答開封購房者：汴西湖沒有預售證的樓盤是否可以購買

一直關注西湖邊位置最好的樓盤，最近開盤需要先交20萬，但是沒有預售證，房價在8500左右。主要關注為什麼拿不到預售證？

答：

前置銷售的樓盤（即無法取得預售證）在2020年的開封市場來說，並不是個例。

這其中的原因分析起來大概包括以下幾種可能：

其一、高層產品銷售壓力大，開發公司短期內需要實現資金入賬；

其二、時值年底，因封土令造成原計劃工期後延，未達到預期的預售證節點。

也就是說，儘管以上屬於開盤不必要條件，但在銷售任務或實現資金需求的前提下，開發商在定量蓄客後提前開盤也是一種手段。這或許和2020年的土地出讓金有關（當然，這只是推測），我們具體來說：今年的拍地政策，在土地出讓金方面是自出讓合同簽訂之日起30日內繳付土地出讓金總額的50%，剩餘部分180日內繳清，分期支付不計利息。這個條件決定了如果該專案是6月拿地，那麼12月-1月則面臨補交剩餘土地款。

其次，我們來看，8500的高層價格在汴西湖區域貴不貴？

在說這個問題之前，我們來說，當下汴西湖的高層分兩種，一種是能觀湖的，一種是密集地分佈在三大街，分佈在三大街的高層產品其價格主要在6200-7200；能觀湖的視觀湖距離的遠近，有無遮擋物，專案綜合品質等原因在6800-8200。在觀湖層面，當下能稱之為區域代表作的是聖樺·樾西湖。

進一步來看，區域內幾個觀湖樓盤的戶型：

戶型一：建面約103-108㎡的三室兩廳兩衛

優點就是觀湖陽臺，不夠好的地方則是：作為購房者，可以粗略的測算出該高層產品戶型得房率，在該面積之下可以進一步推算出部分臥室面積偏小（參考陽臺的長度6。4米的標尺，估算臥室開間可看出）。除此之外，進入入戶門區域的面積也更值得購房者進行綜合測算來對比房價的價效比。同時，由於客廳私密性不強（客廳正對入戶門），後期裝修的時候可結合該戶型區域做玄關隔離。

戶型二：建面約153-157㎡

優點依然觀湖陽臺，150+㎡即使是做四房，由於其高總價，也決定了購買客群更在意舒適屬性。但該戶型中，除了主臥面積相對適中，其它3個戶型面積整體偏小。同時，該戶型進深長，開間短，南北通風效果需要實體樓體驗可能會感受更明顯（即北向臥室黑線為實體牆，無窗戶，僅有東側有窗戶，貫堂風的感受不強）。

但，如果說中產和剛需還要考慮總價的話，那麼有錢階層則是“千金難買我願意”。畢竟從當下的開封市場來看，能夠超越聖樺·樾西湖觀湖效果的專案顯然不多，僅有西湖印象和集英街部分樓盤的二手房，僅有商業公寓專案大宏喜來登公寓，僅有西湖半島高層產品等；

迴歸到預售證對購房者的影響來說，等一等也不為過。除非你堅定地認為，在你等待的這段時間裡，房子會賣完，房價還會漲。

關於時下購房者最關注的2021年開封房價是否還會上漲，恐怕沒有標準答案。

如果你有關於購房方面的問題，請留言，大家互相探討學習！