共同居住人,是指作出房屋徵收決定時,在被徵收房屋處具有常住戶口,並實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

2、《上海市住房保障和房屋管理局關於進一步規範本市房屋徵收補償工作的通知》(滬房管徵〔2014〕243號)

居住困難稽核的內容,應當是房屋徵收決定公告之日,在被徵收房屋處有本市戶籍的人員,在本市有無其他住房或者是否居住困難。其他住房指在被徵收房屋處有本市戶籍的人員本人及配偶(或以未成年子女名義)在本市有其他住房,有下列情形之一均認定為其他住房:

(一)在他處擁有公有住房使用權,或者擁有私有房屋所有權(含宅基地、商品住房包括使用貸款購房的情形);

(二)將已購公有住房出售、公有住房承租權差價交換,或者獲得過住房貨幣補貼;

(三)他處房屋獲得過拆遷補償安置,或者房屋徵收補償;

(四)享受過共有產權保障住房(經濟適用住房)政策。

3、《上海市高階人民法院關於房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》(滬高法民一[2004]3號)

三、同住人需要符合哪些條件?

答:與《上海市房屋租賃條例》相關條款規定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆遷許可證核發之日,在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口,已實際居住一年以上,且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

他處雖有住房但居住困難的情況,是指在他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。這裡所指的他處房屋的性質,僅限於福利性質取得的房屋,包括原承租的公有住房、計劃經濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房,房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房,公房被拆遷後所得的安置房(包括自己少部分出資的產權安置房),以及按公房出售政策購買的產權房等。

五、除前述條款列舉的以外,還有哪些人員可被視為同住人?

答:(一)有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利的,一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人,也視為同住人:

1。具有本市常住戶口,至拆遷許可證核發之日,因結婚而在被拆遷公有住房內居住的,即使居住末滿一年,也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款後,一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額;

2。一般情況下,在本市無常住戶口,至拆遷許可證核發之日,因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的,也視為同住人,可以分得拆遷補償款;

3。在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口,因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住,他處也未取得福利性房屋的;

4。房屋拆遷時,因在服兵役、讀大學、服刑等原因,戶籍被遷出被拆公有居住房屋,且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人,不能被視作同住人,無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款:

1。將本來享有的他處住房權利予以處分的;

2。獲得單位購房補貼款後已有能力購房而不購房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3。已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

經典案例

原告:汪A妹,女,1957年6月9日出生,漢族,戶籍地上海市靜安區。

原告:葉C,男,1985年10月5日出生,漢族,戶籍地上海市靜安區。

被告:陳D花,女,1933年6月4日出生,漢族,戶籍地上海市靜安區。

被告:汪B妹,女,1960年3月7日出生,漢族,戶籍地上海市靜安區。

原告汪A妹、葉C與被告陳D花、汪B妹共有糾紛一案,本院於2018年1月24日立案後,依法適用簡易程式,於2018年3月2日公開開庭進行了審理。

原告汪A妹、葉C共同向本院提出訴訟請求:依法分割上海市靜安區東新民路XXX弄XXX號前、後客、前二層閣、天搭房屋(以下簡稱係爭房屋)徵收補償利益,兩原告共同取得3,172,865元。

事實與理由:汪某某(2017年2月26日報死亡)與被告陳D花系夫妻關係,原告汪A妹、被告汪B妹系二人之女,兩原告系母子關係;係爭房屋承租人原為汪某某,其去世後未變更承租人;原告汪A妹戶籍原在係爭房屋內,後因結婚遷出;原告汪A妹與案外人葉某某離婚後,兩原告戶籍遷入係爭房屋;2017年12月,係爭房屋被徵收,原、被告戶籍在冊,被告陳D花擅自與徵收實施單位簽訂徵收補償協議;原、被告就徵收補償利益分配無法達成一致,故兩原告起訴至法院;徵收補償利益中未結算部分保留訴權,兩原告內部分配不需要法院處理。

被告陳D花、汪B妹共同辯稱,不同意兩原告的訴訟請求;兩原告他處已經享受福利分房,分得上海市寶山區泗塘五村XXX號XXX室房屋(以下簡稱泗塘五村房屋);原告汪A妹未在係爭房屋內長期居住,原告葉C從未在內居住,均不屬於係爭房屋的同住人,無權分得徵收補償利益;兩被告內部分配不需要法院處理。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織當事人進行了證據交換和質證。

