再窮不買頂樓,再傻不買一樓?看下專家怎麼說

再窮不買頂樓,再傻不買一樓?看下專家怎麼說

我是章哥,北京房地產圈從業二十年,通曉業內的一切門道,用二十年的經驗幫大家答疑解惑並分享投資方法論。

章哥說買房微信公眾號提問。

提問1:

章哥好,我正在選安置房。現在戶型最好的這棟樓,只剩下頂層和一層了。我很為難,因為很多人都說“再窮不買頂樓,再傻不買一樓”。請問有道理嗎?我該怎麼辦?謝謝。

回答1:

這要看你的主要需求和目的是什麼。

1、 如果是長期居住的話,那無所謂什麼頂樓一樓中間層,自己住的舒服就好。

在過去20多年前的老建築裡,因為施工水平有限,所以頂層的樓板薄,而且保溫層和防水也做的不好。所以很容易漏水,還冬天冷夏天熱的。一層也是,因為基礎工程和防水質量的原因,潮溼是最煩人的。

但現在的技術早就沒問題了,近些年建造的新樓,頂樓一樓和其他樓層沒什麼區別,質量都過關。頂層還最安靜呢,不怕樓上炒。一層如果有小花園就更好了,居住體驗完全不弱於其他樓層。

2、 如果是處於投資的目的,也就是過幾年就要出手賣掉的話,那儘量不要選擇頂層和一層。

因為你這既然是安置房,那付出的單價就一般是不分樓層戶型的,區分的話也會很小。而在一般的專案中,尤其是北方,頂層的單價是最低的,一層也就稍微高一點,但都要低於中間層5-10%左右,甚至更多。

也就是說,現在你以和其他樓層同樣的價格買入,將來出售時卻要比人家的價格低。那就等於是資金收益變少了,而且掛牌時間也會相對長,而這些時間和精力的付出,也都是要計入成本的。

3、 所以,如果能明確是長期自住,那就不必考慮其他,自己住的舒心就好。但如果是準備在5年之後售出,那建議不要選擇這棟樓了,可以選擇其他樓棟的中間層。因為在同一個小區中,除非兩種戶型的差距過大,否則價差很難達到5%。而頂層和一層,與中間層的價差卻很可能達到10%。

提問2:

章哥你好。想請問下亦莊河西區有沒有投資價值,那裡的建設不錯,公園景色也很好。另外看好管莊地區,請問這兩個區域哪裡合適?手中資金約200多萬,首房首貸。不自住,考慮投資保值。請問亦莊的限競房能否購買?出手時會不會很麻煩?謝謝

回答2:

1、 亦莊河西當然有投資價值,這裡本來就是產業區,有大量的產業人群聚集,是房價最有力的支撐力量。

管莊地區屬於新區,雖然沒有成規模的產業,但因為規劃的很好,配套建設也基本到位,所以發展速度會很快。

這兩個地方如果比較的話,房價增幅應該是差不多的。但是亦莊地區的抗跌性會強於管莊。或者說,在房價快速上漲的時期,管莊漲的會更快,但波動也會更大,把握不好時機就會受損。

2、 限竟房不建議購買。那本來就是政策性住房,是為了遏制炒房牟利而推出的,政府怎麼能讓其成為投資客炒房的資本和道具?所以,在出售環節一定會制定各種政策,目的就是不讓買房人用房子獲利太多。

連常規的商品房都有滿五唯一的限制,何況本來就是政策性的房產呢。所以,如果房價沒怎麼上漲還好,一旦大漲一定會出臺新政策。或限定購買人群,或增加稅費。

總之,房住不炒,這就是限竟房的本意。投資可以,但不要和政策對著幹。

提問3:

章哥好!請問樂成公館您是否瞭解?如果從自住+投資的角度考慮,是否會跑贏大盤?

回答3:

1、 樂成公館屬於雙井地區的高階樓盤,低密度花園式社群,就幾棟板樓。因為基本都是大戶型,所以住戶不多,屬於鬧市中的淨土。從自住來講沒有任何的問題,居住體驗非常好。

2、 從投資的角度考慮,這裡是片區內抗跌性相對最高的樓盤。在任何一個區塊內,都是高品質的小區抗跌性最強,因為其業主的經濟實力和抗風險能力強,不會輕易隨著周邊行情的波動而改變計劃。

升值幅度和周邊其他社群會差不多,不會走出獨立的行情。雖然北京受到7090政策的影響,近些年大戶型供應量大幅減少,但對市區的這種成熟性專案影響也不大。

3、 總結,樂成公館從自住體驗非常好,投資的話抗跌性強,但未必會跑贏大盤,只會隨大盤平穩上漲。

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