對當事人無異議的證據,本院予以確認並在卷佐證。

本院經審理認定事實如下:汪某某(2017年2月26日報死亡)與被告陳D花系夫妻關係,原告汪A妹、被告汪B妹系二人之女,兩原告系母子關係。

係爭房屋內一證兩戶,其中一戶在冊人員為兩原告及被告陳D花,戶主原為汪某某,其去世後新戶主未定。

另一戶在冊人員為被告汪B妹,其為戶主。

其中,兩被告於1964年4月12日自本市武進路XXX弄XXX號房屋遷入戶籍,兩原告於2006年8月24日自泗塘五村房屋遷入戶籍。

兩原告2006年遷入戶籍後未在係爭房屋內實際居住,房屋徵收前由兩被告居住使用。

2017年12月16日,上海市靜安區住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市閘北第一房屋徵收服務事務所有限公司(房屋徵收實施單位)與被告陳D花(乙方汪某某戶代理人)簽訂《上海市國有土地上房屋徵收補償協議》,載明:因靜安區北站新城舊城區改建專案,靜安區人民政府於2017年12月2日作出《房屋徵收決定》;係爭房屋型別舊裡,房屋性質公房,房屋用途居住,公房租賃憑證記載居住面積32。45平方米,認定建築面積前、後客、前二層閣、天搭49。98平方米;房屋價值補償款4,148,155。90元,其中評估價格2,962,714。44元(按80%計入)、價格補貼888,814。34元、套型面積補貼889,170元;乙方不符合居住困難戶的條件,被徵收房屋裝潢補償為14,994元,乙方選擇貨幣補償;其他各類補貼、獎勵費用合計2,182,580元,其中搬家費補貼800元,家用設施移裝費補貼2,500元,居住協議簽約獎勵399,980元,早籤多得益獎勵30,000元,居住均衡實物安置補貼1,249,500元,限定選房補貼499,800元;本協議生效後,公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有;乙方搬離原址90日內,甲方應向乙方支付6,345,730元。

上述徵收補償款中除兩原告申請財產保全凍結的部分外,兩被告均已領取。

另查明,1995年,葉某某戶分得泗塘五村房屋,住房調配單載明新配房租賃戶名為葉某某,家庭主要成員為原告汪A妹(妻)、陳英(母)、原告葉C(子),房屋性質公房,面積為“24+10。4”,調配原因為二並一套配解決,原房由本廠收回使用。

嗣後,葉某某購買泗塘五村房屋產權,購房時兩原告戶籍在內。

審理中,兩被告申請譚維鳳、王素英出庭作證,證人陳述兩原告2006年遷入戶籍後未實際居住,係爭房屋由被告陳D花夫妻和被告汪B妹家庭居住;係爭房屋所在地塊2003年曾被列入動遷範圍,後因故未實施。

兩被告對證人證言無異議,認為兩原告知曉動遷情況後才將戶籍遷入係爭房屋。

兩原告表示其確實未實際居住,但原因是係爭房屋面積狹小,證人證言相互矛盾,不應採納。

本院認為,公民合法的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。

公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

共同居住人,是指作出房屋徵收決定時,在被徵收房屋處具有常住戶口,並實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

兩原告雖戶籍在冊,但戶籍遷入後未在係爭房屋內實際居住生活,且之前已享受過福利分房分得泗塘五村房屋,不屬於在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,故兩原告並非係爭房屋的同住人,無權分得徵收補償利益。

原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據,亦與現行的房屋徵收政策不符,本院難以支援。

綜上,依照《中華人民共和國民法總則》第三條規定,判決如下:

駁回原告汪A妹、葉C的訴訟請求。

律師分析

1、 上述案例中,兩原告的戶籍雖在原告汪A妹與案外人葉某某離婚後,從泗塘五村房屋遷入係爭房屋,但無法改變其已經享受福利分房的事實,不屬於在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,這種試圖透過假離婚達到無其他住房或居住困難的目的,是無法站住腳的;

2、 戶籍遷入,但是否在係爭房屋中實際居住,也是識別“共同居住人”的一項重要因素。